Il n’est pas rare qu’une agence immobilière propose à la vente des biens immobiliers déjà loués. Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison déjà occupée, les modalités d’usage pour l’acheteur sont très encadrées par la loi. Nous vous en disons plus sur les conditions particulières de ce type d’investissement.
Acheter un bien immobilier loué en vue d’un investissement locatif
Si votre achat a pour but d’être loué à une tierce personne, le locataire en place peut être une aubaine. En effet, dans ce cas de figure, si le logement est loué sous les termes de la loi du 6 juillet 1989, le transfert de bail sera automatique.
Il ne sera pas nécessaire de réécrire un bail d’habitation, il faudra simplement ajouter un avenant au bail en court afin de notifier au locataire qui est son nouveau bailleur. Il faudra cependant veiller à récupérer toutes les pièces du contrat, notamment les diagnostics, le justificatif d’assurance du logement par l’occupant et le dit bail pour en connaître les termes.
La question du dépôt de garantie versée par le locataire au propriétaire précédent devra également être abordée. Ce sera obligatoirement au nouveau propriétaire, donc le bailleur au moment de la fin du contrat de location, de la rendre au locataire. Vous pouvez donc demander au vendeur qu’il vous la donne, ou convenir que vous la payerez de votre poche. Ceci sera spécifié au moment de la signature du compromis de vente.
Achat d’un logement déjà loué pour l’habiter
Si toutefois vous souhaitiez habiter le logement, un délai sera nécessaire avant votre installation. Le droit de reprise du logement loué suite à l’acquisition a été modifiée par la loi ALUR, venant compléter la loi du 6 juillet 1989. Elle rend plus compliquée la rupture d’un bail en cours même pour y habiter. Il existe deux cas de figures :
- Si le bail se termine moins de deux ans après l’achat, le congé ne pourra être donné au locataire que deux années complètes après la date d’achat. Vous ne pouvez pas expulser votre locataire à la fin de son premier contrat.
- Si le bail se termine plus de deux ans après l’achat, il faudra alors attendre la fin du bail signé au départ avec le premier bailleur.
Comment rendre un bien immobilier déjà loué ?
À la suite de cette acquisition, vous souhaitez vendre le bien. Vous pouvez décider de le vendre loué ou bien vide. Si vous le vendez loué, ce sont évidemment les mêmes règles que lors de votre propre acquisition qui s’appliquent.
Si, au contraire, vous souhaitez vendre le bien vide, la date de fin du contrat de location va être une nouvelle fois déterminante. Si celle-ci intervient moins de trois ans après la date d’achat, vous devrez obligatoirement attendre la fin du premier bail, ainsi que la reconduction de celui-ci pour la même durée. Cette reconduction est tacite : votre locataire n’a pas à vous signifier son désir de rester, son inaction suffit à reconduire le bail.
Il est à noter que les baux de location d’habitation durent en général trois ans, tandis que les baux professionnels ou commerciaux durent six ans. Si la fin du contrat intervient plus de trois ans après votre achat du bien loué, il vous suffira d’attendre la fin du bail en cours pour donner congé à votre locataire.
Bien immobilier loué : donner congé à son locataire
Que ce soit pour une reprise ou pour une vente, vous devez informer le locataire de la fin imminente de son droit de rester. Le congé doit être transmis six mois avant la fin du contrat. Cette information n’est plus obligatoirement faite par huissier ou lettre recommandée. Elle peut désormais se faire en personne. Vous devez malgré tout demander une signature d’un récépissé afin de prouver que l’occupant du logement a bien été prévenu. Découvrez également notre article sur le droit de préemption du locataire en cas de vente.