Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous souhaitez mettre en location ? Vous vous demandez s’il est préférable de louer en meublé ou non-meublé ? Pour tirer profit de votre investissement locatif et en attendre la meilleure rentabilité possible, les deux types de location présentent des atouts et suivent des règles différentes. Afin de prendre votre décision sereinement, étudiez tous les paramètres à prendre en compte pour que votre bien immobilier devienne une source de revenus pérenne.
Sommaire
Quelles différences entre location vide et location meublée ?
On entend par location vide un appartement ou une maison à louer, intègre mais entièrement vide, qui ne contient que les sanitaires et un système de chauffage.
Pour qualifier votre location de meublé, votre bien doit présenter depuis août 2015 tous les équipements et le mobilier indispensables à la vie d’un locataire :
- des plaques de cuisson, un four ou un four micro-ondes, un réfrigérateur-congélateur ;
- des ustensiles de cuisine ;
- de la vaisselle ;
- du matériel pour l’entretien ménager ;
- une table et des sièges ;
- une literie en bon état, comprenant une couverture ou une couette ;
- un moyen d’occultation des fenêtres dans les pièces utilisées comme chambre à coucher ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires.
Il est impératif de fournir au moins ces éléments pour obtenir la mention de « meublé » avec l’imposition des BIC. Vous pouvez bien entendu ajouter des équipements de confort, dans ce cas il faudra bien les notifier dans l’inventaire.
Location meublée ou non meublée : Des baux différents
Les contrats de bail suivent des règles différentes selon le type de location.
Pour le logement vide, le bail est conclu pour une durée de trois ans, le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges. En cas de rupture du contrat, le propriétaire doit un préavis de 6 mois minimum à son locataire, et le locataire un préavis de 3 mois à son propriétaire (un mois selon certaines zones géographiques ou conditions de travail, dan le cas d’une mutation par exemple).
Pour la location meublée, le bail est souscrit pour un an, ou neuf mois si le locataire est un étudiant, le dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges. En cas de rupture de contrat, le préavis du propriétaire envers son locataire est de 3 mois minimum, et il est de 1 mois lorsque c’est le locataire qui signifie son congé au propriétaire.
Louer en meublé ou non meublé : Quelle rentabilité ?
La location vide n’est pas aussi rentable que la location meublée, tout simplement en raison d’un loyer moins élevé. Un logement meublé se loue environ 5 à 30 % plus cher qu’un logement vide. La location non-meublée présente en revanche une continuité plus pérenne dans la perception des loyers, les locataires restant en place plus longtemps.
La location meublée entraîne des frais annexes plus importants, tels que la remise en état de l’appartement ou le réassort du mobilier après chaque location, des frais d’agence immobilière, et l’éventuelle vacance plus ou moins longue entre deux locataires. Le loyer est donc naturellement plus élevé pour pallier ces inconvénients, mais il engendre également une fiscalité plus avantageuse que celle de la location vide.
Pour vous aider dans votre décision, vous pourrez vous appuyer sur deux indicateurs : la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette.
La rentabilité locative brute se calcule ainsi : (loyer annuel / prix du logement) x 100
La rentabilité locative nette doit en plus tenir compte des charges et autres taxes locales, de votre tranche d’imposition et des régimes fiscaux.
Seule la rentabilité locative nette sert à mesurer la performance d’un investissement locatif.
Quelle fiscalité pour une location meublé ou vide ?
Pour les locations meublées, la majorité des propriétaires-bailleurs choisissent le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous serez imposé dans le régime des micro BIC et à ce titre, vous serez assujetti à la contribution économique territoriale (CET), anciennement taxe professionnelle.
Si vous choisissez le régime forfaitaire, la fiscalité correspond à la moitié des loyers que vous encaisserez.
Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire de vos recettes locatives les charges sur le logement concerné, tels que les travaux ou les intérêts d’emprunt. Ceci vous permettra d’amortir une partie du prix des éléments du logement en les déduisant des loyers, afin de réduire votre assiette fiscale. Le but est de trouver le plus d’éléments à déduire, car plus vos recettes locatives seront basses et moins vous paierez d’impôts.
En ce qui concerne la fiscalité des locations vides, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sur votre déclaration d’impôts sur le revenu.
Si vous choisissez le régime forfaitaire (micro-foncier), vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. C’est à dire que vous ne serez imposé que sur les 70 % des loyers vous aurez encaissés.
Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire les charges, comme pour la location meublée. Vous serez imposé sur le bénéfice dégagé. A savoir qu’en location vide, vous êtes autorisé à créer un déficit foncier. Ce dernier s’applique sur vos revenus globaux, dans la limite de 10 700 euros par année. Notez que ce mécanisme n’est pas autorisé en location meublée.