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Le prélèvement à la source, grand bouleversement en matière d’imposition survenu en début d’année, a certainement suscité beaucoup de questionnement pour les personnes percevant des loyers.

Les revenus fonciers imposés sous forme d’acompte

Étant donné que l’on ne peut pas appliquer la règle stricte du prélèvement à la source sur des revenus fonciers, un système d’acompte a été mis en place. Ainsi, il n’y a plus d’intermédiaire, et le contribuable est prélevé directement sur son compte bancaire.

Comment est calculé l’acompte ?

L’acompte est calculé d’une manière qui peut sembler assez complexe. Contrairement au système du prélèvement à la source qui prévoit un calcul en temps réel, les revenus fonciers sont imposés avec quelques mois de décalage.

De Janvier à Août, vous êtes prélevés selon vos revenus fonciers de N-2. Puis, à partir de Septembre, ce sont les revenus de N-1 qui sont pris en compte, selon ce que vous aurez transmis au mois de Mai lors de votre déclaration.

Le calcul de l’acompte consiste alors à appliquer à vos revenus fonciers le même taux que celui appliqué pour votre foyer fiscal. Quant aux prélèvements sociaux (CSG), dont le taux s’élève à 17,2%, ils sont aussi intégrés dans le calcul. Le montant total prévisionnel (mensuel ou trimestriel) est indiqué à la fin de votre déclaration.

Comment et quand payer l’acompte ?

L’administration donne le choix au niveau du prélèvement ; vous pouvez choisir de payer l’acompte mensuellement, ou bien tous les trimestres. Par défaut, c’est au mois que les impôts prélèveront cet argent. Si vous décidiez de ne payer que tous les trois mois, il faudra vous y prendre suffisamment tôt (pour l’année 2020, c’était à faire avant le 1er octobre) : quand une option est choisie, il n’est plus possible d’en changer avant l’année suivante.

Ce prélèvement est effectué au plus tard tous les 15 du mois, ou bien, si vous choisissez l’option trimestrielle, les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre de chaque année. En cas de non paiement suivant les délais imposés par la loi, une majoration de 10% est ajoutée au total à payer.

Re-calcul et modification de l’acompte

La transition entre l’ancien système d’imposition et le prélèvement à la source a engendré quelques chamboulements. Certains contribuables ont peut-être eu une mauvaise surprise lors de la régularisation de septembre 2019. En effet, si vous louiez pour la première fois un bien immobilier en 2018, l’administration n’a pu avoir connaissance de ces revenus qu’en Mai 2019 ; ce qui donne forcément lieu à une régularisation pour les mois de janvier à septembre où ils n’étaient pas pris en compte. On comprend donc que cet acompte, comme son nom l’indique, n’est pas forcément le montant réel de ce que vous devrez payer au final.

En pratique, cette régularisation aura bien lieu chaque année, puisque les revenus sont toujours déclarés avec quelques mois de décalage ; mais elle sera moins importante en toute logique. Le taux de votre acompte pourra être revu à la hausse ou à la baisse, selon votre déclaration. Bien sûr, vous pouvez décider vous-même d’augmenter (à l’infini) votre acompte via votre espace personnel sur le site des impôts, notamment si vous savez d’avance que vous allez déclarer plus de revenus fonciers qu’habituellement.

Au cas où vous ne perceviez plus du tout de revenus fonciers parce que vous avez vendu votre bien, vous avez tout de même la possibilité de demander une suppression de votre acompte via le site des impôts, qui peut mettre un certain temps à traiter cette demande.

Déclarer ses revenus fonciers : choisir un statut

La fiscalité en matière de revenus fonciers diffère en fonction que le logement loué soit vide ou meublé. Elle propose plusieurs statuts dont les règles d’imposition doivent être maîtrisées afin d’opter pour l’un d’entre eux de manière judicieuse.

Régime réel et régime micro-foncier

Lors de votre déclaration de revenus fonciers, si vous êtes bailleur d’un logement non-meublé, vous avez le choix entre deux options : le régime réel ou le régime micro-foncier. Si vous optez pour le régime micro-foncier, la règle de calcul est assez simple : les impôts procèdent à un abattement de 30% sur les loyers que vous déclarez. La seule condition de ce statut est que les revenus fonciers ne dépassent pas 15000 euros par an.

En revanche, le régime réel vous permet de déduire les charges relatives au logement qui vous incombent avant de payer votre impôt. Si vous optez pour ce statut, la condition est de le conserver pendant trois ans. Quelques exemples de charges déductibles dans le cadre du régime réel :

  • frais liés à l’entretien ou à la réparation du bien immobilier
  • les dépenses dans le cadre des charges de copropriété
  • les intérêts liés aux emprunts contractés pour l’acquisition d’un bien immobilier
  • les frais inhérents à la gestion de vos biens
  • les primes d’assurance

Pour choisir le meilleur statut, il suffit alors de faire un rapide calcul afin d’estimer si les charges déductibles sont inférieures ou supérieures à 30% des loyers perçus. Si elles sont inférieures, il vaut mieux se tourner vers le micro-foncier, alors qu’il vaudra mieux choisir le régime réel si les charges sont supérieures à 30% des loyers.

Location meublée : régime micro-BIC et régime réel

La location meublée est soumise à d’autres calculs d’imposition. Il est à noter que si la location de vos biens meublés constituent plus de 50% de vos revenus, vous dépendez d’un statut encore différent.

Le régime micro-BIC fonctionne plus ou moins comme le régime micro-foncier, si ce n’est que le taux d’abattement s’élève à 50%. Vos loyers doivent être inférieurs à 70000 euros. Dans le cadre du régime réel, les charges déductibles sont déduites de vos impôts, et vous pouvez également déduire l’amortissement du bien. Un expert-comptable est indispensable dans ce type de démarches.

Si la nouveauté du prélèvement à la source était censée faciliter la vie du contribuable, il semble que ce ne soit pas forcément le cas pour les bailleurs. Alors que la promesse était de payer ses impôts en fonction de nos revenus en temps réel et d’amoindrir l’impact de revenus fluctuants, les propriétaires-bailleurs devront finalement conserver le même système qu’auparavant pour la déclaration et l’imposition de leurs revenus fonciers.