Vous êtes propriétaire bailleur et le locataire de votre bien immobilier vous informe qu’il souhaite déménager et mettre fin à son bail. Vous y voyez là une opportunité d’augmenter le loyer pour le locataire suivant. Vous souhaitez augmenter le loyer entre 2 locataires ? Attention alors, car cette pratique est aujourd’hui strictement réglementée dans les zones dites « tendues », et ce depuis le 1er Août 2012. En effet, un propriétaire ne peut plus fixer lui-même le montant du loyer, même s’il trouve preneur à son prix.
Quels sont les dispositifs d’encadrement en vigueur concernant le prix et la révision du loyer ? Peut-on augmenter un loyer au changement de locataire ? Quelles sont les exceptions à la règle, et comment cet encadrement des loyers va-t-il encore se durcir pour l’année prochaine ? Voyons plus précisément comment se déroule une augmentation de loyer à l’arrivée d’un nouveau locataire.
Augmentation du loyer au changement de locataire
La réglementation qui suit s’adresse à tous les propriétaires louant un bien immobilier vide ou meublé en tant que résidence principale au sein d’une zone tendue. On entend par zone tendue les villes de plus de 50 000 habitants où la demande est bien plus grande que l’offre, ce qui entraîne fatalement des difficultés d’accès au logement.
On estime tout de même que cela concerne environ la moitié de la population française, ce qui n’est pas négligeable. Il est à savoir que le décret en date du 26 Juillet 2019 a reconduit pour un an encore ce dispositif d’encadrement.
Concrètement, la réglementation indique que le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En d’autres termes, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer dans le cas d’une relocation (un changement de locataire). Le refus du locataire en cas d’augmentation du loyer est un droit auquel le propriétaire bailleur ne peut pas s’opposer.
Par contre, le propriétaire a quand même la possibilité de revaloriser le loyer en se basant sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cependant, il ne pourra pas y avoir recours lors de la relocation s’il l’a déjà fais moins de douze mois avant le renouvellement du bail.
Les logements concernés par l’encadrement des loyers à la relocation
Bien entendu, toute règle qui se respecte comporte des exceptions, qui permettent alors dans certains pour le propriétaire de fixer librement le montant du loyer et donc de l’augmenter. La réglementation ne concerne donc pas :
- les logements faisant l’objet d’une première location ;
- les logements qui sont dépourvus de locataire depuis plus d’un an et demi ;
- les logements qui ont bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de six mois d’un montant représentant au moins la dernière année de loyers.
De plus, le dispositif d’encadrement ne s’adressant qu’aux logements à usage d’habitation principale, ne sont donc pas concernés même s’ils sont en zone tendue :
- les résidences secondaires ;
- les logements de fonction, ou les locaux servant uniquement de dépendance ;
- les terrains ;
- les locaux à usage commerciaux/professionnels.
Sous-évaluation du loyer : le droit à une augmentation du loyer à la relocation
Ce ne sont pas vraiment des exceptions à la règle, puisque ces dérogations doivent généralement faire suite à une démarche du propriétaire. En effet, il lui est possible sous certaines conditions de revaloriser le loyer dans le cadre d’une relocation et donc d’augmenter le loyer lors du changement de locataire.
Si le propriétaire peut prouver que le montant du loyer est manifestement sous-évalué (en se basant sur le loyer de référence du voisinage), il pourra alors procéder à une augmentation du loyer lors du changement de locataire. Celle-ci ne devra pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer de référence. Par exemple, pour un loyer fixé à 500 euros alors qu’il pourrait l’être à 600, le propriétaire ne pourra pas augmenter le montant du loyer de plus de 50 euros (soit 100 divisé par 2).
De plus, le propriétaire peut également revoir le loyer à la hausse s’il a procédé à des travaux liés à la décence et à la modernisation du logement (donc pas des travaux d’esthétique comme la réalisation de travaux de peinture). Il faudra également que le montant de ces travaux représente au moins une demi-année de loyers. Par contre, il devra tout de même se limiter à une augmentation correspondant à maximum 15% du coût total des travaux.
Révision des loyers au changement de locataire en cas de travaux
Autre nouveauté prévue par le décret du 26 Juillet 2019 : tous les travaux cités plus haut ne justifieront plus automatiquement d’une revalorisation du loyer, et ce à compter du 1er Janvier 2020.
En effet, pour lutter contre les logements qui ne présentent aucun atout écologique (soit environ 20% du parc immobilier français), la hausse du loyer à la relocation après travaux ne sera possible que sous certaines conditions. Les travaux d’aide à la rénovation énergétique devront permettre au logement d’atteindre une consommation d’énergie primaire inférieure à 331kWh/m²/an, ce qui correspond à une étiquette énergie de A à E.
Pour pallier la pénurie de logements dans de nombreuses grandes villes de France, la réglementation tend à empêcher les propriétaires de fixer et d’augmenter les loyers des logements au changement de locataire selon leur bon vouloir. Pour autant, toute règle comporte des exceptions, et il reste tout de même possible de revaloriser le loyer à la relocation. Par contre, en dehors des zones tendues, les propriétaires ne sont plus concernés par ce dispositif et sont tout à fait libres de fixer leurs prix.