Les investisseurs optent souvent pour des placements à la fois flexibles et rentables pour faire fructifier leurs capitaux. Des caractéristiques propres aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Elles sont commercialisées un peu partout sur la toile. Il y en a plus de 200. Zoom sur les critères de sélection d’une SCPI en 2021.
Sommaire
La performance globale de la SCPI (DVM, TRI, RAN)
Les SCPI les plus rentables du marché sont facilement identifiables à partir de leurs taux de rendement annualisés. On parle ici du taux de distribution sur valeur de marché (DVM). Variable d’une SCPI à l’autre, ce paramètre permet d’apprécier la performance globale du produit. En comparant le DVM de plusieurs SCPI, le choix sera plus facile.
Le Taux de Rentabilité Interne permet (TRI) constitue un élément important à considérer. Exprimé en pourcentage, il mesure la performance passée d’une SCPI sur 5, 10, 15 ou 20 ans. Afin d’avoir une vision éclairée sur la performance d’une SCPI, il convient de vérifier son taux de report à nouveau (RAN). Il correspond au montant des bénéfices non distribués par la SGP.
La taille et la composition du patrimoine locatif de la SCPI
On distingue différentes catégories de SCPI sur le marché. Il y a celles qui sont de grandes tailles. Elles affichent généralement des capitalisations supérieures à 1 milliard d’euros. Le montant de la capitalisation des SCPI les plus petites du marché dépasse à peine les 100 M€. C’est notamment le cas des nouvelles SCPI.
Il est donc possible de déterminer la taille d’une SCPI à partir de sa capitalisation. En ce qui concerne la composition de son patrimoine, il s’agit également d’un point important à retenir. Les SCPI diversifiées détiennent plusieurs types de biens immobiliers dans leur patrimoine (bureaux, entrepôts, commerces, locaux d’activité, etc.).
La performance locative de la SCPI (TOF)
Parmi les paramètres identifiables et comparables d’une SCPI, il y a notamment le TOF (ou taux d’occupation financier). Il permet de déterminer la performance locative du véhicule d’investissement. Le TOF s’obtient par le rapport du montant total des loyers et des indemnités d’occupation facturés encaissés sur le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’ensemble du patrimoine de la SCPI serait loué.
Le TOF des SCPI commercialisées sur le marché oscille généralement entre 88 % et 94 %. Les SCPI de bureaux affichent le taux le plus faible. Il existe des SCPI (spécialisées, diversifiées) enregistrant un TOF à 100 %.
Les frais d’entrée et de gestion
Les frais d’entrée sont indissociables d’un placement en SCPI. Il en existe deux formes bien distinctes : les frais de souscription et les frais de gestion. Ils oscillent, en général, entre 5 % et 10 % HT. Il faudra donc bien comparer avant tout investissement. Bien entendu, ces frais ne sont prélevés qu’en cas de retrait.
Le délai de jouissance des parts
L’investissement en SCPI ne permet pas de générer des revenus immédiats. Il y a toujours une période creuse pendant laquelle les dividendes sont nuls. On parle ici de la notion de délai de jouissance des parts, fixé au 4e ou au 6e mois avant la date de versement des fonds. Point important à retenir avant d’investir en SCPI.
Les méthodes d’investissement possibles
Quatre options sont possibles pour acquérir des parts de SCPI :
- Au comptant
- À crédit
- En démembrement de propriété
- Via l’assurance-vie
La plupart des SCPI sont éligibles à ces méthodes d’investissement. L’achat au comptant s’adresse uniquement aux personnes disposant de liquidités. En moyenne, le ticket d’adhésion oscille entre 200 € à 5 000 €. Il est possible de bénéficier d’un prix acquéreur décoté en optant pour le démembrement de propriété. La fiscalité des revenus générés sera moins lourde, voire inexistante, en logeant des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie.
