La location vente permet à tout futur propriétaire d’accéder à la propriété en payant une redevance. C’est-à-dire qu’au lieu de payer l’intégralité du prix de vente d’un coup, il s’agira de payer petit à petit le prix sous forme de loyers et d’épargnes pour se constituer une avance. A la fin du contrat, la personne devient propriétaire du bien.
Le contrat est établi avec en mention la date d’entrée, la durée de période de location et l’état des lieux. Le locataire-accédant peut ainsi occuper les lieux : il s’agit de “la période de jouissance”. Comme il ne paye pas le prix de vente, il verse des redevances en contrepartie.
Comment fonctionne la location vente ?
Si vous optez pour une location vente, la première phase d’acquisition du bien consiste à être locataire du bien pendant une certaine durée. Une fois cette étape terminée, le locataire se transforme en propriétaire. Il possède donc le bien. Cette solution adaptée au petit budget est très intéressante quand on veut investir dans l’immobilier car elle ne nécessite aucun apport au moment de la signature du contrat. Si vous souhaitez le réserver, il faut en général verser 5 % du prix du logement pour le réserver.
La première phase d’acquisition
Après la signature d’un contrat de location-accession avec le vendeur du bien, le futur propriétaire devient locataire du bien. Au cours de cette phase, le locataire-accédant verse au propriétaire une redevance. Elle est composée d’une indemnité d’occupation et d’une part acquisitive représentant le prix d’acquisition du logement. La période de location ne peut dépasser les 4 ans. Les deux parties peuvent fixer un délai inférieur pour un contrat de location vente.
La deuxième phase d’acquisition
A la fin de la première phase de location vente, il existe plusieurs cas de figure :
- Au cours de sa location, le locataire peut avertir le propriétaire qu’il souhaite lever l’option d’achat. C’est-à-dire qu’il souhaite devenir propriétaire du bien.
- Mais il peut aussi ne pas lever cette option et rester locataire, dans ce cas, la part acquisitive qu’il a versé au propriétaire lui sera reversé.
- Il est tout à fait possible qu’à la fin des 4 ans le locataire ne souhaite pas acquérir le logement, il peut ainsi rester en tant que locataire en signant un contrat de location ou quitter le logement.
- Enfin, un acte définitif de vente sera signé en cas de levée d’option du locataire. A ce moment, le locataire devenant propriétaire doit verser au vendeur le solde du prix correspondant à la différence entre le prix de vente fixé dans le contrat et le montant total de la part acquisitive versée pendant la location.
Quels biens sont concernés par la location vente ?
La location vente peut concerner tous les types de biens immobiliers. La nature du contrat va varier en fonction du bien.
“Entrent dans le cadre de la location-accession : les immeubles à usage d’habitation, professionnels ou mixtes. L’immeuble peut être achevé ou en construction et le logement doit être occupé en tant que résidence principale” Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984
La location vente dans le cas d’une maison n’est pas compliquée. Les deux parties doivent en revanche se soumettre à la législation : La loi du 6 juillet 1989 énonce les règles concernant ce type de contrat. Le propriétaire est à la charge des grosses responsabilités comme pour une location classique.
Les obligations des deux parties pour une location vente
Les obligations du locataire-accédant
Dans le cadre d’une location vente, le locataire-accédant doit entretenir le logement et faire les travaux de réparations (entretien jardin, entretien chaudière, …). Les grosses réparations sont en revanche, à la charge du vendeur. Une fois la fin du “contrat de location”, le locataire-accédant devient propriétaire après la signature du contrat. Il devient à son tour responsable de l’entretien et réparation de l’immeuble. Fiscalement, il est également considéré comme propriétaire. Il incombe le paiement des taxes foncières.
Les obligations du vendeur
Vous avez signé un contrat de location vente ? Une fois la signature du contrat de location-accession, le vendeur du bien ne dispose pas librement de son logement du fait qu’il soit réserver au locataire-accédant jusqu’à la date prévue pour la levée d’option.
Au cours du contrat, le vendeur reste garant du paiement des charges en ce qui concerne la copropriété.
Le non-paiement des charges par le locataire-accédant peut entraîner une résiliation de son contrat. Ainsi, l’article 11 de la loi située ci-dessus, met en charge du locataire-accédant une indemnité de 2 % du prix de vente en cas de résiliation du contrat s’il n’a pas exécuter ses obligations.
Les avantages de la location vente ?
La location vente comporte l’avantage de devenir propriétaire malgré des revenus n’étant pas forcément très élevés. Mais d’autres avantages sont aussi non négligeables :
- Le prix de la transaction est soumis à la TVA à 5,5 % et non à 19,6 % comme la plupart des transactions immobilières. Une baisse des taxes qui entraînent de bonnes économies.
- Pendant 15 ans, le locataire-accédant est exonéré de la taxe foncière, tant qu’il reste propriétaire.
A savoir : si le propriétaire vend le bien avant les 15 ans, le nouveau propriétaire ne bénéficiera pas de cette exonération. Par contre si le locataire-accédant se décide au bout de 4 ans de ne pas devenir propriétaire, il restera 11 ans d’exonération pour le prochain locataire-accédant.
- Chaque année lors de sa location, le futur propriétaire accumule des réductions de 1 % sur le montant d’achat.
Le contrat de location vente
Pour une location vente, deux contrats seront à signer. Celui de la location-accession et celui de la vente. Bien sûr dans ces différents contrats, un notaire sera indispensable.
Dans le contrat de location-accession, plusieurs mentions sont obligatoires :
- Les différentes caractéristiques techniques du bien ;
- le prix de vente et les différentes modalités de paiement ;
- L’entrée dans les lieux, la période de location, la date limite de 4 ans après l’entrée des lieux pour la levée d’option ;
- Les redevances et modalité ;
- Les conditions suspensives à l’obtention d’un prêt ;
- Les conséquences s’il y a résiliation du contrat par le vendeur ou l’acheteur ;
- Les garanties de remboursement ;
- Les charges du locataire-accédant ;
- Les assurances ;
- L’absence de plein droit dans les lieux.