loi pinel

L’investissement dans l’immobilier locatif peut offrir une réduction d’impôt très intéressante grâce au dispositif Pinel. En effet, vous pouvez prétendre à une réduction de 21 %. Cependant, il faut respecter de nombreuses conditions comme les plafonds de loyer. Vous souhaitez calculer le loyer maximum de votre bien ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir.

Fonctionnement de la loi Pinel

Depuis 2014, de nombreux propriétaires réalisent des investissements locatifs sans apport. Cette loi permet aux Français de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux comme la réduction d’impôt. Ainsi, sur 12 ans, un investisseur immobilier peut économiser jusqu’à 63 000 euros. La loi Pinel est reconduite jusqu’au 31 décembre 2022 et offre une réduction d’impôt qui peut atteindre 21% si le propriétaire s’engage à louer sur 12 ans. Une location sur 6 ans garantit une réduction de 12% et une location de 9 ans vous assure une baisse de 18 % sur vos impôts. Ainsi, la réduction est proportionnelle au nombre d’années de location.

Néanmoins, en 2023, la réduction d’impôt sera revue à la baisse :

  • une baisse de 10,5 % sur 6 ans ;
  • une baisse de 15 % pour 9 ans ;
  • une baisse de 17,5 % pour 12 ans.

À partir de 2024, les propriétaires pourront bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 14 % sur 12 ans. Depuis 2020, les maisons individuelles ne sont plus éligibles. Seuls les bailleurs d’appartements peuvent profiter du dispositif de défiscalisation.

Les avantages de ce dispositif sont très nombreux. Dans un premier temps, vous réduisez l’impôt sur le revenu et vous devenez propriétaire sans apport. Ainsi, votre investissement est remboursé par les loyers perçus chaque mois et par l’avantage fiscal. Et pour cause, une réduction d’impôt de 21% permet de faire beaucoup d’économies. De plus, vous pouvez louer votre bien à vos ascendants ou descendants (parents, enfants). Enfin, la loi est intéressante pour préparer sa retraite en se constituant un patrimoine. L’investissement dans l’immobilier locatif assure une rentrée d’argent mensuelle.

Vous souhaitez demander l’aide Pinel ? Ajoutez l’imprimé 2044 spe et le formulaire d’engagement à la location. On peut également vous demander des documents complémentaires comme le devis des travaux ou l’attestation d’ouverture de chantier.

Aussi, pour bénéficier du dispositif Pinel, votre bien doit être loué pendant au moins 6 ans. Ne mettez pas à disposition votre bien gratuitement, car cela est interdit par la loi Pinel. Enfin, vous ne pouvez pas acheter plusieurs logements pour profiter de la baisse d’impôts. En effet, la loi Pinel est réservée aux particuliers.

Les zones éligibles par la loi Pinel

Avant d’investir, vous devez choisir un bon emplacement géographique. Il doit être éligible au dispositif Pinel. La loi est applicable dans 3 zones géographiques : zone A, A bis et B1. L’emplacement A représente les villes d’Île-de-France. On retrouve également des villes comme Marseille ou Lille.

L’emplacement A Bis regroupe Paris et 76 autres communes. Ces villes se situent dans le Val-d’Oise, les Hauts-de-Seine ou encore en Seine-Saint-Denis. Le dernier emplacement concerné par le dispositif est le B1. Il comprend toutes les métropoles avec plus de 250 000 habitants.

Concernant l’emplacement B2, il n’est pas éligible, mais peut l’être sous certaines conditions. Depuis 2017, les biens de la zone C ne sont plus concernés par la défiscalisation.

Au-delà de la zone géographique, veillez à de nombreux facteurs pour rentabiliser votre bien :

  • à la croissance démographique de la ville ;
  • à la qualité de vie du quartier (écoles, loisirs…) ;
  • au développement économique de la zone (universités, bassins d’emplois…) ;
  • au réseau de transports en commun ;
  • au quartier où se trouve votre futur bien ;
  • à l’avenir du quartier (nouveaux modes de transports, nouvelles infrastructures de loisirs…).

Quel est le plafond du loyer Pinel ?

Pour faciliter l’accès au logement dans les zones où le loyer est élevé, la loi fixe des plafonds. Dans chaque zone, l’investisseur doit respecter le barème de loyer pour continuer à profiter de la défiscalisation.

Comment est fixé le barème ? En fonction de l’emplacement du logement. Mais attention, ces plafonds changent tous les ans. Vous pouvez les consulter sur le bulletin officiel des finances publiques.

