Si vous êtes propriétaire d’un appartement, vous êtes sans doute soumis au régime de la copropriété. Cela veut dire que votre immeuble appartient à plusieurs personnes (copropriétaires) détenant des parties privatives et une quote-part de parties communes (exprimée en tantièmes).

Un règlement écrit fixe les règles de fonctionnement de votre copropriété. Il s’impose à tous les résidents de l’immeuble (propriétaires et locataires) et le syndic de copropriété est responsable de son application.

L’assemblée générale de copropriété et les différentes règles de majorité pour l’adoption des décisions

Au moins une fois par an, les copropriétaires doivent se réunir en assemblée générale pour décider des travaux et des orientations pour l’immeuble. A chaque copropriétaire est rattaché un nombre de voix qui correspond à sa quote-part de parties communes.

La tenue des assemblées générales est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit différentes règles de majorité, de la plus facile à obtenir à la plus exigeante, selon la nature et l’importance des décisions à prendre.

Majorité simple, majorité absolue, double majorité, majorité à l’unanimité : faisons le point sur leurs définitions et sur leurs modes de calcul.

• La majorité simple (article 24 de la loi) : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, ou ayant voté par correspondance, pour les résolutions courantes de la vie de la copropriété (comme l’approbation annuelle des comptes ou le quitus donné au syndic)
• La majorité absolue (article 25 de la loi) : majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) pour les décisions plus importantes que la simple gestion de l’immeuble (par exemple : désignation ou révocation du syndic, installation ou modification d’une antenne collective, installation de compteurs d’eau froide divisionnaires, de compteurs d’énergie thermique, de répartiteurs de frais de chauffage…)
• La double majorité (article 26 de la loi) : majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des voix, pour les décisions conduisant à changer l’organisation de la copropriété en profondeur comme la modification du règlement de copropriété, la suppression du poste de gardien…
• L’unanimité (article 26 de la loi) : les décisions très importantes requièrent l’unanimité des copropriétaires. L’unanimité des voix des présents ou représentés n’est pas suffisante.

Majorité simple : elle s’obtient assez facilement

La majorité simple est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, ou ayant voté par correspondance, sans minimum requis de participants. Les absents et les abstentionnistes ne sont pas pris en compte (alors que les absents sont comptés pour les décisions à majorité absolue).

La résolution est adoptée si le nombre de votes “pour” est supérieur au nombre de votes « contre ».

La majorité simple est requise pour :

• l’adoption du budget prévisionnel
• l’approbation annuelle des comptes
• le quitus donné au syndic
• l’organisation du conseil syndical et son fonctionnement
• les décisions tenant à l’entretien de l’immeuble et sa conservation, et tenant aux travaux qui préservent la santé et la sécurité physique des occupants
• le remplacement d’un équipement ancien (par exemple : ascenseur, chauffage collectif)
• la modernisation du règlement de copropriété selon les évolutions législatives et réglementaires
• la réalisation des travaux obligatoires
• les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et handicapées n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels (pose d’une rampe par exemple)
• la réalisation d’un diagnostic technique global
• la suppression des vide-ordures
• l’autorisation donnée de façon permanente aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes
• l’équipement des emplacements de parking en bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables
• la réalisation d’un emplacement sécurisé des vélos dans les parties communes.

La majorité simple est aussi une majorité “passerelle” pour les décisions soumises à la majorité absolue et pour lesquelles l’absentéisme des propriétaires se révèle être pénalisant. La décision qui n’a pas obtenu le nombre de voix requis pour une majorité absolue a une deuxième chance si elle a obtenu au moins le tiers des voix.

La passerelle peut permettre son adoption à la majorité simple. Ce système de passerelle s’applique à toutes les décisions soumises à la majorité absolue depuis le 1er juin 2020.

Majorité à l’unanimité : pour les décisions lourdes de conséquences

Les décisions très importantes pour la copropriété exigent l’accord de tous les copropriétaires. Tout absent non représenté empêche l’unanimité, même si sa quote-part est faible.

L’unanimité est indispensable pour les décisions suivantes :

• décisions imposant à un copropriétaire ou plusieurs une modification de la destination ou de la jouissance de leurs parties privatives
• cession de parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble
• répartition des charges de copropriété modifiée
• rédaction ou modification du règlement de copropriété s’il concerne l’administration, l’usage ou la jouissance des parties communes
• suppression du poste de gardien et vente du logement qui lui était affecté lorsqu’il appartient au syndicat et lorsque cela porte atteinte à la destination de l’immeuble.
• signature d’un emprunt bancaire au nom du syndicat de copropriété.

Attention : en cas de non-respect de la règle de majorité, dans les deux mois suivant la réception du procès-verbal de l’assemblée générale, un copropriétaire défaillant (c’est-à-dire absent au moment du vote) ou opposant (ayant voté contre) peut introduire une action en nullité de la décision.