comment reduire taxe fonciere pinel

Investir dans le neuf avec la loi Pinel pour défiscaliser est une option intéressante pour réduire sa taxe foncière, voire s’en exonérer. Immokap vous éclaire sur vos droits en la matière. Si vous ne l’avez pas encore fait, pensez à visiter notre article permettant de simuler un investissement Pinel pour 2022.

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est due par les propriétaires ou les usufruitiers de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis. Sont ainsi imposés :

  • les locaux d’habitation (maison, appartement, villa, chalet, loft) ;
  • les dépendances (garage, parking, cave) ;
  • les bateaux et les péniches utilisés en un point fixe et aménagé pour l’habitation, le commerce ou l’industrie ;
  • les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels ;
  • les ateliers, les bureaux, les entrepôts et les hangars ;
  • les voies privées, les jardins et les parcs ;
  • les terres et les serres affectées à une exploitation agricole ;
  • les carrières, les mines et les tourbières.

Tout comme la taxe d’habitation, la taxe foncière entre dans le budget des collectivités locales. Elle contribue notamment au financement des dépenses sociales et scolaires (centres de loisirs, cantines, crèches, écoles maternelles), à celui des équipements sportifs et culturels (stades, piscines, clubs sportifs) ainsi qu’à l’entretien de la voirie.

Cet impôt foncier comprend différentes taxes dont :

  • la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui constitue le financement principal du service public d’enlèvement et de traitement des ordures ménagères ;
  • la taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) pour le financement des transports en commun ;
  • la taxe spéciale d’équipement (TSE) nécessaire au financement des équipements et des programmes régionaux ;
  • la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI), également connue sous le nom de taxe inondation, qui permet de couvrir les dépenses liées à la gestion des cours d’eau et les risques de crues.

La taxe foncière est établie annuellement, en fonction de la situation du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. La date limite de cet impôt foncier dépend du moyen de paiement retenu. Généralement, vous avez jusqu’au:

  • 15 octobre, si vous optez pour un paiement non dématérialisé (chèque, titre interbancaire de paiement, virement, espèces) ;
  • 20 octobre minuit, si vous choisissez de payer en ligne depuis le site impots.gouv.fr ou l’application mobile « Impots.gouv » via l’onglet « Payer mes impôts ».

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière n’est pas corrélée aux revenus du contribuable. Elle est le fruit d’un savant calcul appliqué par l’administration fiscale. Pour cela, elle se base sur les trois critères suivants :

  • la valeur locative du logement : elle correspond au montant d’un loyer annuel théorique qui pourrait être appliqué si l’immeuble était loué. Un abattement de 50 % est appliqué pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance et d’amortissement du bien. Ce montant est actualisé chaque année pour prendre en considération l’évolution des loyers ;
  • le coefficient de revalorisation : auparavant cette majoration était votée annuellement par le Parlement dans le cadre de la loi de finances. Depuis 2018, ce chiffre correspond au glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé (ICPH) constaté au mois de novembre de l’année précédente ;
  • le taux d’imposition, voté et fixé par la commune où se situe la propriété imposable. Notez que le montant de la taxe foncière peut varier considérablement d’une ville à l’autre. Autrement dit, vous ne paierez pas le même impôt foncier si vous possédez un bien à Paris ou à Toulon. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la déclaration d’impôts avec la Loi Pinel.

Bon à savoir : en cas de vente, le vendeur (propriétaire au 1er janvier) est le seul redevable de la totalité de la taxe foncière qui est établie à son nom. Cependant, l’acte de vente peut inclure un accord entre l’acquéreur et le vendeur sur une répartition dite « Prorata Temporis » du paiement de la taxe foncière.

Taxe foncière : quelles sont les différentes exonérations possibles en loi Pinel ?

Les logements construits en loi Pinel permettent d’obtenir une exonération de taxe foncière pour une durée égale ou supérieure à 2 ans.

Une suppression d’impôt foncier de deux ans

Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel, votre logement est nécessairement neuf. Vous pouvez donc bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière de deux ans, à compter du 1er janvier de l’année qui suit la fin des travaux. Cette exonération temporaire est offerte sans aucune condition dès lors que le logement répond aux critères imposés par la législation en vigueur, à savoir l’article 1383 du Code Général des Impôts.

Attention : l’exonération de taxe foncière dans le cadre d’un investissement en loi Pinel est en principe totale. Mais, l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou la municipalité où se situe le logement nouvellement construit peut décider, pour la fraction de taxe foncière qui lui revient, de refuser totalement ou partiellement les demandes d’exonération sur son territoire. Par conséquent, si vous envisagez d’investir en loi Pinel, pensez à vous renseigner auprès de la mairie afin de savoir si une délibération a été prise en ce sens.

