travaux et location qui paye quoi entre locataire et proprietaire

Si les relations entre locataires et propriétaires ne sont pas toujours des plus évidentes, cela est encore plus vrai quand il est question de travaux à faire dans le logement occupé. Ce type d’incident donne souvent lieu à des conflits plus ou moins importants, pouvant parfois aller jusqu’au recours judiciaire.

Un chauffe-eau en panne, une ampoule à changer, un dégât des eaux, des travaux de plomberie ou autre réparation à effectuer : qui du locataire ou du propriétaire doit s’acquitter de quels travaux ? Vous l’aurez compris, chacun doit agir en fonction de son niveau de responsabilité, et heureusement la loi a tout prévu pour venir faire tiers dans ce genre de situation délicate.

Les obligations du propriétaire pour les travaux

À l’entrée dans le logement

Le propriétaire doit permettre à son locataire de jouir paisiblement du logement qu’il loue. Pour cela, il doit s’assurer que son bien répond aux critères de décence et doit prendre en charge les travaux qui permettraient d’offrir à ses occupants un cadre de vie sain et conforme aux normes de sécurité.

On entend par là que le logement doit être suffisamment ventilé et éclairé, ne pas être humide, disposer d’une installation électrique conforme, et de manière générale, ne pas comporter de matériaux dangereux à la santé des occupants du logement.

Dans le cas où le locataire se rend compte d’un manquement de la part du propriétaire concernant l’état de du logement, il pourra exiger de sa part qu’il effectue les travaux nécessaires à la mise en conformité, et ce même s’il a déjà signé l’état des lieux.

Au cours du bail de location

Pendant l’occupation du logement, le propriétaire reste responsable des gros travaux liés aux malfaçons, à la vétusté, au vice de construction et autre dégâts en cas de force majeure. En effet, tous ces critères ne peuvent pas forcément s’observer dès le début du bail : par exemple, un logement loué en plein été ne permettra pas de déceler immédiatement un problème de ventilation et d’humidité.

La notion de vétusté est cependant à relativiser : selon le temps qui s’est écoulé entre le début du bail de location et le moment où le locataire sollicite des travaux de mise en conformité, et en fonction de la durée de vie des équipements concernés, cette notion peut ne pas s’appliquer. Le locataire doit donc être vigilant pendant les premières semaines d’occupation du logement qu’il loue afin de repérer d’éventuels problèmes à la charge du propriétaire.

Notons que si le logement loué se situe dans une copropriété, c’est le propriétaire qui prendra en charge les travaux à faire dans les parties communes. Cependant, il pourra récupérer cette somme à travers les charges locatives payées par le locataire.

Quand le bail de location se termine

C’est l’état des lieux de sortie qui permet de définir si des dégâts ont été faits dans le logement durant son occupation et si des travaux doivent être effectués. Cependant, même dans ce cadre, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de payer les réparations liées à un état de vétusté.

Malheureusement, il n’existe pas de grille officielle permettant de déterminer exactement ce qui relève de l’usure ou de la vétusté. Pour aider dans cette distinction, le propriétaire peut convenir avec le locataire (à la signature du bail) de se référer à des grilles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, généralement utilisées par les HLM. Ces grilles ne concernant généralement que l’immeuble, elles ne pourront cependant pas permettre de statuer sur la durée de vie d’une table ou d’une micro-onde (donc peu utiles pour un logement meublé).

Les obligations du locataire pour les travaux

À l’entrée dans les lieux

Il est impossible que le locataire doive s’acquitter de travaux à l’entrée dans les lieux, puisque c’est au propriétaire de proposer un logement décent. Par contre, tous deux peuvent s’entendre pour que le locataire effectue quelques travaux, monnayant une baisse de loyers selon les frais engagés.

Au cours du bail

Le locataire est dans l’obligation de prendre à sa charge les travaux concernant l’entretien courant du logement qu’il occupe. Il est d’ailleurs recommandé d’effectuer ces menus travaux avant même d’observer des dégradations, afin d’éviter que l’usure détériore de manière importante les équipements de l’appartement ou de la maison qu’il loue.

Un joint qui arrive au bout de sa vie ? Une lame de parquet en mauvais état ? La révision annuelle du chauffe-eau ? Toutes ces petites réparations vous incombent si vous êtes locataire, car elles sont liées à l’occupation du logement, et non à un caractère vétuste ou à une malfaçon.

Comme dit précédemment, le locataire doit aussi s’acquitter de ses charges locatives, qui est une façon pour le propriétaire de récupérer l’argent qu’il investit dans les parties communes pour le bien-être du locataire : réparation de l’ascenseur, entretien des espaces verts, entretien du chauffage collectif, hygiène des parties communes, etc. Tous les frais liés aux parties communes ne pouvant pas être à la charge du locataire, Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 se charge de fournir la liste de ce qui peut être compris dans les charges locatives.

Quand le bail de location se termine

Suite à l’état des lieux de sortie, le locataire devra répondre des dégradations constatées dans le logement. Le propriétaire sera alors en droit de retenir sur le dépôt de garantie la somme nécessaire aux réparations des dégâts avérés (trous dans un mur, mauvais état des peintures, etc).

Attention cependant, le propriétaire ne peut pas exiger une remise à neuf de la part du locataire lorsqu’il doit effectuer des travaux. Il devra procéder à un abattement sur la somme nécessaire, en prenant en compte la durée de la location. Bien qu’une grille de vétusté officielle ne soit pas encore établie, nous avons quand même des éléments d’information quant à la durée de vie des équipements et des installations :

  • environ dix ans pour les peintures, papiers peints et tapisseries ;
  • environ sept ans pour les moquettes ;
  • environ cinq ans pour le mobilier et autres équipements.

Si le propriétaire et le locataire ont convenu d’utiliser une grille de vétusté mise en place selon des accords collectifs, il sera bien plus facile et moins conflictuel de statuer sur la responsabilité de chacun dans les travaux à effectuer.