Le bail ou contrat de location est un incontournable de la gestion locative. Que vous soyez propriétaire d’un bien en location ou administrateur de biens professionnels, la signature de ce document marque le début de votre relation avec le locataire. Voici en quelques mots les principaux points à retenir.

Sommaire

Bail ou contrat de location, quésaco ?

Il s’agit du document écrit qui marque l’engagement entre le propriétaire d’un bien en location (également appelé bailleur) et le locataire à qui il met à disposition son bien immobilier en échange d’un loyer.

Quels sont les différents baux?

Les biens loués étant de différentes natures (appartement, villa, garage, entrepôt…), il existe différents types de contrats de location. Voici les plus fréquents ainsi que leur durée :

les baux d’habitation pour les locaux à usage d’habitation : vide (3 ans), meublé (1 an), étudiant (9 mois),
les baux commerciaux pour les locaux dans lesquels sont exercées des activités commerciales, artisanales ou industrielles ou mixtes (commercial et habitation), durent de 3 à 9 ans,
les baux professionnels pour les locaux occupés par des professions libérales (6 ans),
les baux de garages ou encore de parkings…
les baux saisonniers, de courte durée…

A quoi sert ce contrat ? Que doit-il mentionner ?

Document de référence en cas de litige, il sert à définir précisément et de manière formelle les droits et devoirs de chacune des deux parties.

les coordonnées du propriétaire ou de l’administrateur qui gère son bien,
les coordonnées du locataire, des éventuels colocataires et/ou cautions solidaires.
la date de début ainsi que la durée du contrat,
le descriptif du bien (type de bien, nombre de pièces, étages, surface habitable…),
les équipements en place,
l’indice de référence pour la révision des loyers,
les éventuels travaux effectués depuis la dernière mise en location,
le montant du loyer, des charges, du dépôt de garantie ainsi que les modalités de règlement… ainsi que celui appliqué lors du précédent contrat,
éventuels honoraires de location à charge du locataire…

Existe-t-il un contrat-type ?

Oui ! Il est obligatoire depuis le 1er août 2015 pour toutes les locations de logements vides ou meublés. Il a été instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Pour les autres types de baux, pas de contrat type, les modalités de chaque contrat diffèrent selon l’activité exercée..

Reconduction VS Renouvellement

La reconduction est à ne pas confondre avec le renouvellement du bail. Dans la plupart des cas, si à la date d’échéance du bail ni le propriétaire ni le locataire ne se manifestent, alors le contrat est reconduit automatiquement. Cette reconduction tacite n’est pas un prolongement de la durée du bail c’est un ré-engagement des deux parties sur une durée équivalente à la durée initiale.

Si l’une des deux parties souhaite poursuivre le contrat mais à des conditions différentes de celles stipulées dans le bail initial alors on parle de renouvellement. C’est souvent le cas lorsque le propriétaire souhaite augmenter le loyer au terme du contrat. Il doit dans ce cas en informer le locataire au moins six mois avant la fin du bail tout en précisant les informations permettant de justifier l’augmentation de loyer.

Résiliation du contrat de location

Par le locataire :

S’il peut résilier le bail à tout moment, le locataire doit cependant respecter un préavis dont la durée est précisée sur le bail. Pour un logement meublé le préavis est d’un mois, pour un logement 3 mois sauf dans les cas suivants :

le locataire est muté, perd son emploi ou trouve un nouvel emploi et doit déménager,
le locataire doit déménager pour motif de santé,
le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé,
le locataire se voit attribuer un logement ouvrant droit à l’APL (Aide Personnalisée au Logement),
le logement est situé dans une zone tendue, auquel cas, la durée du préavis est ramenée à 1 mois.

Par le propriétaire :

Le propriétaire ne peut rompre le contrat de location avant son terme. Toutefois il peut demander au locataire de quitter le logement en cours de bail dans les cas suivants :

pour vendre son bien, pour s’y installer ou y installer un membre de sa famille,
si le locataire est défaillant, c’est à dire qu’il a manqué à ses obligations et qu’il peut le justifier (le cas le plus courant est le non-paiement répété du loyer).

Le propriétaire devra alors prévenir le locataire en lui envoyant un courrier recommandé 6 mois avant la fin du contrat, ce délai étant ramené à 3 mois dans le cadre d’un bail meublé. Le locataire pourra alors déménager sans préavis à condition de s’acquitter du loyer tant qu’il est dans les lieux.

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