Immobilier dans le Var : Hyères est-elle devenue plus chère que Toulon ?

Le soleil brille pour tout le monde, mais il ne vaut pas le même prix pour tous …

C’est le dilemme qui agite désormais tous les porteurs de projets dans le Sud : faut-il céder aux sirènes de la cité des palmiers ou parier sur l’insolente ascension de la métropole toulonnaise ? En 2026, le marché de l’immobilier dans le Var ne se contente plus de suivre la courbe du thermomètre ; il se fragmente, se spécialise et, par endroits, défie toute logique apparente.

Si Hyères a longtemps porté l’étiquette de “petite sœur onéreuse”, la réalité du terrain est aujourd’hui bien plus nuancée, voire paradoxale. Entre des micro-marchés de luxe sanctuarisés et des quartiers toulonnais en pleine métamorphose, l’écart de prix entre les deux voisines n’a jamais été aussi stratégique à décoder.

Mais attention : les apparences sont trompeuses. Derrière les moyennes globales se cachent des opportunités de rendement que seule une analyse chirurgicale peut révéler. Hyères a-t-elle réellement atteint son plafond de verre ? Toulon est-elle encore le terrain de jeu des bonnes affaires ?

Ce que révèlent vraiment les prix immobiliers dans le Var en 2026

Le marché de l’immobilier dans le Var a affiché une résilience remarquable avec une hausse de +15,1 % sur les cinq dernières années. Cependant, en mai 2026, la dynamique se fragmente selon la typologie des biens.

• Hyères (83400) : La ville conserve son avance avec un prix moyen pour les maisons atteignant désormais 5 257 €/m², tandis que les appartements se stabilisent autour de 3 984 €/m².

• Toulon (83000) : La préfecture suit de près. Si le prix moyen des appartements s’établit à 3 246 €/m², le segment des maisons individuelles bondit à 4 416 €/m², réduisant l’écart historique avec sa voisine.

L’évolution des prix immobiliers sur 10 ans montre une progression quasi identique pour les deux cités (environ +41 %), mais Toulon a connu une accélération spectaculaire entre 2023 et 2026, portée par la saturation des marchés niçois et marseillais.

Pourquoi investir à Hyères reste une stratégie rassurante en 2026 ?

Le dynamisme d’une agence immobilière à Hyères s’explique par des facteurs structurels que Toulon ne peut concurrencer, notamment la rareté du foncier.

L’attractivité insolente du littoral hyérois

À Hyères, certains quartiers comme Giens ou l’Ayguade ne connaissent pas la crise. Les prix peuvent y grimper jusqu’à 8 524 €/m² pour des villas avec vue mer. Le prix de l’immobilier à Hyères est soutenu par :

1. Le Numerus Clausus géographique : Entre les zones agricoles protégées et les Salins, l’extension urbaine est quasi impossible.

2. La demande touristique : La proximité des Îles d’Or (Porquerolles, Port-Cros) transforme chaque achat en investissement patrimonial sécurisé.

Une ville “plus sélective” que Toulon ?

Si Toulon attire les actifs de la métropole, Hyères séduit une clientèle de retraités CSP+ et d’investisseurs en résidences secondaires. Cette “gentrification balnéaire” maintient des planchers de prix élevés, même en période de remontée des taux d’intérêt.

À Toulon, les prix montent… et l’image de la ville aussi !

Longtemps restée dans l’ombre de Marseille et de Nice, Toulon a fini sa mue. Si vous pensiez encore y trouver des “bonnes affaires” à tous les coins de rue, la réalité de 2026 risque de vous surprendre.

Le réveil des quartiers premium

Le Cap Brun et le Mourillon ne sont plus des secrets. Aujourd’hui, un appartement de standing avec vue sur la rade peut rivaliser avec les tarifs du centre-ville hyérois. La différence ? L’énergie urbaine. Toulon attire désormais les cadres actifs qui boudent le calme (parfois trop calme) de Hyères l’hiver.

L’évolution des prix sur 10 ans : Le match des chiffres

Si l’on regarde l’évolution des prix immobiliers sur 10 ans, Toulon affiche une courbe de croissance plus raide. Partis de plus bas, les biens toulonnais ont bénéficié de la rénovation du centre ancien et de l’arrivée du pôle numérique. Acheter à Toulon aujourd’hui, c’est parier sur une plus-value urbaine, là où Hyères représente une sécurité patrimoniale de type “bon père de famille”.

