comment ouvrir son agence immobiliere

Dès votre plus jeune âge, votre entourage était unanime : vous êtes diplomate, et vous avez le sens du contact et de la négociation ! Et plus tard, vous êtes devenu agent immobilier. Mais aujourd’hui, fort de votre expérience, vous avez envie de changer de costume. Ou plutôt de l’agrandir, d’en faire un sur-mesure. Vous souhaitez devenir votre propre patron, voire celui de quelqu’un. Bref, vous vous sentez légitime pour ouvrir une agence immobilière. Et c’est fort courageux.

Ce projet en tête, vous êtres parti à la recherche d’un guide complet, afin de connaître l’ensemble des considérations et des conseils pour ouvrir une agence immobilière. Vous avez toqué à la bonne porte, car tout est ici. Voici donc un petit billet, entre considérations administratives à respecter, compétences à obtenir, et conseils pour aller au-delà du respect des normes, car votre projet vise l’excellence.

Les considérations administratives pour ouvrir une agence immobilière

Quelles sont les procédures ?

En tant qu’agent immobilier, vous devez bien le savoir, diverses exigences administratives sont toujours nécessaires pour débuter, et mener votre barque dans le respect du cadrage légal. Toutes les obligations, ainsi que les procédures à suivre pour les respecter, mènent à un organisme de référence : la CCI, ou Chambre de Commerce et d’Industrie. Vous devrez donc adresser votre demande de création d’agence à la CCI du lieu de votre agence. Pour savoir quelle est votre CCI de référence, voici la liste de CCI du pays.

Dans les grandes lignes, les démarches sont nécessaires afin de :

  • S’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), comme preuve de l’existence de l’activité de l’entreprise ;
  • Retirer sa carte professionnelle ;
  • Fournir une attestation d’habilitation à ses collaborateurs ;
  • Détenir un mandat concernant les règles d’affichage pour les annonces de ventes et locations.

Étape 1 : Quel statut choisir pour son agence ?

Avant de débuter la procédure, il faut choisir un statut social pour votre agence immobilière. Dans le cas d’une création d’agence immobilière, vous pourrez exercer comme entreprise individuelle ou société. Dans les deux cas, l’activité d’un agent immobilier est considérée comme une activité commerciale, et non une prestation de services. Les critères majeurs de choix sont la taille du projet, le nombre de personnes avec qui vous montez le projet, et l’aspect financer (capital, patrimoine personnel).

Entreprise individuelle ou EIRL

Il existe donc la possibilité d’exercer en tant qu’Entreprise Individuelle ou EI. Ici, vous serez une entreprise à titre individuel, vous seul, sans employé. Il y a un avantage financier, car aucun capital initial n’est demandé, et un avantage administratif, avec des démarches simplifiées.

Si vous montez votre agence comme EIRL (Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée), cette forme a le sérieux avantage de dissocier le patrimoine personnel du patrimoine de votre agence, sans création d’une personne morale. L’EI combine par contre votre patrimoine personnel et celui de votre agence, qui ne feront plus qu’un, ce premier faisant ainsi le garant de caution. En revanche, il est impossible d’exercer en tant que micro-entrepreneur.

SARL, SA ou SAS

À l’inverse, il est possible d’exercer en tant que société, avec la capacité d’employer des personnes, et de monter votre projet avec des associées. Ici, l’agence suppose la création d’une entité sociale, où vous devenez l’actionnaire majoritaire, en tant que détenteur de la carte professionnelle.

Vous pouvez vous constituer en tant que SARL (Société à Responsabilité Limitée), qui a l’avantage de disposer de démarches simplifiées et sans capital social minium ; en SA (Société Anonyme), qui convient plus aux projets importants, avec des fonds conséquents (au minimum 37 000 € avec au moins 7 associées) ; ou en SAS (Société par Actions Simplifiées), qui combine un peu les deux, et peut être constituée seul.

Étape 2 : Souscrire aux garanties

Après avoir choisi votre statut, afin de pouvoir monter votre projet, deux garanties sont nécessaires : une garantie financière et une assurance.

Premièrement, la garantie financière permet de sécuriser vos clients. En cas de soucis, les fonds de votre agence immobilière pourront leur être légués comme dédommagements. Pour souscrire à cette garantie, vous pouvez vous rapprocher d’une banque, d’une société de financement, ou d’une entreprise d’assurance. Elle ne peut pas être inférieure à 30 000 € durant les deux premières années d’activité, puis monte à 110 000 €.

Deuxièmement, l’assurance professionnelle va couvrir les risques financiers de votre projet, dus à vos activités, ou autres dommages matériels et physiques. Une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) est donc nécessaire.

