C’est une question le plus souvent casse-tête pour tout propriétaire foncier. Le terrain est à bâtir ou le terrain est déjà construit mais dispose encore d’un potentiel constructible intéressant à exploiter. Que faire et par où commencer ?
Sommaire
Premier obstacle : Comprendre la réglementation d’urbanisme applicable à son terrain
Premier obstacle et pas des moindres, tout porteur de projet sait à quel point il peut être compliqué de comprendre la réglementation d’urbanisme applicable à un terrain, alors le défi prend toute sa portée quand il s’agit d’optimiser les leviers de cette réglementation.
Quelle réglementation d’urbanisme ?
Un PLU – Plan Local d’Urbanisme s’applique ? Ou un PLU i – Plan Local d’urbanisme intercommunal s’applique ? Ou une carte communale s’applique ? Ou le Règlement National d’urbanisme, à défaut de tout document élaboré par la collectivité ? Quelles différences entre ces documents d’urbanisme ? Comment les lire et les interpréter ? Toutes les contraintes applicables au terrain sont-elles écrites dans le règlement du PLU ou celui-ci n’est qu’une entrée en matière ? Comment disposer d’une liste exhaustive des contraintes et servitudes ?
L’urbanisme est une source de questions ininterrompues et quand on s’y plonge, la source est opaque.
Deuxième obstacle : Comment faire face à l’instabilité des règles d’urbanisme ?
Un PLU s’applique mais plus pour longtemps puisqu’il est en train d’être refondu dans un PLU intercommunal ? Une carte communale s’applique mais plus pour longtemps puisqu’elle est en train d’être refondue ?
Si je dépose un permis de construire maintenant, je risque un sursis à statuer mettant en suspens mon projet pour deux ans ? Comment le savoir avant d’engager des frais d’architecte, de géomètre, d’étude de sol qui ne me seront pas remboursés si la collectivité décide de bloquer mon dossier au motif que la future réglementation ne lui sera pas compatible ? Et dans ce cas, comment préserver mes droits à bâtir sur mon terrain puisque la réglementation en vigueur lui est plus avantageuse que la prochaine ?
Dans tous les processus liés à l’urbanisme, le savoir juridique est un outil indispensable incontestable pour éviter de perdre beaucoup d’argent ou de nombreuses années. Bon à savoir lorsque l’on est transition d’une réglementation d’urbanisme à une autre : un certificat d’urbanisme peut maintenir les dispositions d’urbanisme les plus favorables sur un terrain pendant une durée de dix-huit mois conformément à l’article L 410-1 du code de l’urbanisme.
Ainsi, un client de Droit sur terrain, propriétaire d’un terrain déjà bâti à proximité de Bordeaux a-t-il pu obtenir son permis de construire une deuxième maison sur son terrain alors que la nouvelle réglementation en vigueur au moment de la délivrance de son permis de construire venait interdire ce projet sur une même unité foncière. La rente pour ses vieux jours est assurée grâce à un simple certificat d’urbanisme déposé pendant l’instruction de son permis de construire. Il s’en est fallu de peu. Le savoir juridique est le meilleur allié face au monde complexe de l’urbanisme.
Troisième obstacle : Comment valoriser tout le potentiel de son terrain ?
Comment tirer parti du meilleur potentiel du terrain au regard de ses caractéristiques propres, de sa configuration, de la réglementation qui lui est applicable…
A qui confier ce travail d’optimisation en toute transparence ? Quel expert compétent et fiable saura m’accompagner et me conseiller pour réaliser le potentiel de mon terrain dans les meilleures conditions ? Les appétences financières viennent encore troubler le processus, et parfois mettre le propriétaire en grande difficulté. Savoir ses droits c’est pouvoir les faire valoir.
Droit sur terrain a pour ambition de démocratiser de l’information juridique pragmatique sur les sujets liés à l’urbanisme destinée tant au grand public qu’aux professionnels.