Ainsi, pour l’année 2021, le barème par m2 s’élève à 17,55 euros pour la zone A bis. Le loyer pour l’emplacement A est plafonné à 13,04 euros le m2. Le propriétaire d’un bien situé en B1 ne doit pas proposer un loyer qui dépasse 10,51 euros par m2. Enfin, pour les appartements situés en B2, le loyer ne doit pas dépasser 9,13 euros.

Comment calculer le loyer maximum ?

Dans un premier temps, il convient de s’informer sur le barème appliqué dans votre zone. Ensuite, vous pouvez effectuer une estimation du loyer Pinel.

Ainsi, pour calculer le loyer, il faut prendre en compte la surface utile du logement. Pour ce faire, il faut ajouter à la surface habitable, 50 % de la surface des pièces non habitables (balcons, terrasses…). Après ce calcul, il convient d’estimer le coefficient multiplicateur. Comment le calculer ? Vous devez additionner 0,7 + 19. Ensuite, divisez le résultat par la surface utile de votre logement.

Enfin, vous devez appliquer une formule pour calculer le loyer Pinel. Il suffit de multiplier la surface utile au coefficient multiplicateur et au barème du loyer qui correspond à votre zone. Toutes les annexes entrent dans le calcul. Cependant, il faut prendre en compte seulement 9 m2 dans l’estimation. Vous n’avez pas à prendre en compte la totalité de la superficie.

Exemple de calcul du loyer Pinel

Pour vous permettre d’établir le prix maximum de location pour votre bien immobilier, un exemple est utile. Prenons l’exemple d’un appartement de 50 m2 avec une terrasse de 3 m2 à Lille. Dans un premier temps, il faut calculer la surface utile.

La surface utile du logement est de : 50 m2 + (0,5 x 3) = 51.5 m2

Après avoir obtenu la surface utile de votre logement, vous devez calculer le coefficient multiplicateur. Il faut reprendre la formule mentionnée plus haut, à savoir : 0,7 + (19/surface utile).

Ainsi, le coefficient multiplicateur pour l’appartement à Lille correspond à : 0,7 +(19/51.5) = 1,068

Lorsque la surface utile de l’appartement est restreinte, le coefficient multiplicateur est plus élevé. Cela permet d’appliquer un loyer plus onéreux avec un bien exigu. Cependant, le turnover pour ces biens à petite superficie est très élevé. C’est pourquoi il est préférable d’investir dans des appartements spacieux.

Après avoir calculé la surface utile et le coefficient multiplicateur, nous pouvons calculer le loyer maximum. Il faut déterminer le plafond de loyer par mètre carré appliqué à Lille pour terminer la dernière étape.

Lille se situe en zone A. En effet, elle offre de belles opportunités d’investissement. Le plafond de loyer à appliquer pour être éligible est de 13,04 euros par mètre carré. Pour un appartement de 50 m2 avec une terrasse de 3 m2 à Lille, le loyer maximum est de : 51.5 x 1,068 x 13,04 = 717,22 €

Ainsi, pour profiter d’une baisse d’impôt prévue par la loi Pinel, il ne faut pas louer votre bien à un prix supérieur au loyer maximum. Dans notre exemple, la location du logement ne doit pas dépasser 717,22 € par mois. Vous pouvez également appliquer un prix légèrement plus bas pour trouver rapidement des locataires. Toutefois, proposez un tarif qui n’aura pas d’impact sur votre rentabilité locative.

Quels sont les barèmes de ressources pour les locataires ?

Le plafond de ressources des locataires doit également être pris en compte. Tous les ans, un décret fixe le barème basé sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Dans le cadre de la loi Pinel, les plafonds de loyer permettent de réguler les prix à la location dans le neuf. Les propriétaires bailleurs doivent obligatoirement respecter ces conditions pour permettre à tous l’accès à un logement décent. Cela participe à la lutte contre le mal-logement. En cas de dépassement, le propriétaire risque un redressement fiscal et devra rembourser la réduction d’impôt.

Par exemple, pour une personne seule qui souhaite louer en zone A BIS, ses ressources annuelles ne doivent pas dépasser 38 777 euros. En B1, le plafond maximum est de 31 280 euros. Un couple qui souhaite louer en zone A ne doit pas gagner au-delà de 57 357 euros. Alors qu’une personne seule ou en couple avec une personne à charge peut gagner jusqu’à 75 188 euros.

Vous l’avez compris, pour obtenir une réduction d’impôt, vous devez respecter les barèmes de loyer et les plafonds de ressources. Aussi, pour calculer le loyer maximum, il faut déterminer la surface utile du bien. Avec le coefficient, vous prenez en compte la superficie dans l’estimation. Le non-respect du loyer Pinel entraîne la perte de la défiscalisation. Pour rentabiliser votre bien, prenez en compte les risques locatifs comme les loyers impayés, les vacances, etc.

2021-11-18