Lorsque vous achetez ou que vous vendez un bien immobilier, vous devez signer un compromis de vente. Il s’agit d’un avant contrat confirmant que les deux parties sont d’accord sur les conditions de vente du bien. Il est suivi de la signature d’un acte de vente qui se fait devant le notaire.
Sommaire
La définition d’un compromis de vente
Il s’agit d’un avant-contrat traduisant la promesse du vendeur de vendre logement à l’acheteur, et la promesse de l’acheteur d’acheter ce bien au vendeur. Ainsi, la signature de ce document permet de s’accorder sur un prix de vente ainsi que sur les conditions générales, particulières et suspensives de la vente.
Le compromis permet aussi de définir une date butoir pour la signature de l’acte de vente. Le vendeur est tenu d’informer l’acheteur sur l’état de son bien en lui donnant un fichier contenant les diagnostics techniques.
Les documents annexes au compromis de vente
Avant de pouvoir vendre son logement, le vendeur doit faire intervenir un diagnostiqueur professionnel certifié. Ce dernier établira alors un dossier contenant les diagnostics techniques qui pourra être consulté par l’acheteur avant de signer le compromis de vente. Cela lui permettra d’avoir toutes les connaissances nécessaires pour prendre sa décision d’achat.
Le vendeur doit alors pouvoir présenter à l’acheteur un diagnostic de performance énergétique afin de lui permettre de connaître le niveau d’isolation thermique du logement ainsi qu’une prévision du tarif des charges de chauffage. Ce dossier doit faire partie des annexes du compromis de vente.
Pour le compléter, le notaire peut demander un diagnostic d’assainissement. Ceci est très courant pour les ventes de maisons individuelles. Il doit être fait par le service public d’assainissement non collectif de la commune (SPANC) dont le rôle est d’effectuer des contrôles des installations d’assainissement.
Le cas d’une vente de lot
D’après la loi Alur, le vendeur d’un bien placé dans une copropriété ou d’un autre lot, doit remettre à l’acheteur de nombreux documents avant la signature du compromis de vente. Ces derniers permettent d’informer l’acheteur sur la situation financière et l’organisation de la copropriété.
L’acheteur doit également pouvoir se procurer ces documents via le syndic. Ils doivent être fournis au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Ils peuvent être mis en annexe ou être transmis par voie dématérialisée avant la signature du contrat.
Les documents concernant l’organisation de la copropriété
- Les procès verbaux des dernières assemblées générales ayant eu lieu au cours des 3 années précédentes.
- Le règlement de l’immeuble et le descriptif de division permettent de recenser les lots d’un immeuble, d’indiquer la répartition des charges et de fixer les règles de vie.
- La fiche synthétique de l’immeuble rédigée par le syndic regroupant les données techniques et financières de la copropriété.
Les documents traitant de l’état de la copropriété
Le carnet d’entretien de l’immeuble fourni par le syndic doit être annexé au compromis de vente. Il permet de renseigner l’acheteur sur l’identité du syndic et sur les futurs gros travaux de la copropriété comme les ravalements de façades, les remplacements d’ascenseur ou de chaudière ou encore la réfection des toitures. Ce carnet peut ne pas être fourni par le vendeur si l’acheteur possède déjà un lot dans cette copropriété. En effet, en principe il le possède déjà.
Les documents concernant sa situation financière
- Le montant des charges courantes que le vendeur a payé durant les deux derniers exercices comptables.
- Le prix de la part de travaux attribuée au lot vendu et la somme de la dernière cotisation que le copropriétaire à versé au fonds de travaux.
- Les fonds qui peuvent être versées au syndicat des copropriétaire par l’acheteur.
- L’état général des charges impayées du syndicat et les dettes fournisseur.
Les documents complémentaires
- Une notice d’information présentant les droits et les obligations des copropriétaires, le fonctionnement des instances. Elle doit être fournie à partir du moment où un arrêté fixe ses modalités.
- Le bilan du diagnostic technique global.
Les cas particuliers
Les vendeurs dispensés de remettre certains documents
Il peut arriver que certains vendeurs n’aient pas à remettre tous les documents à l’acheteur de leur bien immobilier. Cela peut arriver dans deux situations.
Si l’acheteur possède déjà un lot dans cette copropriété
Dans ce cas, le vendeur n’est pas tenu de fournir tous les documents à l’acheteur. En effet, ce dernier les possède déjà. Il s’git alors du règlement de la copropriété, du descriptif de divisions, des procès verbaux des dernières assemblées générales ou encore du carnet d’entretien. Les informations financières doivent toutefois être fournies par le vendeur à l’acheteur.
Si l’acheteur achète des annexes
Si la vente concerne une annexe tel qu’un grenier, un parking, une remise, une cave, un garage… le vendeur doit uniquement transmettre les documents contenant les informations financières de l’immeuble, son règlement, son état descriptif de division et sa fiche synthétique.