apl et loi pinel

La loi Pinel autorise un propriétaire à louer un bien acquis en Pinel à des membres de sa famille. Qu’en advient-il en ce cas de l’aide personnalisée au logement ? Le bailleur parent peut-il bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel sans renoncement aux aides APL ?

Notre billet « APL et loi Pinel » vous montre comment le législateur a résolu cette problématique de cumul, ou d’incompatibilité, entre deux aides publiques.

Nous répondrons à un panel de questions liées à notre sujet : Qu’est-ce que l’aide personnalisée au logement ? Les locataires d’un bien sous dispositif Pinel bénéficient-ils de l’APL ? Qu’est-ce que la loi Pinel ? Qu’appelle-t-on zone Pinel ? Et bien évidemment, le questionnement principal est : comment le lien familial entre un locataire et un investisseur immobilier en loi Pinel impacte les allocations ?

L’aide personnalisée au logement, qu’est-ce que c’est ?

L’Aide Personnalisée au Logement est une allocation populaire en France gérée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF).

L’APL est une contribution de l’état au paiement du loyer, selon les revenus du locataire, et au remboursement des mensualités d’un prêt immobilier. Cette allocation familiale importante est soumise à des conditions :

  1. Pour le prêt conventionné (PC) : le logement objet du prêt doit être un logement conventionné.
  2. Pour le locataire : le loyer est directement assumé, un contrat de bail réglementaire est signé, la composition et la situation professionnelle du foyer fiscal répondent aux exigences APL.

Cette liste n’est pas exhaustive, des simulateurs numériques gratuits permettent de vérifier l’éligibilité aux allocations familiales ALP

Loi Pinel et nature du lien familial

Afin de mieux promouvoir le dispositif fiscal Pinel auprès des investisseurs immobiliers, la législation a introduit la possibilité de louer le bien Pinel à des membres de la famille, à une exception près : le lien parental entre le propriétaire Pinel et son locataire ne doit pas être direct. Nous en reparlerons plus en détail au dernier paragraphe. Survolons d’abord la Loi Pinel.

La loi Pinel : un dispositif fiscal à vocation économique et sociale

Qu’est-ce que la loi Pinel ? Il s’agit d’un dispositif à l’incitation locative d’ordre fiscal (économie d’impôt) qui vise plusieurs objectifs :

1- atténuer la tension locative dans les zones tendues : les objectifs sont de dynamiser le secteur immobilier, augmenter l’offre locative et soutenir la construction immobilière.

2- ouvrir l’accès à la propriété immobilière et aux prêts immobiliers au plus grand nombre (particulier ou famille ayant un revenu plutôt modeste) : c’est le volet social de la loi Pinel.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel, adoptée en 2014 et renouvelée depuis, est un dispositif de défiscalisation fiscale (jusqu’à 63.000 euros d’économie d’impôts par an pour un engagement sur 12 ans). Le montant de la réduction d’impôt dépend de plusieurs données :

  • la période d’engagement : il s’agit de la période de la mise du bien Pinel sur le marché locatif. Le foyer fiscal bénéficie respectivement d’une réduction de 12, 18 ou 21 % pour un bail de 6, 9 ou 12 ans.
  • le zoning : la loi Pinel ne s’applique pas sur tout le territoire français. Le bien financé grâce au dispositif Pinel doit se trouver dans des zones géographiques bien déterminées. La liste des zones Pinel est renouvelée annuellement selon les évolutions du marché immobilier.
  • un bien Pinel est un logement conventionné : une habitation neuve ou en VEFA achetée en dispositif Pinel doit respecter plusieurs contraintes en termes de performance énergétique, surface et montant du loyer

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Étant incitative, la loi Pinel n’aurait pas été plébiscitée et reconduite sans offrir des avantages conséquents aux investisseurs immobiliers locatifs :

  • devenir propriétaire immobilier sans apport personnel ;
  • le remboursement des échéances du prêt conventionné se fait par les loyers collectés ;
  • préparer sa retraite à l’avance : l’investisseur Pinel est plus serein quant à son avenir (un patrimoine immobilier constitué et/ou des revenus locatifs assurés) ;
  • louer à sa famille : la loi Pinel n’interdit pas la location du bien immobilier aux membres de la famille, même les ascendants/descendants directs (parents/fils).

