location et regime reel fonctionnement

En matière fiscale, tout propriétaire d’un bien immobilier ancien placé sur le marché locatif est susceptible de faire le choix du régime réel. Depuis 1993, il vous est possible d’imputer chaque année sur votre revenu global la majeure partie du déficit foncier engendré par la déduction des charges de propriété des loyers reçus.

Qu’est-ce que le régime réel en location ?

Le régime réel est un dispositif particulièrement intéressant, mais dont il faut absolument connaître les règles spécifiques de fonctionnement pour ne pas entrer en conflit avec l’administration fiscale. Il n’est pas intéressant dans tous les cas !

Vous êtes essentiellement concernés si votre investissement à crédit concerne un bien qui nécessite d’importants travaux d’amélioration, ceci dans l’optique de d’accroître le montant des charges déductibles. Vous obtenez dès lors un gain non négligeable en termes d’imposition permettant mécaniquement de faire progresser votre taux de rentabilité locative.

Location et revenus fonciers : régime micro-foncier ou réel ?

Dans le cadre de la fiscalité inhérente à la location de biens anciens, il vous revient de déterminer vos recettes locatives faisant l’objet d’une taxation par le biais d’une déduction de charges. Le revenu net foncier renvoie dès lors à la somme totale des loyers obtenus après avoir précisément réalisé cette soustraction. Deux cas de figure se présentent à ce stade.

Le régime micro-foncier

Dans l’hypothèse où ce qu’il convient d’appeler vos revenus locatifs bruts annuels n’atteignent pas le barème des 15 000 euros, vous êtes rattaché au régime simplifié micro-foncier.  Une réduction de 30 % des loyers est directement accordée par l’administration fiscale au titre des charges. Aucune justification n’est nécessaire et vous ne vous acquittez donc que de 70 % du montant de vos revenus fonciers.

Le régime réel

En revanche, si les charges dépassent ce seuil de 30 %, il est préférable d’opter pour le régime réel, qui d’ailleurs est obligatoirement conféré dès que les loyers bruts annuels dépassant la somme de 15 000 euros.

Calculer son revenu imposable

Tout ceci est clair, mais comment calculer votre revenu imposable ? En opérant justement de vos loyers (auxquels il faut ajouter les dépenses ayant fait l’objet d’un remboursement par le locataire) une déduction des charges (impôts, primes d’assurance, frais de gestion, charges de propriété, travaux réalisés, etc.). Si le résultat s’avère négatif, sachez que vous êtes en déficit foncier !

Travaux dans une location et régime réel

Tous les travaux ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une déduction et il convient de bien respecter cette catégorisation pour ne pas entrer en confrontation avec les règles de l’administration fiscale. Inutile de faire entrer dans le calcul des travaux visant à l’agrandissement du logement, vous seriez hors des clous !

Les travaux pour cause de réparation

Sont exclusivement pris en compte deux catégories de réparations. Doivent être considéré tout ce qui a trait à l’entretien et à la réparation courante (sanitaires, plomberie, chauffage, etc.) avec comme objectif que le logement puisse être décemment habitable.

Notez bien toutefois que si ces dépenses sont à la charge du locataire il vous est impossible de les déduire. C’est ce qui arrive notamment lorsqu’il vous faut vous acquitter de factures de réparation non réglées par celui qui louait jusqu’ici votre logement !

Les travaux pour améliorer le confort de vie

Entrent également dans le champ de prise en compte les travaux d’amélioration destinés à apporter une plus-value de confort voire de modernité à votre bien (baignoire, cuisine équipée, etc.), sans pour autant qu’une modification de la structure ou de la surface soit opérée. En tout état de cause, sont retenues par l’administration fiscale uniquement les travaux peux coûteux utiles à la personne locataire et non le gros œuvre. Pour plus d’informations concernant la location et la gestion d’un bien, contactez une agence immobilière sur votre secteur.

2021-01-14