Estimer son patrimoine pour l’ISF nécessite de disposer de certaines connaissances. La famille Briancourt a un patrimoine immobilier qui s’élève à plus de 1.7 millions d’euros. Selon la loi française, elle est donc soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (l’IFI), anciennement appelé impôt de solidarité sur la fortune (l’ISF).
Mélanie Briancourt désire faire les démarches de sa déclaration de revenus en ligne, mais se demande comment elle doit estimer ses biens. Voici quelques précisions concernant l’IFI et l’évaluation de biens immobiliers.
Sommaire
La comparaison des biens immobiliers
L’estimation du patrimoine immobilier repose sur une évaluation vénale précise de tous les biens détenus par une personne. De ce fait, Mélanie est tenue, entre autres, d’évaluer la valeur des immeubles bâtis et non bâtis que sa famille possède. Elle peut le faire par ses propres moyens en utilisant l’estimation par comparaison des biens immobiliers. Cependant, un service en ligne gratuit existe pour lui faciliter la tâche. Il est consultable depuis chaque espace personnel sur le site impots.gouv.fr.
Ainsi, l’outil Patrim met à disposition du contribuable des fourchettes de prix de vente de logements. Il suffit de rentrer dans les critères de recherche le type de bien, sa surface, sa situation géographique ainsi que la période de la transaction. Le logiciel est alors capable d’estimer une valeur vénale en fonction des prix du marché immobilier. À titre indicatif, l’habitation principale peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.
Faire estimer son patrimoine pour l’ISF par un évaluateur immobilier
Si malgré les aides disponibles en ligne, Mélanie ne parvient pas à évaluer correctement la valeur de ses biens, elle peut confier son dossier d’estimation à une agence immobilière ou à un évaluateur immobilier.
L’expertise d’un évaluateur a une portée officielle et demeure impartiale. De ce fait, il analyse la juste valeur de tous les biens immobiliers bâtis et non bâtis. Il se base pour cela sur des critères économiques, juridiques ou encore fiscaux. Plus de risques de surévaluation ou de sous-évaluation, l’expert prend uniquement en considération la valeur nette taxable des biens immobiliers possédés au 1er janvier de l’année imposable. Il peut aussi utiliser des méthodes complémentaires comme celle de l’estimation par revenu, afin d’évaluer la rentabilité d’un bien loué.
Attention, nul n’est à l’abri d’une contestation de la part de l’administration fiscale. Ceci est vrai même après une estimation sur la base des valeurs antérieures faite par un expert. Cette dernière a d’ailleurs tendance à privilégier la méthode de la comparaison de la valeur des biens pour cette estimation. Rien n’empêche Mélanie de faire sa démarche en ligne et de demander la confirmation de l’évaluation des biens à un expert.
L’exonération totale ou partielle de quelques biens
Même si certaines conditions ont changé depuis le passage de l’ISF à l’IFI, il faut faire encore attention au fait que tout ne rentre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Il est donc conseillé de procéder à une évaluation complète des biens. Lorsque l’on va estimer son patrimoine pour l’ISF, il ne faudra pas oublier les abattements et les exonérations. Ils sont d’ailleurs nombreux, il serait donc dommage de les négliger.
Comme précisé, un abattement fiscal à hauteur de 30 % concerne l’habitation principale, mais il n’est relatif qu’à elle seule. Si Mélanie vit dans plusieurs logements à la fois, un seul pourra bénéficier de cet abattement. Elle ne devra pas compter ses biens professionnels parmi l’assiette de l’IFI. Le reste des biens exonérés correspond aux objets d’art, aux droits de la propriété industrielle ou aux titres de petites et moyennes entreprises par exemple. D’autres sont exonérés partiellement comme les bois et les forêts ou certains placements immobiliers comme la location de terres agricoles.
Enfin, au titre du passif, les dettes liées aux actifs imposables doivent être déduites à hauteur de leur valable taxable.
