L’investissement immobilier est pour certains un pari sur l’avenir, et même un projet incontournable au cours de leur vie. La pierre séduit toujours autant les français, qu’elle soit ancienne ou neuve, et c’est plutôt une bonne nouvelle pour le marché immobilier.
Cela dit, il est possible d’investir son argent dans un bien immobilier de différentes façons. Parmi elles, la vente en viager peut s’avérer être une solution tout à fait rentable, et moins étrange qu’elle n’y paraît. Vous souhaitez investir dans un bien immobilier et vous vous demandez si la vente en viager pourrait correspondre à vos critères ? Quel est le fonctionnement du viager ? Lisez donc ce qui suit pour en connaître les enjeux et le fonctionnement du viager.
Qu’est-ce que la vente en viager ?
Comme dans une procédure de vente « normale », la vente en viager lie un vendeur (le crédirentier) et un acheteur (le débirentier) dans une transaction immobilière. Sauf que, dans le cas de l’achat en viager, l’acquéreur ne va pas s’acquitter de la totalité de la somme du bien en une seule fois.
En effet, ce type d’achat consiste à payer une rente au propriétaire du bien… jusqu’à son décès. C’est pour cela que la vente en viager peut paraître quelque peu glauque, mais pourquoi s’en priver si elle vous permet d’accéder à votre rêve immobilier avec peu de moyens financiers !
Quel fonctionnement pour la vente en viager libre ?
Si le bien est inoccupé lorsque le débirentier (l’acheteur) se propose de l’acheter, il est tout à fait en droit de l’habiter directement. Finalement, cela revient un peu au même que de louer un appartement ou une maison…sauf que le logement vous appartient à la fin !
Quel fonctionnement pour la vente en viager occupé ?
Si le vendeur (le crédirentier) occupe le logement qu’il vend en viager, il conserve donc l’usufruit du bien, c’est-à-dire qu’il est libre de l’habiter mais aussi de le louer s’il venait à déménager (ou à partir en maison de retraite par exemple). Dans le cas de la vente en viager occupé, l’acheteur ne pourra habiter le bien que lorsque son propriétaire sera décédé.
Achat en viager : on ne joue pas avec la mort
Dans ce contexte d’acquisition immobilière quelque peu spécifique, la loi a tout de même prévu d’en cadrer le fonctionnement et les conditions. En effet, il est facile d’abuser d’un vendeur, si l’acquéreur a connaissance avant la signature de l’acte de vente que le propriétaire est atteint d’une maladie, par exemple.
À ce titre, la loi stipule que la vente en viager n’est valable que si la mort du propriétaire est tout à fait imprévisible. De même, si la mort du crédirentier survient dans les vingt jours après la signature de l’acte de vente (pour cause de maladie), les héritiers pourront saisir le Tribunal de Grande Instance pour faire annuler la vente, car la loi considère alors que le décès était prévisible.
Le paiement d’un bien immobilier en viager
Achat en viager : le bouquet
Acheter un bien en viager ne se résume pas toujours à verser simplement une rente au vendeur jusqu’à sa mort. Dans la plupart des cas, il faut s’acquitter d’un « bouquet » (une partie du prix du bien) lors de la signature du contrat de vente. Le montant de cet apport correspond généralement à 30% du prix du bien immobilier, mais cela peut se négocier entre les deux parties, tout comme il peut ne pas y en avoir du tout.
Un bouquet trop important engendre des rentes très faibles, ce qui n’est pas intéressant pour le vendeur. Au contraire, un bouquet très modéré entraînera forcément des rentes trop élevées qui pourraient faire fuir les acheteurs potentiels.
Le calcul du montant des rentes du viager : quel fonctionnement ?
Le montant des rentes du viager ne se calcule pas au hasard, puisqu’il se fixe selon un barème très précis qui a pour objectif de préserver les intérêts des deux parties dans ce type de vente. C’est le notaire qui procède au calcul des rentes, en s’appuyant sur plusieurs critères :
- la valeur réelle du bien;
- l’âge et l’espérance de vie du crédirentier;
- la valeur des loyers que le vendeur aurait pu percevoir s’il avait décidé de mettre son bien à la location.
La rente du viager peut se verser de manière mensuelle, trimestrielle, ou annuelle. Afin de sécuriser le vendeur quant à la garantie d’être payé, des clauses spécifiques peuvent être incluses dans le contrat de vente, notamment pour lui permettre de récupérer son bien si le débirentier ne s’acquitte pas des rentes, ou pour conserver le bouquet si l’acquéreur décide finalement de se rétracter.
Qui paye quoi lors d’un achat en viager ?
Comme dans le cadre d’une vente classique, dans le cas d’un achat en viager, c’est l’acheteur qui prendra à sa charge les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Si le vendeur réalise une plus-value sur la vente de son bien, il devra s’acquitter de l’impôt correspondant.
Enfin, les rentes viagères sont aussi soumises à l’impôt sur le revenu, bien que l’âge du vendeur au moment de la signature du contrat permette un abattement, généralement compris entre 30% et 70%.