Depuis 1949, le statut LMNP se présente comme une solution de défiscalisation répondant aux objectifs financiers des promoteurs et capable de satisfaire les besoins en résidence des différentes couches de la population. Aujourd’hui plus que jamais, il demeure d’actualité, mais il est encadré par des conditions précises que vous devez connaître et respecter si vous voulez profiter de ses avantages.
En effet, le statut LMNP est notamment caractérisé par un seuil de revenu de location à percevoir chez le propriétaire. Il comporte aussi d’autres restrictions concernant le bailleur et le bien qu’il loue. Nous vous proposons de découvrir toutes ces conditions dans le texte suivant.
Tout d’abord, qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou statut LMNP prend en compte les locations de logement meublé et caractérisé par des revenus de location qui n’excèdent pas 50 % des revenus globaux reçus par le propriétaire par an. Il concerne aussi les propriétaires qui ne retirent pas plus de 23 000 euros bruts par an du bien mis en location. Tout propriétaire qui prend l’initiative de louer en meublé, est considéré par défaut comme loueur en meublé non professionnel.
Contrairement au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), le statut LMNP ne permet pas de toujours déduire l’intégralité des charges liées aux biens tels que les frais de gestion, d’entretien, d’assurance, d’emprunt ou encore de réparation. Il possède toutefois, une fiscalité avantageuse. En effet, la location en LMNP est un système de défiscalisation immobilière qui se classe parmi les plus anciens. Grâce au processus de l’amortissement, ce système permet aux propriétaires de réduire considérablement la valeur financière de leurs impôts.
Devant la fiscalité, effectuer une location en bien meublé est purement une activité commerciale. De ce point de vue, les revenus de location reçue par les propriétaires sous le régime LMNP se classe dans la section des BICS (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers (ces derniers s’appliquent spécialement en location non meublée). En statut LMNP, le propriétaire a le choix entre deux régimes : le régime réel ou le micro BIC.
Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur le revenu imposable. Cependant, les bailleurs qui y souscrivent ne peuvent rien soustraire en ce qui concerne les charges. Le régime réel quant à lui se montre un peu plus complexe. Il permet au bailleur de bénéficier d’une réduction des frais investis dans la location meublée. Il s’agit entre autres des taxes foncières ; des charges destinées à la copropriété ; des frais d’agence ou de notaire ; des primes d’assistance ou encore des différents travaux.
Du fait que le régime micro BIC ne permette pas de déduire ces charges (qui dépassent souvent la valeur de l’abattement forfaitaire de 50 %), les bailleurs préfèrent généralement se tourner vers le régime réel.
Quelles sont les conditions d’obtention du statut LMNP ?
Le statut LMNP soulève une multitude de conditions qui se classent en 2 catégories : les conditions relatives aux bailleurs et les conditions relatives aux biens.
Quelles sont les conditions inhérentes aux bailleurs ?
Afin d’obtenir le statut LMNP, le propriétaire ne doit pas s’identifier comme un investisseur immobilier, mais plutôt comme un particulier. Pour être plus explicite, ce dernier ne doit pas exercer la location meublée à un titre professionnel qui implique de se soumettre à une inscription à la RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Toutefois, il est tenu de se déclarer au CFE (Centre des formalités des entreprises), sinon auprès du tribunal du commerce. Cette déclaration est censée s’effectuer 15 jours avant le lancement de l’activité de location. Une fois qu’il s’acquitte des démarches, le bailleur reçoit un numéro de Siret.
Quelles sont les conditions inhérentes aux biens ?
Naturellement, si vous souhaitez obtenir le statut LMNP, vos biens de location doivent être meublés. Cela dit, qu’est-ce qui est considéré comme location meublée ? Une location meublée doit comporter des équipements tels que :
· des meubles classiques ou des meubles de rangement ;
· un lit accompagné de matelas et des couvertures ;
· du matériel de cuisine (ustensiles, réfrigérateur, plaque de cuisson, micro-onde) ;
· des rideaux ;
· des luminaires.
De plus, les biens immobiliers concernés sont ceux qui ont une superficie supérieure à 9 m2 et qui demeurent votre propriété. Il peut s’agir de simples appartements ou de biens intégrés à des résidences de services :
· les EHPAD ;
· les résidences hôtelières ;
· les résidences pour tourisme, pour étudiants ou pour senior ;
· les résidences d’affaires.
La gestion locative des résidences de services peut être confiée à un professionnel. Pour cela, vous pouvez signer un bail professionnel de 9 ou de 12 ans.
Que se passe-t-il en cas de violation du plafond relatif au statut LMNP ?
Comme précisé plus haut, le statut LMNP implique que le propriétaire respecte un plafond bien défini. Aussi, si vos revenus locatifs restent en dessous de 23 000 euros par an, ou s’ils le dépassent, mais qu’ils sont inférieurs à la moitié des autres revenus, il vous est possible de bénéficier du statut LMNP et de tous les avantages fiscaux qui vont avec.
Cependant, si vous n’arrivez pas à respecter le plafond de 23 000 euros et que vos revenus dépassent 50 % des dépenses globales, vous n’êtes plus éligible au statut LMNP. Toutefois, vous pouvez l’être pour le statut de location meublée professionnelle qui peut s’appliquer dans ce genre de situation. Pour bénéficier du statut LMNP, il faut donc rester impérativement entre les deux niveaux de plafonds mentionnés.
Les autres avantages du Statut LMNP
L’investissement via le statut LMNP est une façon pour le contribuable de développer son patrimoine mobilier. Il peut ainsi se constituer un complément de revenu ou apprêter sa retraite. En dehors du bénéfice offert aux contribuables, le statut LMNP favorise depuis sa création en 1949, la construction de plusieurs résidences de services destinés aux étudiants ou encore aux seniors.
Le statut LMNP s’adapte à une population grandissante, tout en répondant aux besoins de la population face à une offre en location encore en dessous de la demande. La multiplication des résidences de services en est l’une des preuves.
Location LMNP : foire aux questions
Voici des réponses à quelques interrogations concernant le statut LMNP.
Comment est géré le loyer en LMNP ?
C’est le bailleur qui fixe le loyer dans une LMNP. Il doit cependant respecter le plafond de loyers exigé dans la zone où est effectuée la location. Lors du contrat de location, les différentes parties peuvent décider d’une future révision de la valeur du loyer.
Le montant du loyer est généralement revalorisé lors du renouvellement du bail. Il peut soit subir une majoration, soit une minoration selon les travaux de rénovation ou d’amélioration effectués par le bailleur ou le locataire.
Comment récupérer la TVA immobilière en LMNP ?
Normalement, la TVA s’applique automatiquement lorsque vous achetez un bien immobilier chez un promoteur. Les particuliers ne sont pas en mesure de récupérer la TVA. En revanche, avec le statut LMNP, cela est bien possible. Cela dit, cette récupération est soumise à certaines conditions.
Pour bénéficier de cet avantage, vous devez effectuer un investissement dans une résidence de service neuve et surtout en être le premier propriétaire. Cette résidence doit être composée d’au moins trois services que sont l’entretien, le ménage et l’accueil. La dernière condition pour l’obtention de l’avantage TVA est que la résidence soit mise sous l’autorité d’un gestionnaire de résidence sur au moins 9 ans.