Les coûts vont varier en fonction de votre chiffre d’affaires, des garanties en option, et du niveau de franchise et des plafonds d’indemnisation. Au-delà de cette assurance responsabilité civile professionnelle, il est fortement recommandé de souscrire à d’autres formes de contrat d’assurance, afin de protéger au mieux votre activité. Il est possible pour vous de souscrire à une assurance « Multirisque pro agent immobilier » (obligatoire si vous exercez à votre compte), la protection juridique, une assurance concernant votre véhicule professionnel, ou encore une mutuelle « agent immobilier » pour couvrir vos dépenses concernant votre santé (et obligatoirement celles de vos salariés si vous en avez).

Il sera aussi nécessaire d’ouvrir un compte pro pour déposer le capital nécessaire. Vous obtiendrez, alors, une attestation de dépôt de capital et une attestation d’ouverture d’un compte séquestre, qui permet de verser les sommes pour les compromis de vente dans les transactions avec vos clients.

Étape 3 : S’inscrire au RCS

Quel que soit le statut social de votre agence, il est nécessaire de s’inscrire au RCS. En effet, ce registre du commerce et des sociétés réunit l’ensemble des personne physiques ou morales exerçant une activité commerciale, sous forme d’une base de données. Un non-enregistrement au RCS peut entraîner de lourdes sanctions.

Sachez que cette immatriculation au RCS doit se prévoir bien à l’avance, c’est-à-dire qu’elle doit obligatoirement être réalisée entre le mois qui précède l’activité, et les 15 jours qui suivent le début de l’activité.

Plusieurs possibilités existent pour réaliser votre enregistrement. Vous pouvez contacter le Centre de Formalité des Entreprises (CFE), ou le greffe du Tribunal de commerce. Vous pouvez aussi réaliser l’ensemble de la démarche en ligne, sur le site du greffe du tribunal de commerce ici. Dans tous les cas, cette démarche à un coût, qui varie en fonction de la structure juridique de votre agence.

Étape 4 : Obtenir votre carte professionnelle et son attestation d’habilitation

Cette carte est obligatoire, et profiter du titre d’agent immobilier sans être en possession de la carte, encours à une peine de 6 mois de prison et 7 500 € d’amende. Les demandes ou renouvellement de carte et d’attestation d’habilitation peuvent se faire en ligne, ici et ici, afin de télécharger les formulaires.

Diverses conditions existent pour pouvoir obtenir votre carte pro :

  • Des conditions de diplômes (voir plus loin) ;
  • Des conditions de moralité : bulletin du casier judiciaire numéro 2 vierge ;
  • D’une copie des statuts juridiques ;
  • D’une attestation de dépôt de capital et de compte séquestre ;
  • De l’attestation de garantie financière ;
  • De l’attestation d’assurance (RCP) ;
  • De l’immatriculation au RCS de moins d’un mois.

Elle est valable 3 ans, et pourra être renouvelée en réalisant une formation continue obligatoire. La demande de renouvellement doit être faite 2 mois avant expiration de votre ancienne carte. C’est une nouvelle fois auprès de la CCI la plus proche que cette demande s’effectue. Elle vous coûtera 160 €, et 130 € pour le renouvellement.

Finalement, si votre agence compte des employés, vous devez disposer d’attestations d’habilitation à leur fournir, afin de « justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs », afin de les habiliter à exercer, en quelques sortes.

Se lancer en tant qu’agence immobilière indépendante ou franchisée ?

Des avantages et des inconvénients dans les deux

Au-delà de toute cette procédure, il existe une question primordiale à laquelle vous devrez donner une réponse : faut-il ouvrir une agence immobilière indépendante ou franchisée ?

Pour la première option, vous êtes totalement « libre », et vous montez votre agence comme toute nouvelle entreprise. Pour la seconde, vous serez « l’enfant » d’une franchise immobilière. Mais quelles sont les différences entre les deux ? Quels sont les avantages d’une agence indépendante ou franchisée ? Quelle option choisir ? Ce qu’il faut avoir en tête en premier, c’est que la perfection n’existe pas dans l’un ou dans l’autre. De plus, les démarches administratives sont les mêmes. L’ensemble de la procédure évoquée n’est pas exemptée en prenant une option ou l’autre.

Ouvrir une agence immobilière indépendante

Concernant l’agence indépendante, l’avantage majeur est la liberté. Vous pourrez gérer vous-même votre agence en tant que votre propre patron, et faire une agence immobilière qui vous ressemble de A à Z.

La contre partie en ne rendant de compte à personne, c’est que l’ensemble du travail doit être fait par vous, et cela demande donc beaucoup d’efforts. Des efforts physiques, mentaux, et aussi financiers.

