Comprendre les différentes étapes du renouvellement d’un bail d’habitation est essentiel pour le bailleur ou le locataire dont le contrat de location arrive à échéance. Ça l’est encore plus pour le propriétaire qui ne peut effectuer aucune modification en cours de bail.

Cet article a pour objectif de vous fournir des informations concises sur la durée d’un bail d’habitation, les différents types de renouvellement, les cas de non-renouvellement et les recours en cas de litige.

 

Renouvellement du bail d’habitation : quelle est la durée du contrat initial ?

La durée d’un bail d’habitation varie en fonction du type de location – vide ou meublée – et de la situation du bailleur ou du locataire. Elle est fixée par le contrat signé entre les parties.

La durée du bail pour une location vide

Déterminée par la loi du 6 Juillet 1989, elle est, sauf exceptions, de :

• 3 ans pour un bailleur, personne physique
• 6 ans pour un bailleur, personne morale (SCI, société commerciale, investisseur institutionnel, …).

C’est une durée minimale, les parties pouvant déterminer une période de location plus longue.

Le logement doit être loué à titre de résidence principale. S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un logement de fonction, le propriétaire peut imposer une durée de son choix et imposer qu’elle soit ferme sans possibilité de congé anticipé.

Un bailleur, personne physique, peut proposer un bail inférieur à trois ans – avec cependant un minimum d’un an – s’il souhaite reprendre son logement pour un motif familial ou professionnel. Il devra confirmer l’événement deux mois avant sa réalisation.

 

La durée du bail pour une location meublée

Pour une location meublée, la durée du bail d’habitation est d’un an minimum. Si le locataire y vit au moins 8 mois par an, il s’agit de sa résidence principale.

Il existe trois exceptions permettant une durée de location plus courte :

• Le bail étudiant qui est de neuf mois pour s’adapter au rythme académique
• Le bail mobilité, d’un à dix mois, qui est idéal pour les personnes en déplacement professionnel ou en formation
• Le bail saisonnier, d’une courte durée, parfait pour les locations de vacances.

Dans la plupart des cas, le principe du renouvellement automatique du bail s’applique aux baux de location vide et meublée si aucune des deux parties ne se manifeste.

 

Quels sont les différents types de renouvellement d’un bail d’habitation ?

Il existe trois types de renouvellement d’un bail d’habitation, le premier, le plus courant, n’entraînant aucune démarche particulière.

 

La tacite reconduction du bail d’habitation

La tacite reconduction du bail d’habitation est le mécanisme légal qui permet la poursuite du contrat de location à l’expiration de la durée initiale, sans qu’il soit nécessaire de signer un nouveau bail.

Deux conditions sont nécessaires :

• Aucun congé n’a été délivré, ni par le locataire, ni par le bailleur, pour mettre fin au bail à son terme;
• Le locataire continue à occuper les lieux à l’expiration du bail.

Le bail est reconduit pour sa durée initiale (3 ans ou 6 ans selon la qualité du bailleur) et dans les mêmes conditions que le bail initial, en ce qui concerne notamment le montant du loyer et les clauses du contrat. Si une clause le prévoit, la révision du loyer s’applique.

Pour les locations meublées d’une durée d’un an, le contrat se poursuit pour une nouvelle période d’un an. Les baux à courte durée et étudiant ne se renouvellent pas tacitement. Un nouveau contrat écrit est nécessaire à la fin du bail.

 

Le renouvellement du bail d’habitation avec hausse de loyer

Le renouvellement du bail d’habitation peut impliquer une augmentation du loyer, mais cette hausse est réglementée différemment selon que le logement se situe en zone tendue ou non.

• Dans les zones non tendues, la hausse du loyer lors du renouvellement du bail est généralement limitée par l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Si le propriétaire souhaite augmenter le loyer au-delà de cet indice, il doit justifier cette hausse par des travaux d’amélioration ou une sous-évaluation manifeste du loyer.
• En revanche, dans les zones tendues, où la demande de logements excède largement l’offre, la loi encadre plus strictement les augmentations de loyer. Lors du renouvellement du bail, le loyer ne peut pas être supérieur à un loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral, même si le loyer précédent était plus élevé.

 

Le mode opératoire pour augmenter le loyer est le même dans les deux situations :

• Apporter la preuve que le loyer est sous-évalué en le comparant à ceux pratiqués dans les alentours pour des logements similaires. 3 ou 6 références très détaillées sont nécessaires en fonction de la taille de la ville.
• Calculer le nouveau loyer dont l’augmentation ne peut pas excéder 50 % de la différence entre les loyers pratiqués pour des logements comparables et le dernier loyer payé par le locataire ou 15% du coût réel des travaux d’amélioration réalisés pour un montant minimum d’une année de loyer.
• Signifier au locataire, avec toutes les preuves, la proposition d’augmentation du loyer au moins 6 mois avant la fin du bail en cours.

Le locataire doit marquer son acceptation ou son refus de l’augmentation au maximum 4 mois avant la fin du contrat en cours. En cas d’accord, un avenant au bail est signé et l’augmentation du loyer est appliquée par fraction annuelle selon une procédure complexe. L’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier est fortement requis à ce stade.

Le locataire peut demander une diminution du loyer si son montant initial est supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il doit faire une proposition au bailleur au moins 5 mois avant l’échéance du contrat.

Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer au renouvellement du bail des logements classés F ou G (au sens du Diagnostic de performance énergétique (DPE)).

 

Renouvellement du bail pour une durée plus courte

Un bailleur a la possibilité de réduire la durée du bail au cours d’un renouvellement – pour un an minimum – si un événement précis et personnel l’oblige à reprendre son logement. Le motif doit être d’ordre professionnel (mutation, perte d’emploi, …) ou familial (naissance, arrivée d’un parent en situation de dépendance, …).

Deux notifications par lettre recommandée avec accusé de réception sont nécessaires :

• La première, au moins six mois avant la fin du contrat en cours, pour manifester au locataire de son intention de ne pas renouveler le bail pour la même durée.
• La seconde, deux mois avant la fin du contrat en cours, pour notifier au locataire la durée du nouveau bail ainsi que la raison précise du renouvellement pour une durée plus courte.

Le locataire ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail pour une durée plus courte si le bailleur justifie d’un motif légitime.

 

Non renouvellement et recours en cas de litige

Le bailleur ne peut pas refuser de renouveler le bail sauf dans les cas suivants :

• Reprise du logement pour l’habiter lui-même, un membre de sa famille ou un proche
• Vente du logement
• Motifs graves et légitimes comme le refus du locataire de payer son loyer ou de respecter les obligations définies dans le contrat de bail.

 

En cas de litige lié au renouvellement du bail, plusieurs recours sont disponibles pour trouver une solution amiable ou trancher le litige :

• Associations de défense des locataires qui offrent des conseils juridiques et accompagnent les locataires dans leurs démarches
• Commission départementale de conciliation qui tente de trouver un accord amiable entre les parties
• Médiateur de la République qui peut faciliter un règlement à l’amiable du litige
• Tribunal judiciaire enfin pour statuer sur tous les litiges liés au renouvellement du bail.

 

Le renouvellement du bail d’habitation est une procédure simple lorsqu’elle est bien comprise par le locataire et le bailleur. Il est important de connaître vos droits et vos obligations si vous voulez éviter les litiges et assurer la continuité de votre location.

N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier pour obtenir des conseils personnalisés en cas de situations complexes.