Vous êtes sur le point de louer un bien immobilier et vous ne savez pas comment vérifier la solvabilité d’un locataire ? Vous avez reçu plusieurs dossiers, néanmoins, lequel choisir ? Pour cela, le futur locataire doit répondre à certains de vos critères de sélection, mais sa capacité à honorer les loyers figure parmi les incontournables. Qu’est-ce que la solvabilité d’un locataire ? Quels sont les documents que celui-ci doit fournir ? Comment vérifier la solvabilité d’un locataire afin d’éviter le risque d’impayé ? Et pourquoi est-il important de réaliser toutes ces vérifications avant la signature du bail ? Faisons le point.
Qu’est-ce que la solvabilité d’un locataire ?
Définition de la solvabilité d’un locataire
La solvabilité d’un locataire est sa capacité à honorer le paiement du loyer aux échéances prévues par le contrat de location, ainsi que le premier mois de loyer. Pour cela, ses ressources financières doivent atteindre un niveau suffisant proportionnellement au montant du loyer mensuel. En règle générale, ce niveau correspond, au minimum, à 3 fois le montant du loyer.
Quels sont les premiers indices de solvabilité d’un locataire ?
Concernant les étudiants, il faut se poser plusieurs questions :
- Est-ce qu’il est en alternance, donc est-ce qu’il a un salaire ?
- Est-ce qu’il a des aides ? (CAF, Prime activité…)
- Est-ce que ses parents se portent garant ?
- Si oui, quelle est la situation des parents ?
Louer à un étudiant n’est pas une solution à négliger systématiquement, car vous vous assurez déjà d’un revenu minimum de la CAF, de la garantie des parents et d’un éventuel salaire de l’étudiant. De plus, vous pourrez bénéficiez d’avantages fiscaux en louant votre bien à des étudiants, ce qui peut peut-être faire la différence et optimiser votre rentabilité !
Hormis les locataires ayant un statut étudiant, la stabilité de la situation professionnelle est une première indication de la solvabilité.
En effet, un CDI peut sembler rassurant, tant que la conjoncture économique de son secteur d’activité est également stable dans la zone géographique du bien à louer. En revanche, un CDD, un contrat intérimaire ou un statut d’auto-entrepreneur ne sont pas systématiquement signe d’instabilité pour autant ! Il est parfaitement possible que le futur locataire en contrat de travail déterminé soit dans une situation de changement de cap professionnel pour rebondir sur une situation plus stable, tout simplement.
Il est important de garder à l’esprit qu’un locataire en CDI peut être licencié à tout moment et se retrouver dans une incapacité à payer son loyer. Et à contrario, un candidat en contrat précaire le jour de sa demande de location peut stabiliser sa situation professionnelle à terme.
Quels sont les documents que le locataire doit fournir ?
Lors de la constitution du dossier de location, les documents que vous pouvez demander aux candidats à la location sont listés par le décret 2015-1437 :
- le contrat de travail
- les 3 derniers bulletins de salaire
- le dernier avis d’imposition
- les 3 dernières quittances de loyer
- une pièce d’identité
En dehors de cette liste ainsi que des cas exceptionnels stipulés dans le décret, tout autre document n’est légalement pas exigible pour étudier la solvabilité de vos candidats à la location.
Comment vérifier la capacité de paiement d’un locataire ?
Vérification des revenus déclarés par le candidat à la location
Le premier contrôle à effectuer est la véracité des documents fiscaux fournis par le candidat à la location. Pour cela, vous pouvez accéder au service en ligne de vérification des avis d’imposition en indiquant le numéro fiscal et la référence du document.
Une fois que vous avez validé l’existence de l’avis auprès de l’administration fiscale, vous pouvez alors vérifier l’adéquation des revenus du locataire déclarés avec ceux indiqués sur les bulletins de salaire.
Vérification du contrat de travail
En tant que propriétaire, avez-vous le droit de contacter l’employeur de vos futurs locataires pour vous assurer qu’ils sont bien sous contrat de travail ? En théorie, aucun texte de loi ne vous y interdit. Tout comme rien n’oblige l’employeur à répondre à vos questions.
En revanche, si vous avez réellement un doute sur l’authenticité du contrat de travail, dans ce cas un autre candidat sera très certainement à la hauteur de votre confiance !
Pourquoi est-il important de vérifier la capacité locative de vos candidats à la location ?
Il est important de vérifier la solvabilité d’un locataire afin d’éviter les éventuels risques d’impayés. Mais aussi, parce que cette capacité à payer les loyers est une condition exigée par votre assureur, surtout si vous souhaitez souscrire à une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI). Si vous souhaitez ne pas prendre le moindre risque sur la fiabilité de votre locataire, n’hésitez pas à envisager de souscrire à un service de gestion locative à une agence immobilière car même si au premier abord cette solution peut être perçue comme une perte de rentabilité, la réalité est plus complexe ! Cela dépend en fait de plusieurs facteurs : du temps que cela vous prend de gérer votre bien, si vous avez beaucoup de vacances locatives, ou des locataires qui ne restent pas longtemps etc… Selon comment se déroule votre location, il est parfois bien plus avantageux et plus rentable de passer par une agence.
Ce qu’il faut retenir sur la solvabilité d’un locataire :
Vérifier la solvabilité d’un locataire se fait à travers un contrôle minutieux des documents fournis par celui-ci. Au-delà des simples chiffres présentés sur l’avis d’imposition et les bulletins de salaire, prenez également le temps d’analyser sa motivation à être un bon locataire respectueux des conditions du contrat de location. Car les risques d’impayés peuvent aussi être issus d’une mauvaise gestion de budget par le locataire, indépendamment de ses revenus plus que corrects ! Votre décision est donc très importante, car même s’il est possible d’expulser un locataire qui ne paie pas son loyer, la démarche est très longue et difficile, donc mieux vaut éviter cette situation.