L’achat d’un bien immobilier passe le plus souvent par une demande de prêt. Se pose alors la question de l’apport personnel, cette somme qui va venir compléter votre plan de financement et favoriser de meilleures conditions d’emprunts.
Mais y a-t-il un apport immobilier idéal ? Est-il obligatoire ? Quels sont les moyens de le constituer ? Cet article va vous aider à répondre aux questions que vous vous posez à un moment où les banques deviennent plus exigeantes.
Sommaire
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel est la somme d’argent que vous pouvez investir dans votre projet immobilier sans avoir recours à un crédit bancaire. Vous devez le posséder avant de contracter votre emprunt.
Il est constitué de vos liquidités personnelles et de votre épargne, et sert le plus souvent à couvrir les frais de notaire, les frais de garantie (les sûretés) ou encore les frais de dossier et/ou d’agence.
Bien qu’il ne soit pas obligatoire, l’apport personnel est essentiel dans la souscription d’un prêt immobilier. Il facilitera l’acceptation de votre dossier et, plus encore, vous offrira un levier de négociation pour l’obtention de meilleures conditions.
Un bon apport permet :
- D’obtenir un meilleur taux ;
- De réduire la durée du prêt ;
- D’augmenter la capacité d’emprunt ;
- De négocier des frais bancaires minorés.
Cependant, il est recommandé de ne pas investir toutes vos économies dans l’apport personnel et de conserver une épargne en cas de dépenses imprévues. Quel est alors le montant idéal à envisager ?
Y a-t-il un apport personnel idéal ?
Les apports obligatoires exigés par les banques ont diminué de 2015 à 2022. Cette évolution est liée à la politique de la BCE et la forte conquête des banques par le biais du crédit. Pour maintenir leurs quotas de production de crédits, les organismes de financement ont dû se résoudre à prêter plus facilement. La hausse des taux d’intérêt et une stagnation du marché pourraient infléchir cette tendance en 2023.
La loi n’imposant aucun apport minimal, les établissements financiers sont libres d’imposer leurs exigences d’apport, de l’ordre de 10 à 20 % du prix du bien immobilier. Il s’élève en moyenne à hauteur de 10 %.
Votre apport personnel sera significatif dès 20 %. Avec un tel apport, vous êtes considéré comme un bon profil et disposez de la confiance du prêteur. Vous pouvez emprunter à moins cher et négocier les frais de dossier et d’assurance.
Un apport de 30 % augmentera encore votre pouvoir de négociation, mais il est conseillé de ne pas aller au-delà afin de garder une épargne de sécurité.
Il semble alors que l’apport personnel idéal est de 20 à 30 %.
Comment constituer son apport ?
L’apport obligatoire exigé par votre établissement financier peut provenir de plusieurs sources.
La première est votre épargne personnelle, celle qui rassure votre banquier. Elle se compose de :
- Vos économies personnelles sur un compte courant
- Vos placements et produits sur un livret A, un livret de développement durable, un plan d’épargne en actions (PEA), un contrat d’assurance-vie, un plan d’épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL)
- Toutes les sommes perçues par donation, héritage ou emprunt
- L’épargne salariale si votre entreprise est éligible à la participation
- La plus-value sur la revente d’un précédent logement
- L’obtention d’un prêt relais assurant la transition entre la vente de votre précédent logement et l’acquisition du nouveau.
La seconde source pour compléter son apport est la souscription de prêts subventionnés accordés par l’État et les collectivités locales :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour une primo-accession
- Prêt Action Logement (PAL)
- Prêt à l’Accession Sociale (PAS)
- Prêt Conventionné (PC)
- Prêt Épargne Logement (PEL)
Ces prêts aidés vous permettront de débloquer des situations où l’emprunt immobilier sera difficile. En revanche, notez qu’ils augmenteront votre taux d’endettement et réduiront votre capacité d’emprunt.
Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport ?
Oui, il est possible de solliciter un prêt sans apport auprès de votre organisme financier ! On parle alors de prêt à 110 %. Il faudra toutefois présenter de solides arguments. Trois situations sont à retenir selon votre profil d’emprunteur :
- Les épargnants
Vous avez une épargne personnelle importante (et des produits de défiscalisation) que vous souhaitez voir fructifier. Savoir que vous avez de l’argent de côté rassure la banque, mais votre situation personnelle doit être saine et vos relevés bancaires impeccables.
- Les jeunes primo-accédants
Vous êtes jeunes et venez d’entrer dans le monde du travail. Vous n’avez pas encore pu vous constituer une épargne. La banque analyse votre situation professionnelle et son évolution prévisible. Elle lui assure que vous pouvez rembourser votre crédit, même sur une période relativement longue. Les prêts aidés peuvent être un recours pour constituer votre apport.
- Les investisseurs locatifs
Vous bénéficiez, en plus des loyers que vous percevez, d’avantages fiscaux accordés aux propriétaires bailleurs. Vos loyers servant à rembourser les mensualités du crédit, le risque de défaillance est moindre pour le prêteur. La banque peut donc accepter un crédit sans apport, mais elle sera plus exigeante si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale.
Pour résumé, l’apport personnel est un véritable levier de négociation avec votre organisme financier. Plus il sera élevé, plus vous disposerez de meilleures conditions d’emprunt ! 😊
Il est toutefois recommandé de ne pas mettre toute votre épargne dans l’apport immobilier. Si vous ne disposez pas d’apport personnel, il demeure malgré tout possible, pour certains profils, d’obtenir un crédit. L’assistance d’un professionnel de l’immobilier et d’un courtier en prêt sera alors une aide des plus précieuses à l’heure de la négociation.