L’évaluation d’un bien immobilier est une étape déterminante, que ce soit pour une vente, un achat ou un investissement. Au-delà de la seule surface habitable, les espaces non habitables jouent un rôle important dans la fixation de la valeur d’un logement. Comprendre comment ces espaces sont considérés est essentiel pour tous les acteurs du marché immobilier.
Cet article explore l’influence des surfaces non habitables sur l’évaluation immobilière, tout en clarifiant la différence entre l’évaluation immobilière d’un agent immobilier et l’estimation d’un expert de valeur vénale.

Distinction entre surfaces habitables et non habitables

La distinction entre surface habitable et surface non habitable est un élément clé en immobilier.
La surface habitable, encadrée par la loi Boutin, désigne l’espace de plancher construit, duquel sont soustraits les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures. Seules les pièces d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre sont comptabilisées. On y retrouve les espaces de vie tels que chambres, salon, cuisine et salle de bains.
À l’inverse, la surface non habitable regroupe les espaces ne répondant pas aux critères de la loi Boutin. Cela inclut caves, garages, combles non aménagés, balcons, terrasses et vérandas. Bien que non considérés comme des pièces de vie, ces espaces peuvent valoriser un bien, notamment en offrant du rangement supplémentaire, un atout recherché en milieu urbain.
Il est important de noter que la surface habitable est mentionnée dans les contrats de location et actes de vente, et qu’une erreur de calcul peut entraîner des litiges.

Typologie des surfaces non habitables

Les espaces non habitables, bien que distincts de la surface habitable principale, jouent un rôle non négligeable dans l’évaluation d’un bien.
Leur typologie variée offre des potentiels divers :
– Les caves, idéales pour le stockage, apportent une valeur supplémentaire en zones urbaines denses.
– Les garages, prisés pour le stationnement sécurisé, augmentent l’attractivité des propriétés.
– Les combles, même non aménagés, offrent un potentiel d’extension ou de stockage additionnel.
– Balcons, loggias et vérandas, véritables espaces de détente extérieurs, sont particulièrement appréciés en ville.
– Terrasses et locaux techniques complètent cette typologie, contribuant à la fonctionnalité globale du bien.
Ces espaces, bien qu’exclus du calcul de la surface habitable, influencent la valeur du bien selon leur taille, état et aménagement. Il est donc pertinent de les mentionner dans les annonces immobilières afin de maximiser l’attrait d’un bien.
La loi Carrez, spécifique aux biens en copropriété, impose une mesure précise de la surface privative, incluant certaines de ces surfaces non habitables.

Évaluation des surfaces non habitables

L’évaluation des surfaces non habitables demande une approche précise, car elles influent sur la valeur globale d’un bien. Le coefficient de pondération, outil clé, ajuste leur valeur selon leurs caractéristiques et potentiel.
La surface pondérée permet une intégration partielle dans le calcul du prix. Bien qu’il n’existe pas de grille uniforme, les experts utilisent des coefficients moyens, environ 0,3 pour les sous-sols aménagés, combles aménageables et balcons. Un balcon de 8 m² équivaut alors à 2,4 m² pondérés.
Ces coefficients varient : une cave en ville peut atteindre 0,4, contre 0,1 à 0,3 en milieu rural ; un garage urbain peut être pondéré à 0,8 ou 0,9, contre 0,5 à 0,7 ailleurs. Les combles oscillent entre 0,1 et 0,5, voire 0,8 aménagés. Les balcons/terrasses vont de 0,2 à 0,3, plus en cas de vue exceptionnelle. Les vérandas varient de 0,3 à 0,8, celles isolées et chauffées s’intégrant parfois à la surface habitable.
L’expertise d’un professionnel est donc essentielle pour une évaluation juste. Par exemple, 30 m² de combles aménageables peuvent augmenter la valeur de 10 à 20 %. Un garage de 20 m² en ville ajoute une plus-value significative.
Le prix au m² dépend aussi de l’état général, de l’environnement et du DPE. Les vérandas isolées et chauffées sont considérées comme des espaces de vie à part entière.

Méthodes d’estimation professionnelle

Les experts immobiliers emploient diverses méthodes pour évaluer les surfaces non habitables, assurant une estimation précise et fiable. L’analyse comparative de marché, par exemple, consiste à comparer le bien avec des propriétés similaires récemment vendues, permettant d’ajuster la valeur en fonction des tendances locales. L’évaluation par le revenu, quant à elle, est privilégiée pour les biens locatifs, considérant les revenus potentiels générés par ces espaces.
Les diagnostics immobiliers, tels que le DPE, jouent un rôle essentiel en fournissant des informations détaillées sur l’état et le potentiel des surfaces non habitables. Ces documents permettent d’identifier les atouts et les éventuelles améliorations à apporter.
Pour optimiser l’estimation, la valorisation des atouts des surfaces non habitables est primordiale. Un nettoyage et un rangement soignés peuvent considérablement améliorer l’impression générale, tandis que la collecte des documents nécessaires, comme les plans et les diagnostics, facilite le travail de l’expert. Il est également important de considérer le potentiel d’aménagement de ces espaces, car une cave saine ou des combles aménageables peuvent significativement augmenter la valeur du bien.

Différence entre évaluation et estimation immobilière

Il est important de distinguer l’évaluation de l’estimation immobilière, deux démarches qui, bien que visant à déterminer la valeur d’un bien, diffèrent par leur approche et leur finalité. L’évaluation, généralement réalisée par un agent immobilier, offre une fourchette de prix basée sur les tendances du marché et les caractéristiques générales du bien. Elle sert de guide indicatif pour la vente ou l’achat.
L’estimation, quant à elle, est une démarche plus approfondie, effectuée par un expert immobilier agréé. Elle aboutit à une valeur vénale précise, souvent requise dans des contextes juridiques tels que successions, divorces ou prêts hypothécaires. L’estimation, encadrée par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, repose sur une analyse détaillée des caractéristiques spécifiques du bien, prenant en compte des paramètres tels que l’emplacement, l’état, la structure et les améliorations. Elle engage la responsabilité de l’expert, tandis que l’évaluation a une valeur indicative.

 

Les surfaces non habitables, bien que distinctes de la surface habitable, jouent un rôle non négligeable dans l’évaluation d’un bien. Pour obtenir une évaluation précise, il est recommandé de faire appel à un agent immobilier. Ces professionnels connaissent la valeur des mètres carrés hors Carrez et savent appliquer les coefficients de pondération appropriés. Ils comparent votre propriété avec celles du secteur, valorisant vos atouts.
Si vous avez besoin d’une estimation plus approfondie, notamment dans un contexte juridique, faites appel à un expert immobilier agréé. Même non exploitables comme pièces, ces mètres carrés non habitables comptent et peuvent démarquer votre bien.