Syndic de copropriété : les différents modèles de gestion

Conformément à la loi de 1965, toute copropriété est obligée d’avoir un syndic pour s’occuper de l’administration des parties communes. Cependant, il existe différents modèles de gestion de syndic de copropriété. Étudions en détail chacun de ces modèles, avec leurs avantages et leurs inconvénients. 

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Conformément à la loi de 1965, une copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic. 

Le texte de loi définit le syndic de copropriété comme une personne physique ou morale, chargée de : 

• assurer l’entretien de l’immeuble ;
• représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ; 
• gérer les tâches administratives de la copropriété ; 
• gérer les tâches comptables et financières de l’immeuble.

Pour respecter ces engagements, le syndic doit par exemple : 

• Faire respecter le règlement de copropriété ;
• Établir un budget prévisionnel chaque année et le faire voter lors de l’assemblée générale annuelle ;
• Tenir la comptabilité de la copropriété  ; 
• Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ; 
• Gérer les contrats fournisseurs ;
• Gérer les travaux, de la signature du contrat avec les prestataires jusqu’à la livraison du chantier. Lors du rendez-vous de livraison, le syndic pourra lever des réserves en cas de malfaçons et activer les différentes garanties comme la garantie décennale ou encore la garantie de parfait achèvement ;
• Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an où sont votées des résolutions essentielles comme le budget prévisionnel, l’approbation des comptes, le quitus au syndic, etc. 

Quelque soient les modèles de gestion de syndic de copropriété choisis, le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Cette règle de majorité prend en compte les voix des copropriétaires absents non représentés ou abstentionnistes. Le syndic est élu pour une durée de 1 à 3 ans renouvelable. 

Rentrons maintenant un peu plus dans le détail à propos des différents modèles de syndic. De quoi vous aider à choisir un syndic qui vous correspond !

Les différents modèles de gestion de syndic de copropriété

Le syndic de copropriété professionnel

Le syndic professionnel est le modèle le plus répandu. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires élit un cabinet de syndic externe qui gère la copropriété en échange du paiement d’honoraires. 

Bon à savoir : En moyenne, un gestionnaire de copropriété s’occupe de 40 immeubles à la fois !

La profession de syndic est très encadrée, notamment par la loi Hoguet. Le syndic professionnel doit : 

• Posséder une carte professionnelle avec la mention “syndic de copropriété”, délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI) ; 
• Avoir une garantie financière suffisante ;
• Bénéficier d’une assurance responsabilité civile professionnelle ;
• Ne pas être soumis à des interdictions ou des incapacités d’exercer la profession.

Le syndic professionnel est rémunéré sous forme d’honoraires qui sont réparties en deux catégories : 

• Les honoraires forfaitaires pour la gestion courante de la copropriété (collecte des charges, entretien, tenue et convocation d’une assemblée générale annuelle, etc.) ;
• Les frais annexes, facturés pour toute prestation non incluse dans le forfait comme l’établissement de l’état daté ou la commission prise sur les gros travaux (de l’ordre de 4% en moyenne sur le montant total HT des travaux). 

Bon à savoir : En moyenne, le prix d’un syndic se situe entre 150 et 200€ par an et par copropriétaire, ce qui représente environ 12% des charges d’une copropriété ! 

En plus du coût important que peut représenter un syndic professionnel, un certain nombre de copropriétés se sont rendues compte que : 

• Les intérêts du syndic et des copropriétaires sont plutôt divergents puisque le syndic professionnel privilégie parfois la rentabilité à la qualité de gestion ;
• Les délais de traitement sont souvent très longs.

Ces inconvénients notables ont poussé certaines copropriétés à opter pour l’autogestion qui regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif.

Le syndic de copropriété bénévole

En syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic en assemblée générale. Il a les mêmes missions et obligations qu’un syndic professionnel. Il n’est néanmoins pas tenu de posséder une carte professionnelle ou de garantie financière puisqu’il n’exerce pas la profession de syndic.

Bon à savoir : Le syndic bénévole peut être accompagné par le conseil syndical qui a le même rôle consultatif qu’en syndic professionnel. L’élection d’un conseil syndical, bien que fortement recommandée, reste toutefois facultative.