Ce coup de pouce a contribué à la popularité de la Loi Pinel, mais est entré en opposition avec une autre aide numéraire à vocation sociale : l’APL ?

D’où la question : est-il possible de cumuler la réduction d’impôt (loi Pinel) et les allocations locatives gérées par la caisse d’allocations familiales (aide personnalisée au logement).

Loi Pinel et APL : le cumul est-il possible ?

Il est de notoriété publique que le législateur ne tolère pas qu’un même contribuable ou foyer fiscal cumule aides, exonérations d’impôts, subventions et allocations ! En effet, en sus de l’établissement des conditions d’éligibilité (c’est le cas pour les allocations APL et la défiscalisation Pinel), des règles ou des situations d’exclusion sont prévus.

À cet égard, si la loi Pinel permet à un investisseur dans le cadre d’un programme Pinel de louer à un membre de sa famille, c’est le degré de parenté entre le propriétaire et le locataire qui permet ou exclut la possibilité de bénéficier de l’APL.

L’APL en cas de parenté directe

La règle de base : dans le cas d’un lien de parenté direct (lien parent-enfant), l’APL n’est pas accordée par la caisse d’allocations familiales (CAF).

Ainsi, les parents/enfants qui sont des investisseurs locatifs Pinel peuvent louer à leurs enfants/parents sans perdre leurs avantages Pinel, mais ils ne peuvent pas bénéficier des avantages APL ou de toute allocation liée au logement. Nonobstant la valeur du loyer ou du foyer fiscal, que le logement soit conventionné ou non, louer un bien Pinel aux descendants/ascendants proscrit les allocations APL.

L’APL en cas de parenté éloignée

Si le lien de parenté n’est pas direct (tantes, cousins, neveux, oncles, nièces, etc.), la location d’un bien immobilier Pinel à sa propre famille ne proscrit pas l’octroi des aides APL par la CAF sous réserve de respect des autres conditions d’éligibilité. Cette règle reste en vigueur si le propriétaire Pinel et son locataire font partie d’une même fratrie.

À titre illustratif de cette incompatibilité APL/loi Pinel, un couple propriétaire Pinel doit choisir entre ‘louer’ son bien à ses propres enfants étudiants ou renoncer aux APL. Aux yeux des lois régissant les allocations au logement conventionné et la fiscalité, le cumul s’apparente à un abus !

Aide personnalisée au logement ou réduction fiscale : pourquoi cette incompatibilité ?

L’interdiction de cumuler les aides APL et les avantages fiscaux de la loi Pinel ne fait pas l’unanimité. En effet, les détracteurs reprochent aux autorités de sacrifier au passage la vocation sociale de ces deux dispositifs d’aide aux foyers fiscaux modestes face à la crise du logement. Leur argument est qu’à la base, la loi Pinel et les allocations APL ont vocation à ouvrir l’accès au logement et à la propriété immobilière aux foyers les plus exclus (familles avec 3 enfants, actifs en recherche d’emploi, actifs ayant un revenu moyen ou modeste).

Du côté des défenseurs de l’interdiction du cumul APL et loi Pinel, abuser à dessein des aides et des allégements d’impôt corrompt les mesures fiscales incitatives et les allocations de l’état. Il est vrai que parfois, la ligne de démarcation entre l’optimisation fiscale et l’abus d’avantages fiscaux est très fine !

Quoi qu’il en soit, il est à rappeler qu’un enfant étudiant qui loue un bien Pinel parental continue à faire partie du foyer fiscal de ses parents même si l’éligibilité aux allocations APL est compromise.

En résumé

Les APL ne sont pas octroyées si la relation parentale entre le locataire et le propriétaire du bien immobilier Pinel est directe. Un choix entre les aides APL accordées par la CAF et la réduction d’impôt permise par la loi Pinel est à faire.

2021-12-07