La remontée de Toulon : Une opportunité pour les investisseurs ?

Il serait réducteur de considérer Toulon comme le “parent pauvre” du Var. En 2026, la ville a prouvé que son attractivité n’était plus seulement une question de prix, mais de stratégie urbaine.

• Le Cap Brun et le Mourillon : Ces quartiers toulonnais affichent des prix moyens de 4 592 €/m², dépassant largement les zones périphériques de Hyères.

• Le potentiel du Pont du Las : Identifié comme le secteur à surveiller cette année, ce quartier en pleine mutation offre des opportunités à 2 096 €/m², idéal pour les primo-accédants cherchant une plus-value à moyen terme.

• Tension locative : Avec un loyer moyen de 15 €/m² pour les appartements, Toulon offre un rendement locatif souvent supérieur à celui de Hyères pour les petits budgets.

Hyères vs Toulon : Où faut-il poser ses valises en 2026 ?

Pour trancher, il faut regarder au-delà des moyennes globales. Le diable se cache dans les détails du prix immobilier Var.

1. Pour le prestige et le calme : Direction l’immobilier à Hyères. Le secteur de Costebelle ou les hauteurs du Fenouillet restent indétrônables. C’est l’investissement “plaisir” par excellence, avec un risque de décote quasi nul.

2. Pour la rentabilité et le mouvement : Toulon gagne le match. Avec une demande locative portée par les étudiants et les militaires, le rendement brut y reste supérieur de 1,5 à 2 points par rapport à Hyères.

3. Les zones limitrophes comme La Garde. : Il existe une alternative stratégique souvent sous-estimée : les communes tampons. Des villes comme La Garde ou La Valette-du-Var ne sont plus de simples périphéries, mais de véritables carrefours du marché. Ici, on échappe à la “taxe littoral” de l’immobilier à Hyères tout en restant à proximité immédiate des centres névralgiques. C’est le secteur du rapport qualité-prix imbattable, idéal pour les acheteurs qui cherchent à maximiser leur surface habitable sans sacrifier l’accessibilité.

DPE et rénovation : Le nouveau juge de paix du marché varois

En 2026, la valeur d’un bien ne se mesure plus uniquement à la pureté de sa vue mer ou à son exposition. L’immobilier dans le Var a basculé dans l’ère de la performance énergétique, faisant du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) le véritable arbitre des négociations.

Le marché assiste à un phénomène inédit : la valeur verte. Une “passoire thermique” classée F ou G sur les hauteurs de Hyères subit aujourd’hui une décote brutale, se vendant parfois moins cher qu’un appartement basse consommation (classe A ou B) au cœur de Toulon.

Cette nouvelle donne redistribue les cartes :

• Pour les vendeurs : Les travaux de rénovation énergétique ne sont plus une option, mais un investissement indispensable pour préserver son prix de vente.

• Pour les acheteurs avertis : C’est ici que se cachent les meilleures opportunités. Acheter un bien dégradé énergétiquement dans un secteur prisé comme l’immobilier à Hyères permet de négocier des baisses de prix allant jusqu’à 15 % ou 20 %, compensant largement le coût des futurs travaux.

Dans ce duel entre Toulon et Hyères, l’avantage va désormais au bâti le mieux isolé. Le confort thermique, essentiel lors des étés caniculaires du Var, est devenu le nouveau luxe indispensable.

Verdict :Hyères vs Toulon, qui est la plus chère ?

Statistiquement, Hyères reste la plus onéreuse en valeur absolue, surtout pour les maisons. Mais si l’on compare le “prix du mètre carré de prestige“, Toulon a rattrapé son retard. La question n’est plus “quelle est la ville la moins chère ?”, mais “quelle ville correspond à votre mode de vie ?”.

Le Var ne propose plus un marché, mais des destinations. À vous de choisir la vôtre.

Et vous, quel est votre camp ? Plutôt vie de quartier au Mourillon ou coucher de soleil sur la presqu’île de Giens ? Dites-le nous en commentaire ! Si cet article vous a aidé à y voir plus clair, n’hésitez pas à le partager avec vos proches en quête du bien idéal dans le 83.