Une prolongation sous conditions

L’administration fiscale prévoit également une exonération de taxe foncière pour les habitations dotées d’un niveau de performance énergétique élevé, conforme au label BBC (Bâtiment Basse Consommation). Ce critère, obligatoire sous la loi Pinel, permet une prolongation durant cinq années supplémentaires, à compter de la troisième année suivant l’achèvement du logement, soit un total de 7 ans d’exonération de taxe foncière. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez effectuer une déclaration avant le 1er janvier de la première année où l’exonération est applicable.

Bon à savoir : cet allégement ne concerne pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui reste due. Néanmoins, elle fait partie des charges récupérables auprès du preneur.

Une réduction exceptionnelle pour les locations sans locataire

En principe, le propriétaire ou l’usufruitier d’un bien imposable est redevable de la taxe foncière, que le logement soit occupé ou vacant. Cependant, l’administration fiscale peut accepter, dans certains cas bien précis, de réduire cet impôt foncier, qui est alors calculé au prorata de l’inoccupation.

Dans les faits, ce dégrèvement n’est possible que si la vacance :

  • est indépendante de la volonté du contribuable (par exemple, si le logement a été proposé à la location aux tarifs du marché mais qu’il ne trouve pas preneur) ;
  • a une durée de trois mois au moins sans interruption ;
  • affecte l’ensemble de l’immeuble ou une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

Le bien doit par ailleurs avoir été :

  • entretenu de manière à ce que l’occupation soit possible ;
  • proposé à la location à des conditions normales.

Si tous ces critères sont remplis, vous pouvez :

  • adresser votre réclamation en vous rendant sur le site impots.gouv.fr. Pour cela, connectez-vous à votre espace particulier puis accédez à la rubrique « Nous contacter / Ma messagerie sécurisée » ;
  • formuler votre requête par voie postale, en recommandé avec accusé de réception, auprès du centre des finances publiques du bien concerné.

Pour que votre demande soit recevable, vous devez la présenter après réception de votre avis d’imposition, au plus tard avant le 31 décembre de l’année qui suit. Par exemple, pour un logement resté vacant entre février et juin 2021, vous devrez transmettre votre réclamation après réception de votre avis, à la rentrée prochaine, et avant le 31 décembre 2022.

Bon à savoir : certaines conditions relatives aux occupants des logements ouvrent droit à une exonération permanente de taxe foncière. C’est le cas notamment des :

  • personnes titulaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
  • personnes titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ;
  • personnes titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ;
  • redevables de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, sous réserve que le montant de leur revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du Code général des impôts.

Quelles sont les démarches pour être exonéré de la taxe foncière en loi Pinel ?

L’exonération de taxe foncière n’est pas automatique. Pour en bénéficier, vous devez en faire la demande au service des impôts non-résidents. Notez que différentes déclarations existent selon la nature du logement dont :

  • la déclaration modèle H1 Pinel: n°6650 cerfa n°10867*04 pour une maison individuelle ;
  • la déclaration modèle H2 Pinel : n°6652 cerfa n°10869*03 pour un appartement (dans un immeuble collectif).

En tant que propriétaire d’un logement dans le cadre de la loi Pinel, vous devez également fournir tous les éléments justifiant que la construction remplit les critères de performance énergétique conforme au label BBC.

Découvrez également notre article concernant la déduction d’intérêts d’emprunt pour la Loi Pinel.

Exonération de taxe foncière en loi Pinel : quand faire sa demande ?

L’exonération doit faire l’objet d’une déclaration au service des impôts du lieu de situation du bien, au plus tard dans les 90 jours suivant la date d’achèvement du logement.

Il faut savoir qu’une construction est considérée comme terminée dès lors qu’elle peut être habilitée pour l’usage prévu. Il peut en revanche rester des travaux de finition comme les peintures extérieures ou les revêtements des murs.

Important : en cas de déclaration tardive (après le délai de 90 jours), l’exonération sera prise en compte uniquement pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante.

Loi Pinel et taxe foncière : le cas particulier du bail commercial

Si la taxe foncière est toujours établie au nom du propriétaire, il est admis, dans le cadre d’un bail commercial, que ce dernier répercute la charge totale ou partielle de cet impôt foncier sur le locataire du bien. Cependant, gardez à l’esprit que le preneur ne peut être tenu de payer cette somme que si une clause du contrat le prévoit explicitement. Aussi, en l’absence de mention univoque, la taxe foncière sera attribuée, par défaut, au bailleur qui devra s’en acquitter.

2021-12-02