Un engagement fort, encore plus dans les premières années, est présent. Vous devrez redoubler d’efforts, afin de prouver vos compétences et votre légitimité, pour gagner la confiance des clients et créer un réseau. En revanche, la satisfaction est grande une fois le challenge réalisé.

Ouvrir une agence immobilière franchisée

Concernant l’agence franchisée, l’avantage majeur est à l’opposé de ce qui vient d’être dit. Vous aurez un peu moins d’efforts à donner pour débuter, car vous pourrez vous appuyer sur la réputation et le portefeuille client, la visibilité de la franchise.

Vous intégrez un réseau, et vous n’aurez pas à créer le vôtre de zéro. De plus, la franchise peut vous apporter quelques appuis, des formations, notamment au début. Mais sachez qu’il faudra aussi faire vos preuves, et convaincre la franchise que vous êtes l’homme de la situation. En contre partie, deux contraintes existent.

Vous n’aurez pas la même liberté. De plus, il y a l’aspect financier. Si être indépendant demande beaucoup d’engagement financier, il en va de même ici, car l’accès en tant qu’agence franchisée demande de fortes dépenses, comme des droits d’entrée, ou encore une redevance pour l’utilisation de l’image de la marque. De plus, la franchise prendra un pourcentage de vos ventes.

Mais n’est-il pas possible de combiner les deux ?

Si l’on connaît les forces et les faiblesses des deux possibilités, il existe une possibilité de combiner les deux. En effet, il existe des alternatives à l’option franchisée, comme ce que propose Interkab Le Pack, qui combine les avantages des deux logiques.

Il vous permet, à la fois, de garder votre liberté, votre indépendance pour être votre propre patron et faire une agence qui vous ressemble, tout en disposant d’un accompagnement, d’un réseau et d’une force de groupement comme une franchise, sans le déboursement d’une redevance.

Aujourd’hui, c’est plus de 7 000 agences et plus de 35 000 professionnels de l’immobilier qui utilisent Interkab. Au-delà de cette force, Interkab Le Pack propose un accompagnement et des outils et services, ainsi que des tarifs négociés avec les plus grands portails immobiliers. Tout ceci afin de mener votre projet et votre activité sereinement, comme pour la création de votre site internet, des outils pour sécuriser vos transactions et les relations avec vos clients, des outils de communication, des formations en e-learning, etc.

Quels diplômes sont nécessaires pour ouvrir une agence immobilière ?

Vous l’avez lu précédemment, des conditions de diplômes existent pour retirer votre carte professionnelle. Un niveau universitaire est nécessaire, afin, d’à la fois, exercer le métier d’agent immobilier, et pour monter votre propre agence. Il existe donc des diplômes nécessaires légalement, sans quoi vous ne pourrez exercer :

Détenir un diplôme

  • De niveau baccalauréat +3 dans les domaines économiques, commerciaux ou juridiques ;
  • Ou un titre ou diplômes inscrit au répertoire national des certifications professionnelles de même niveau (niveau II) dan les domaines d’études économiques, juridiques ou commerciales ;
  • Ou un BTS (niveau BAC +2) précis, c’est-à-dire un BTS immobilier « professions immobilières » ;
  • OU un diplôme de l’institut des études juridiques et économiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH).

Ou avoir une expérience professionnelle qui fait office d’équivalence

  • C’est-à-dire d’avoir travailler pendant au moins 3 ans, sans interruption en temps complet, à une activité d’agent immobilier ET de disposer au mois d’un niveau baccalauréat (bac ou niveau IV au RNCP).
  • Ou si vous êtes sans diplôme, c’est 10 ans d’emploi non-cadre et 4 ans d’emploi cadre.

En parallèle, une formation continue de 14 heures par an au moins est obligatoire, notamment afin de renouveler votre carte pro. Une attestation de formation est délivrée et doit être transmise à la CCI.

Viser l’excellence pour son agence immobilière

Vous avez maintenant toutes les considérations administratives en tête, et vous disposez aussi des compétences, et le dilemme indépendant ou franchisé n’est plus un secret pour vous. Mais ce que vous désirez, c’est ouvrir une agence immobilière qui va se démarquer, qui va apporter sa pierre à l’édifice au monde de l’immobilier, devenir la référence, et vous apporter réussite et satisfaction personnelle. Voici donc un ensemble de conseils et d’avis éclairés sur lesquels il est primordial de s’attarder afin de mener votre projet vers la réussite.

Comment choisir un nom ?

L’une des premières choses à laquelle vous aurez à penser, c’est le nom de votre agence immobilière. Non seulement, il est primordial pour la réussite de votre agence, pour qu’elle attire les clients et qu’elle soit bien référencée dans les recherches internet, mais il est aussi nécessaire dans les considérations administratives. En effet, dans le dossier de constitution envoyé à la CCI, il vous sera demandé un nom commercial.

