Vous possédez une résidence secondaire et pensez la transformer en résidence principale. Ce changement implique des modifications fiscales qui peuvent impacter fortement votre budget. Et comme la revente d’un bien principal offre une plus-value plus avantageuse, le fisc est très attentif aux tentatives de tromperies. Vous devez donc vous interroger sur la fiscalité avant toute démarche.
Sommaire
Inverser votre résidence principale et secondaire pour maximiser votre plus-value
La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Lorsque vous vendez une résidence secondaire, vous payez une taxe sur cette plus-value. Après déduction d’abattements, les impôts prélèvent 36,2 % sur le montant restant.
Ce taux correspond à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si la plus-value dépasse 50 000 euros, la taxe augmente de 2 à 6 %. Vous êtes exonéré uniquement si vous possédez le bien depuis plus de 22 ans. Par contre, la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de cette taxe.
C’est pourquoi, de nombreux contribuables inversent leur résidence principale et secondaire pour réduire l’impôt à la revente. Mais l’administration fiscale surveille attentivement ces modifications. Si votre démarche lui semble suspecte, elle peut requalifier votre logement en résidence secondaire.
Les différences fiscales de vos résidences
En dehors de la plus-value, la fiscalité d’une résidence principale et d’une résidence secondaire diffère sur d’autres points à prendre en compte.
Fiscalité de la résidence principale
La résidence principale est votre domicile habituel. C’est celui auquel vous et votre famille êtes fiscalement rattachés. Elle bénéficie d’allègements fiscaux importants :
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Si vous êtes assujetti, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %. Vous êtes donc imposé à hauteur de 70 % de la valeur de votre maison ou appartement s’il était mis en vente sur le marché.
Taxe d’habitation
Depuis 2020, près de 80 % des foyers bénéficient d’une exonération partielle ou totale de leur taxe d’habitation sur la résidence principale. La totalité de ces redevables sera exonérée de cette taxe d’ici 2023.
Taxe foncière
Vous êtes exonéré de cette taxe si vous percevez certaines allocations ou êtes âgé de plus de 75 ans, sous conditions de revenus.
Crédit d’Impôt Transition Énergétique (CITE)
Il était accordé avant le 1er janvier 2021 pour la réalisation de travaux rendant votre logement principal moins énergivore. Depuis cette date, le dispositif MaPrimeRénov le remplace. Cette prime, attribuée sous certaines conditions, est versée à la fin des travaux. Changement majeur, elle peut être allouée au propriétaire bailleur jusqu’à trois logements mis en location.
Fiscalité de la résidence secondaire
Selon l’INSEE, une résidence secondaire est un logement où vous vivez pour de courts séjours (loisirs, week-ends ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont aussi considérés comme telles.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Aucun abattement pour un logement secondaire.
Taxe d’habitation
Toujours appliquée sur les résidences secondaires, elle peut être majorée par certaines communes de 5 à 60 %. Une exonération de cette majoration est possible sous conditions, comme la contrainte de demeurer dans un autre lieu que votre habitation pour motifs professionnels.
Contribution à l’audiovisuel public
Vous êtes redevable de cette contribution une seule fois jusqu’en 2023, tout logement confondu. Après, la contribution portera sur chaque logement équipé d’un téléviseur.
Taxe foncière
Certaines conditions vous permettent d’obtenir un abattement ou une exonération. Par exemple, si vous êtes âgé de plus de 75 ans et percevez des revenus faibles. À noter : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut s’ajouter à la taxe foncière, quel que soit le type de résidence.
À retenir : vous payez des charges fixes, même pour une résidence secondaire. Ainsi, pensez aux charges courantes comme l’eau, l’électricité, les différents frais d’entretien, les assurances…
À savoir si vous voulez louer
De nombreux propriétaires décident de mettre leur bien en location pour de courtes durées.
Pour la résidence principale, votre domicile peut être loué dans la limite de 4 mois par an, sans aucune formalité particulière ni autorisation. Toutefois, dépasser ce temps est passible d’amende de 5 000 à 10 000 euros.
La location du logement secondaire nécessite de demander l’autorisation à la mairie avant de louer et de déclarer le louage aux impôts. L’ordre de ces démarches dépend d’une commune à l’autre. Il convient de se renseigner auprès de la mairie au préalable.
Démarches à effectuer pour inverser sa résidence secondaire et principale
Deux résidences principales, est-ce possible ?
La réponse de l’administration fiscale est non ! Légalement, la résidence principale signifie domicile. C’est votre lieu de rattachement fiscal, de droits civiques comme le droit de vote et d’actes judiciaires.
Votre résidence peut différer du domicile dans certaines situations, comme un lieu de travail éloigné. Pour ce cas, certains de vos frais sont considérés comme frais professionnels et déductibles des impôts sur le revenu (frais de double résidence).
Conséquences du changement de résidence principale
Pour réaliser votre projet d’inversion de résidences, vous devez impérativement déclarer aux impôts votre changement de résidence principale. L’adresse doit également changer auprès des services de base, tels que banque, assurances, fournisseurs d’énergies et Sécurité Sociale.
Pour s’assurer que vous occupez bien le logement, le fisc peut vérifier que votre conjoint y est rattaché et que vos enfants ont changé d’école.
Avec ces changements d’adresse, vous bénéficiez des abattements liés à la résidence principale. Mais au moindre doute, le fisc pourra requalifier votre domicile principal en résidence secondaire. Avant de vendre, laissez passer une ou deux grosses échéances fiscales par sécurité.