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Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
De façon schématique, la plus-value immobilière est égale au prix de vente du bien diminué de son prix d’acquisition. Le premier est minoré des frais de cession du bien ainsi que de la TVA. Le prix d’achat est quant à lui majoré :
- Des diverses charges et indemnités versées au vendeur ;
- Des frais d’acquisition ;
- Des travaux menés.
Pour pouvoir être pris en compte, les travaux ne doivent pas avoir déjà été déduits fiscalement. À titre indicatif, l’imposition des plus-values immobilières concerne les biens détenus en direct et les droits et titres sur biens immobiliers.
Quels moyens d’échapper à cette plus-value ?
À la vente de votre bien, vous souhaitez sûrement échapper à cette plus-value immobilière. Pour cela, diverses alternatives sont envisageables. Vous pouvez notamment majorer le prix d’acquisition du bien, désigner ce dernier comme résidence principale ou profiter de l’abattement selon sa durée de détention.
Échapper à la plus-value immobilière : La majoration du prix d’acquisition du bien immobilier
Afin de réduire l’imposition de votre plus-value, la première alternative consiste pour vous à majorer le prix d’achat des frais d’acquisition. Sont inclus dans ces derniers les frais de notaire et les droits d’enregistrement. À défaut de pouvoir être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7.5 % du prix d’acquisition. La deuxième solution consiste à intégrer les frais de travaux dans le prix d’achat. Ce peut être des travaux de construction, des travaux d’amélioration ou des travaux d’agrandissement. Cependant, vous devez démontrer les justificatifs nécessaires à cette fin.
Échapper à la plus-value immobilière : La désignation du bien comme résidence principale
Le fait de désigner le bien immobilier vendu comme résidence principale vous permet de diminuer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée. Dans tel cas toutefois, l’administration fiscale va s’assurer qu’il s’agisse effectivement de votre résidence principale. Vous êtes par conséquent dans l’obligation d’en apporter les preuves à travers divers justificatifs. Il peut s’agir par exemple de factures d’électricité ou de factures de gaz. À défaut de pouvoir justifier votre allégation, vous ne serez pas en mesure de bénéficier d’une exonération sur la plus-value.
Échapper à la plus-value immobilière : Les abattements liés à la durée de détention du bien
En revendant votre bien dans les six années suivant la date de son acquisition, vous bénéficiez d’un abattement de 6 % pour l’impôt jusqu’à la 21ème année de détention. Entre les 22ème et 30ème années, ce taux d’abattement est réduit à 4 %. Au-delà de cette durée, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée.
Quand est-ce qu’on bénéficie d’une exonération ?
Si aucune des solutions proposées ne convient à votre situation, vous pouvez toujours vérifier si vous bénéficiez d’une exonération telle qu’elle est fixée par le code général des impôts. Avant la vente de votre bien immobilier, prenez donc soin de vérifier le sort qui sera réservé à la plus-value réalisée. Cette dernière échappe à l’imposition notamment lorsque la vente fait à suite un divorce ou lorsqu’il s’agit d’une première cession d’un logement autre que la résidence principale. Pour le cas du divorce, l’exonération s’applique sans limite de durée. En ce qui concerne la première cession de logement, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 4 dernières années. Il faut par ailleurs que le produit de cession soit utilisé dans les 24 mois pour l’acquisition de la résidence principale. Enfin, l’opération doit être la première cession qu’effectue le vendeur.