Les plateformes de crowdfunding peuvent être très utiles pour accompagner les professionnels de l’immobilier. « Quand le bâtiment va tout va » dit l’adage. Le secteur de l’immobilier est en effet un des secteurs centraux de l’économie (et un des placements favoris des Français). Le mouvement de numérisation que connait l’économie s’est d’ailleurs depuis longtemps emparé du sujet. Et avec la crise de la Covid-19 les services digitaux semblent d’autant plus promis à un bel avenir. De plus en plus de services se développent autour de l’immobilier dans le domaine de la commercialisation, de la construction, de la location… Cela touche également désormais l’investissement et le financement des professionnels de l’immobilier grâce au crowdfunding. En effet un financement satisfaisant de l’offre est un condition préalable d’un marché immobilier florissant.
Sommaire
Le numérique au cœur du marché immobilier
On connaissait les fintechs et les assurtechs (dans le domaine de la finance, des paiements et de l’assurance) ainsi que les regtechs (liés aux technologies de la réglementation). Il faut désormais compter avec les proptechs, ces startups qui développement des outils numériques au service de l’immobilier, comme un logiciel immobilier.
Le numérique au service de l’immobilier
Chaque année de nombreuses start-ups de l’immobilier émergents comme l’explique ce document: https://www.pwc.fr/fr/assets/files/pdf/2019/07/fr-france-etude-proptech-mipim-presentation.pdf. Elles sont aidées en cela par la numérisation générale de l’économie.
Grâce à l’internet des services, de nombreuses applications se sont développées depuis déjà de nombreuses années à chaque étape de la chaine immobilière :
– Portails d’annonce immobilières (ventes et locations)
– Visites virtuelles
– Plateformes de réservations (hôtelières, court-terme telle Airbnb)
– Prêts et courtiers de crédits immobiliers online
– Souscription et distribution d’actifs « pierre papier »
– Services d’assurance
– Suivi de chantier et logistique…
La généralisation de la data
La généralisation de la data disponible et numérisée permet de développer de nombreux services en utilisation géolocalisation, horodatage, scoring, partage et mise à jour en temps réel.
Dans le domaine de l’immobilier, l’Etat participe au mouvement. Il a engagé depuis plusieurs années une démarche de diffusion de nombreuses données en « open data ». Sont désormais librement accessibles les mutations immobilières à titre onéreux de ces dernières années via la Base des valeurs foncière. Il est également possible également de retrouver des données cadastrales ou liées à des permis de construire. Il s’agit d’une démarche globale de l’administration vers plus de transparence. Même si des améliorations reste nécessaires ainsi que récemment décrit par la revue spécialisée Etudes Foncières : « La Data, pas si open » (https://boutique.businessimmo.com/publications/etudes-foncieres.html).
La blockchain : la prochaine étape ?
La blockchain est une technologie utilisée par exemple pour les crypto-monnaies. Elle permet de certifier et sécuriser les transactions de manière décentralisées et entièrement sure. De nombreuses applications peuvent ainsi être développée en limitant la présence d’un tiers de confiance. Par exemple, l’utilisation du blockchain au Honduras permet de mettre en place un système efficace de certification de la propriété des parcelles foncières et éviter les fraudes.
Les applications potentielles sont nombreuses par exemple:
– Garantir des avis clients infalsifiables par exemple pour la location saisonnière
– Ouvrir des services d’échange de lots et de droits de propriétés immobilière
– Faciliter la mise en place de cautions avec des tiers dans le cadre d’emprunt et de transactions immobilières
Comment le crowdlending accompagne les professionnels de l’immobilier ?
Cependant le développement de la filière immobilière dépend également de l’accès à un financement adapté. Là encore, le numérique a un rôle à jouer. Grâce au crowdfunding immobilier, des acteurs professionnels de l’offre (promoteurs, marchands de biens, foncières) peuvent désormais accéder à une nouvelle source de financement. Les plateformes de financement participatif lancées ces dernières années ont été adoptées par ces acteurs de la filière immobilière.
Le crowdfunding repond à un besoin structurel de financement de la filière immobilière
Les professionnels de l’immobilier (promoteurs constructeurs, marchands de biens, foncières) disposent de deux sources principales de financement :
– les fonds propres
– les emprunts bancaires.
Ces deux types de financement complémentaires interviennent cependant à des stades différents des projets immobiliers. Les opérateurs sont ainsi amenés à apporter des fonds propres dès le début du projet. Ils feront généralement ultérieurement appel à un complément bancaire. Dans le cadre de la vente VEFA, ce sont également les réservations des clients qui permettront de financer une partie du chantier au fil de l’eau.
La problématique est que les fonds propres sont immobilisés jusqu’à l’issue de chaque opération (la revente, la livraison du chantier). Dans l’intervalle par manque de fonds propres, les acteurs (promoteurs, marchands de biens notamment) peuvent être dans l’impossibilité de lancer de nouvelles opérations. Sauf à trouver des partenaires co-promoteurs pour co-investir, moyennant un partage de la marge. Solution qui peut s’avérer complexe, aléatoire, et pas forcément satisfaisante car impliquant de devoir partager le fruit de son travail.
Les opérateurs immobiliers face à des contraintes légèrement différentes
Les opérateurs ont donc un besoin de fonds propres récurrents. Ils font certes face à des problématiques qui varient légèrement selon leur positionnement :
– le promoteur constructeur : Il construit un bien neuf. Il ne dispose pas d’un actif constitué au début du chantier. Cela pose des contrainte de financement supplémentaire. La pré-commercialisation des VEFA est une composante importante du financement
– le marchand de biens/promoteur rénovateur : il achète pour revendre avec profit à moyen terme. Souvent après travaux ou réhabilitation. Il a l’avantage d’opérer sur la base d’un actif déjà existant ce qui facilite le financement
– les : disposant d’un portefeuille d’actifs diversifié, elles ont possibilité de mutualiser les emprunt bancaires sur un pool d’actifs. Elles ont cependant toujours besoin de fonds propres par exemple pour initier ou préempter rapidement des opportunités
Le crowdfunding immobilier : mettre en relation des investisseurs pour financer les professionnels de l’immobilier
Selon le site Hellocrowdfunding environ 1,5 milliards d’euros ont ainsi été financés en France grâce au crowdfunding immobilier. Impliquant à date plus de 2000 opérations financées par 700 sociétés.
La croissance du financement de ce segment via le crowdfunding est importante. Par ailleurs il est désormais possible de financer jusqu’à de 8M€ par projet.
Le mécanisme mis en place par une plateforme de crowdfunding est rapide et relativement standardisé :
– émission d’un prêt (obligation) d’une durée généralement jusqu’à 24 mois
– modalités de remboursement souvent in fine (callée sur la date prévisionnel de débouclage de l’opération)
– taux de 6% à 10%/an selon le risque
Les financements interviennent généralement sur la base d’opérations déjà initiées. Promoteurs et marchands de biens peuvent par ce moyen disposer rapidement de nouvelles ressources financières, sur la base de leurs projets en cours. Elles pourront être réinjectés pour initier de nouveaux projets.
Ce financement (financement ou refinancement de fonds propres, préfinancement de marge) permet de saisir plus rapidement les meilleures opportunités dans un secteur concurrentiel ou la demande reste forte. Il permet d’optimiser l’utilisations des fonds propres disponibles de l’opérateur.
Par ailleurs la mise en place d’un financement en crowdfunding auprès d’une base d’investisseurs élargie et également un moyen de communication et de notoriété pour le développement de la société.
