Pour s’assurer du paiement des loyers ou du remboursement d’un emprunt, le bailleur ou la banque peuvent exiger d’avoir un garant. Focus sur cette garantie appelée aussi cautionnement.
Se porter garant, c’est quoi ?
Se porter caution ou garant signifie qu’en cas de défaillance du débiteur, c’est vous qui payez à sa place. Ainsi, par exemple, quand un propriétaire demande aux parents d’un étudiant de se porter caution pour la location d’un studio pour ses études, cela signifie que si leur enfant ne paie pas son loyer et ses charges, ils devront le faire à sa place. Ce n’est d’ailleurs pas le même engagement quand on est caution simple ou caution solidaire.
En cas de cautionnement simple, le propriétaire-bailleur devra préalablement poursuivre le locataire pour en paiement des sommes dues. Ce n’est que dans un second temps qu’il pourra se retourner vers la personne caution. En revanche, en cas de cautionnement solidaire, le propriétaire a la possibilité de réclamer directement à la caution les loyers impayés, sans même rechercher si son locataire peut payer sa dette.
Vous pouvez également être caution lors de la souscription d’un prêt par un tiers. Un ami, par exemple, souhaite faire un emprunt immobilier et la banque lui propose comme garantie un cautionnement. Il faut alors trouver une personne qui accepte de se porter caution. L’engagement est à la fois moral et financier. Ainsi, si au cours de la vie du prêt, l’emprunteur ne rembourse plus ses mensualités, la personne qui s’est portée caution ou garant (c’est la même chose) va se substituer à lui et rembourser les échéances impayées.
En matière immobilière, la caution peut aussi être simple ou solidaire. Le cautionnement simple est évidemment plus protecteur pour la personne qui se porte garant car elle ne sera engagée que dans un second temps (le débiteur étant sollicité en premier).
Quels sont les documents à fournir pour être garant ?
Attention, n’est pas caution qui veut ! Il faut fournir des justificatifs quand on est d’accord pour se porter garant ; le créancier potentiel doit s’assurer de votre solvabilité. Les pièces suivantes pourront donc être demandées :
- Une pièce d’identité : cela peut être votre carte d’identité nationale ou un passeport.
- Un justificatif de domicile : il peut s’agir d’une facture d’électricité, d’une quittance de loyer, d’une facture d’eau, d’une attestation d’assurance habitation ou tout simplement d’un avis de taxe d’habitation.
- Un justificatif professionnel : une attestation de votre employeur, la copie de votre contrat de travail…
- Un justificatif de votre solvabilité, à savoir le dernier avis d’imposition, les trois dernières fiches de paie ou tout document justifiant de vos revenus.
Le plus important, et afin de mesurer la portée de votre engagement, il faudra signer un acte de cautionnement qui n’est possible que par écrit.
Avant la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, on avait l’obligation de recopier une mention manuscrite dans le bail d’habitation, quand on se portait caution. L’idée était de prendre conscience de l’engagement que représente un cautionnement. Il fallait donc savoir précisément le montant du loyer par exemple, les conditions de sa révision… La caution déclarait ainsi avoir pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. Aujourd’hui, seule la signature suffit et un exemplaire de l’acte est remis à la caution ; l’essentiel étant mentionné dans le corps de l’acte.
Quand on souscrit un prêt immobilier, l’acte de cautionnement peut être sous-seing privé ou par acte notarié. Il doit évidemment mentionner s’il s’agit d’une caution simple ou caution solidaire. Cette information est primordiale puisqu’elle conditionne la validité du contrat (dans le cas contraire il serait frappé de nullité). D’autres mentions devront également être inscrite dans l’acte pour sa validité : la durée de la caution, la somme écrite en chiffres et en lettres. La personne se portant caution va recevoir une offre de crédit par courrier (la même que celle de l’emprunteur) et disposera d’un délai de réflexion de 10 jours.
La caution est-elle une garantie moins coûteuse en matière immobilière ?
Côté emprunteur, quand vous achetez un bien immobilier, la banque peut vous proposer un cautionnement en garantie de votre emprunt, au lieu d’un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque.
La caution est une sûreté qui porte sur une personne (sûreté personnelle) et non sur un bien (sûreté réelle comme une hypothèque). Une personne physique va donc se porter caution mais cela peut aussi être une société spécialisée appelée société de cautionnement mutuel. Les banques proposent souvent ce type de garantie car cela leur évite de gérer les contentieux liés aux incidents de paiement. Ces sociétés fonctionnent sur le principe de mutualisation des risques. En prenant cette garantie, il faudra au départ, verser une cotisation, calculée en fonction du montant du prêt.
Mais, cela va-t-il forcément coûter moins cher à l’emprunteur ? Pas certain ! L’avantage de cette garantie est qu’en fin de prêt, on doit normalement vous rembourser une partie de la commission versée. En réalité, ce n’est pas toujours le cas. Dans le cas d’une garantie hypothécaire, on sait à quoi s’en tenir dès le départ, puisque le notaire vous annonce préalablement à la signature de l’acte, le montant des frais afférents à la garantie.
Différence entre sûreté réelle et sûreté personnelle
La sûreté réelle est une garantie prise sur des biens. Une hypothèque conventionnelle par exemple va porter sur un immeuble. La sûreté personnelle, quant à elle, porte sur une personne qui s’engage à payer à la place du débiteur défaillant (un cautionnement par exemple).