En général, le syndic bénévole perçoit une rémunération en échange du travail effectué. Cette rémunération peut prendre deux formes et peut être cumulative : 

• Le défraiement, c’est-à-dire que les copropriétaires remboursent les frais engagés par le syndic bénévole pour mener à bien sa mission (photocopie, transport, etc.) ;
• La rémunération : dans ce cas, les copropriétaires versent un salaire au syndic bénévole.

Attention ! La rémunération est strictement encadrée car : 

• Elle doit être inscrite dans le contrat du syndic bénévole ;
• Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non-commerciaux et soumise à des prélèvements sociaux. Pour calculer ces derniers, le syndic bénévole applique un abattement forfaitaire pour frais professionnels de 34 % et un taux de 15,5 % au titre de prélèvements sociaux ;
• Elle doit rester accessoire par rapport au revenu principal du syndic bénévole. 

Le gros avantage du syndic bénévole est donc le coût. Même s’il est rémunéré, les coûts associés seront bien moins importants qu’en syndic professionnel car il n’y a pas d’honoraires versés ni de frais annexes !

Le syndic de copropriété coopératif

En syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété. Il n’a donc pas le même rôle qu’en syndic bénévole ou professionnel. Même si aux yeux de la loi, la qualité de syndic revient au président du conseil syndical ; dans les faits, tous les conseillers syndicaux se répartissent les tâches pour plus d’efficacité.

De plus, créer un syndic coopératif présente d’autres avantages notables : 

• Des économies de charges : contrairement au syndic bénévole, le syndic coopératif ne peut percevoir de rémunération pour sa mission ; 
• Plus de réactivité et de transparence dans la gestion. Les membres du conseil syndical résident en effet dans la copropriété et partagent donc les intérêts de l’ensemble des copropriétaires ;
• Une prise de décision facilitée. Le conseil syndical et les copropriétaires n’ont pas à attendre le retour d’un intermédiaire pour passer à l’action ;
• Davantage de convivialité dans l’immeuble.  Chaque copropriétaire peut échanger avec un ou plusieurs membres du conseil syndical et régler les conflits simplement et rapidement. 

Comment changer de syndic de copropriété ?

Peu importe les modèles de gestion de syndic de copropriété de votre immeuble, lorsque vous souhaitez changer de syndic, c’est tout à fait possible. Voici comment procéder.

Étape 1 : Mettre en concurrence le syndic actuel

La mise en concurrence consiste à obtenir au moins deux contrats de syndic pour les comparer et faire le meilleur choix possible. Légalement, c’est au conseil syndical d’effectuer la mise en concurrence. Si une copropriété ne dispose pas de cet organe, alors la mise en concurrence du syndic n’est pas obligatoire. À souligner qu’en l’absence de conseil syndical, n’importe quel copropriétaire peut proposer un ou plusieurs contrats de syndic. Il peut également proposer au syndicat des copropriétaires de passer en autogestion ! 

Depuis 2020 et la grande réforme du droit de la copropriété, la mise en concurrence du syndic doit être effectuée à chaque fin de mandat. Ainsi, si le mandat du syndic est d’un an, la mise en concurrence sera annuelle. Les copropriétaires peuvent donc changer de syndic plus facilement.

Étape 2 : Préparer l’assemblée générale

Une fois la mise en concurrence effectuée, un ou plusieurs copropriétaires doivent mettre la résolution de changement de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Pour cela, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic actuel. Il ne faut pas oublier d’y joindre les contrats de syndic retenus. 

Bon à savoir : Nous vous recommandons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour au moins deux mois avant l’assemblée générale pour que votre demande soit prise en compte par votre syndic. 

Étape 3 : Élire le nouveau syndic

Le jour de l’assemblée générale, les copropriétaires votent la désignation du nouveau syndic à la majorité absolue. 

Conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, la résolution peut être revotée sur le champ à la majorité simple si elle n’a pas atteint la majorité absolue mais au moins un tiers des tantièmes.

Étape 4 : Le cas particulier de la révocation du syndic 

Si le syndic commet une faute de gestion, alors les copropriétaires disposent d’un motif légitime et sérieux pour révoquer le syndic et changer de syndic en cours de mandat.

Pour ce faire, il faut mettre la résolution de révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il est également possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour procéder à la révocation du syndic actuel. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires devra également désigner un nouveau syndic lors de la même assemblée, puisque légalement, une copropriété ne peut se retrouver sans syndic !