« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », stipule l’article 545 du Code Civil.
L’expropriation désigne une procédure publique bien particulière. Celle-ci ne peut intervenir que si la personne publique, c’est-à-dire l’Etat français ou une collectivité territoriale, prouve que le motif de l’expropriation est d’utilité publique et s’acquitte ensuite d’une indemnisation cohérente avec le préjudice subi. Quelles sont les modalités d’un tel événement ?
Sommaire
La phase administrative : une préparation indispensable
A l’origine, la personne publique cherche à exproprier pour pouvoir bâtir des ouvrages publics, comme des équipements sociaux ou des réseaux d’assainissement, et des aménagements urbains comme des tronçons de TGV ou d’autoroute. A cet effet, elle peut contraindre des particuliers et des sociétés à renoncer à la propriété des terrains et bâtiments qu’elles occupent.
Les droits d’usage comme l’usufruit et les servitudes sont également révoqués. Certaines expropriations peuvent être partielles et porter sur une partie de terrain uniquement.
Une procédure d’expropriation se déroule souvent sur plusieurs années. En amont, la personne publique peut proposer une acquisition à l’amiable aux propriétaires qui y trouvent un intérêt financier. Elle peut aussi exercer son droit de préemption selon la zone concernée.
Dans tous les cas, le préjudice exercé ne peut être disproportionné par rapport à l’objectif poursuivi. Les principaux motifs incontestables sont la création de lotissements, d’espaces verts, d’établissements d’enseignement ou hospitaliers et les projets d’amélioration de la voirie.
Lors de la phase d’enquête publique, le préfet transmet une notice expliquant le projet avec le plan et le périmètre chiffré des acquisitions potentielles. Un arrêté préfectoral marque l’ouverture de l’enquête qui est menée par un commissaire sélectionné par le président du tribunal administratif. Les éléments concrets sont relayés dans les journaux locaux et affichés en mairie pour que le public puisse en prendre connaissance.
Si l’issue de l’enquête est positive, une déclaration d’utilité publique ou DUP est prononcée.
L’enquête parcellaire débute alors et les propriétaires en sont informés par courrier recommandé avec accusé de réception. Si elle est concluante, un arrêté de cessibilité est publié dans le recueil départemental des actes administratifs.
La phase judiciaire : l’heure des réparations
Cette nouvelle étape a pour objectif le transfert de propriété. En l’absence d’accord amiable, la personne publique peut demander au juge d’intervenir pour prononcer une ordonnance d’expropriation. Dès que cette ordonnance prend effet, le propriétaire n’a plus de pouvoir sur son bien : vente, hypothèque et donation sont interdites.
En contrepartie, la personne publique propose à l’exproprié une offre d’indemnisation. Si aucun accord amiable n’est trouvé, l’exproprié comme l’expropriant peuvent saisir le juge pour fixer un montant définitif. Celui-ci doit permettre à l’ancien propriétaire d’acquérir un logement équivalent, sans tenir compte d’éventuels travaux effectués après la date de l’ordonnance.
Un mois après le versement des indemnités, le transfert de propriété est réalisable. Si le propriétaire résiste, une procédure d’expulsion peut commencer.
Quels sont les recours possibles ?
Vous pouvez déposer un recours jusqu’à deux mois après la publication de la DUP. Le juge des expropriations peut vous aider à obtenir un montant égal au prix du marché ainsi qu’une indemnité de remploi pour compenser les pertes subies, notamment si vous dirigez une société.
La procédure d’expropriation est très encadrée par la loi et comporte de nombreuses possibilités de conciliation en amont. L’idéal est de trouver un accord afin que les deux parties en sortent gagnantes… pour la bonne cause.