Alors, comment trouver le nom idéal ? Premièrement, le nom doit être vendeur et attirer les clients. Deuxièmement, il doit être clair et équivoque, afin que le client comprenne facilement qu’il s’agit d’une agence immobilière. S’il vaut mieux trouver un juste équilibre entre originalité, pour suggérer la plus-value de votre agence sur les autres, et sobriété, pour démontrer votre professionnalisme, il est primordial qu’une partie de votre nom évoque directement ou indirectement votre secteur d’activité. Vous pouvez alors construire votre nom ainsi. Notez les valeurs de votre agence. Tapez « mots clé du secteur immobilier » sur un moteur de recherche. Puis faites marcher votre imagination pour combiner tout cela en un nom d’agence idéal. Vous pouvez même rechercher les mots les plus recherchés sur Google pour grimper dans les référencements.

Troisièmement, une considération qui peut paraître logique mais indispensable, c’est qu’il faut que le nom ne soit pas déjà pris. Pour cela, renseignez-vous sur le site de l’Institut National de la Propriété Intellectuelle et sur le site du RCS. Quatrièmement, sachez qu’il existe une nuance entre nom commercial et nom social. Le nom commercial est celui évoqué depuis, celui que vos clients perçoivent. La dénomination sociale est, quant à elle, celle qui est inscrite dans le RCS.

Quels locaux pour son agence ?

Une autre question importante à vous poser pour concrétiser votre projet, c’est la question de l’emplacement. Premièrement, dans quelle ville m’installer ? Afin de trouver le lieu idéal, il sera nécessaire de faire une étude du marché local, de jauger la demande et de lister la concurrence déjà présente.

Et deuxièmement, où m’installer précisément dans cette ville ? Cette question tient sa réponse en 2 mots : être vu. Au même titre que tout commerce, votre agence devra être attrayante pour attirer la clientèle, et donc être vu. Pour être vu, le potentiel d’attractivité de votre agence est donc important, mais ce « être vu » dépend aussi de son empalement, car à quoi bon être attractif si personne ne passe. Votre agence ne doit pas se situer dans une trop petite rue.

Se placer en centre-ville est, par exemple, une bonne option. Analysez les lieux de passage et de rassemblement dans votre ville, à côté de commerces avec de fortes fréquentations, et pas à proximité d’un concurrent. Mais attention, sachez qu’en centre-ville, votre local va vous coûter plus cher en loyer. Essayez de bien mener votre enquête et de trouver un parfait équilibre entre coût du loyer et emplacement de votre agence.

Une deuxième option existe, en ouvrant une agence « full digital », et de placer votre siège social à votre domicile. Ici, ce n’est pas votre local qui devra être attrayant, mais votre site internet. Cette option vous permettra de faire des économies de loyer, mais est soumise à quelques détails, notamment de conserver votre logement comme résidence principale, d’obtenir l’accord du propriétaire si vous êtes locataire, de ne recevoir ni marchandise ni clients, et finalement d’obtenir une autorisation de la marie si vous vous installez dans une ville de plus de 200 000 habitants.

Estimez la concurrence et démarquez vous

Comme pour le choix de l’emplacement, il est important d’analyser la concurrence avant de monter votre projet, en réalisant une étude de marché au préalable. Il est possible pour vous d’observer les tendances fortes du marché de l’immobilier dans la ville, aux alentours, la croissance démographique, l’activité économique, les évolutions du CA des concurrents, les prix moyens des transactions, les archétypes des acheteurs, le type de bien qui se vendent le plus, etc. Prenez le pouls du marché de l’immobilier et comment vos concurrents y contribuent, que ce soit actuellement ou en tentant d’anticiper l’avenir.

Finalement, une fois que vous avez appris tout sur les autres, reconcentrez vous sur vous. C’est VOTRE agence, et c’est cela qui peut vous démarquer des autres. Soyez vous-même, comme si cette agence était la vitrine de ce que vous êtes. Il est nécessaire que cette agence respire vos valeurs, autour d’un engagement à 3 000 %.

De plus, comme prévoir et s’organiser est primordial, la planification est le traître mot de la réussite. Cette planification sera réalisée parfaitement grâce à ces deux aspects, en connaissant à la fois l’autre (les concurrents), votre environnement et vous-même. Réalisez un business plan détaillé de votre projet, afin de planifier l’évolution de votre entreprise et vos projections.

Votre agence doit être pensée dans un équilibre entre raison et ambition. Anticipez l’avenir tout en répondant aux besoins présents, s’adapter aux autres tout en restant soi-même !

2021-11-02