Tout projet d’investissement dans la pierre est souvent lié à la négociation d’un prêt immobilier consenti par une banque. D’une certaine façon, il constitue son acte fondateur mais l’établissement financier prêteur va garantir la bonne exécution de son remboursement par des garanties, au delà des capacités de l’emprunteur, sur ses revenus, d’assurer le règlement mensuel ou trimestriel des échéances. Et c’est bien le point sensible qui va déterminer l’accord, ou le refus de la banque d’accorder ce prêt.
Différents types de garanties pour un achat immobilier
Définissons ce que sont les garanties. En droit, ce sont des sûretés qui peuvent porter sur des biens matériels, les hypothèques, sur des biens immatériels, les nantissements, sur des personnes, les cautionnements.
Dans la majorité des cas des prêts consentis, ce sont généralement les hypothèques et les cautionnements qui sont privilégiés par les banques. En revanche, le nantissement, moins connu et usité, est aussi un outil de garantie qui offre, à la différence des autres types de sûreté, un certain nombre d’avantages.
Caractéristiques d’un nantissement, d’une hypothèque et d’une caution
Le nantissement
Le nantissement est un contrat entre prêteur et emprunteur par lequel celui-ci offre une garantie sur son patrimoine financier sur la durée de remboursement du prêt. Ces biens financiers offerts en garantie peuvent être des « sicav », un compte épargne, une assurance-vie, des contrats de capitalisation, bref des produits financiers assortis d’une certaine liquidité. En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur compensera en prenant les fonds en question sur ces produits financiers.
L’hypothèque
Une hypothèque qui est une garantie sur un bien immobilier, pouvant être celui ayant fait l’objet du prêt ou tous autres biens immobiliers, permet à l’organisme prêteur, en cas de défaillance de l’emprunteur, de saisir le ou les biens mis en hypothèque, vendus alors aux enchères pour régler les fonds encore dus par l’emprunteur.
La caution
La caution, sûreté personnelle, est un contrat entre l’organisme prêteur et une personne physique ou morale qui pourra se substituer en cas de défaillance de l’emprunteur à celui-ci pour le paiement de la dette résiduelle.
Intérêts et inconvénients d’un nantissement
Les intérêts
Le principal intérêt de recourir à un nantissement est son coût car il n’est généralement pas soumis à des frais spécifiques, ce qui est le cas pour une hypothèque. C’est aussi une facilité de mise en place sur le plan procédural.
Les inconvénients
L’emprunteur doit disposer d’une épargne suffisante pour garantir l’entièreté d’un prêt immobilier. De plus cette épargne, quelle qu’en soit la forme, est d’une certaine façon placée sous séquestre, ce qui signifie l’impossibilité de pouvoir en disposer avant le remboursement total du prêt consenti, au moins à hauteur des sommes dues.
Démarches pour effectuer un nantissement
La mise en place d’un nantissement passe par la rédaction d’un contrat qui peut se faire sous seing privé, soit sans l’intervention d’un notaire, entre l’emprunteur et l’organisme prêteur, avec une notification à l’établissement qui gère l’épargne de l’emprunteur. Un nantissement peut aussi faire l’objet d’un acte authentique, ce qui signifie l’intervention d’un notaire qui apporte sa signature, ce qui va garantir l’authenticité du contrat.
L’intérêt pour le prêteur de cet acte authentique est de lui donner une force exécutoire en cas de défaillance, sans nécessairement devoir passer par la case « justice » en cas de contentieux. C’est une garantie supplémentaire pour l’organisme prêteur d’exécuter directement cette sûreté en cas de défaillance du prêteur.
Sur le plan formel, un contrat de nantissement par un acte authentique est rédigé en trois exemplaires dont l’un est destiné au service d’enregistrement, avec des frais à régler de l’ordre de 500 euros.
La négociation pour un nantissement
Comme pour tous contrats, un nantissement doit faire l’objet d’une négociation pour que chaque partie, prêteur et emprunteur, demeure au mieux de ses intérêts.
Cette négociation est souvent postérieure à celle concernant le prêt immobilier, son montant, sa durée, son taux d’intérêt et doit porter sur l’étendu des garanties consenties. C’est pourquoi, lorsque le montant d’une épargne est supérieur au montant du prêt devant être garanti, il faut privilégier un nantissement partiel, ce qui bloquera cette épargne que sur la partie nantie, avec la possibilité pour l’emprunteur de pouvoir disposer, le cas échéant, du reste.
De plus, selon la solvabilité globale de l’emprunteur, il est toujours possible de proposer une quotité de couverture de l’emprunt inférieure à 100%, ce qui pourra baisser le montant du nantissement sur l’épargne. Autre axe de négociation possible, c’est de proposer un nantissement glissant qui va baisser au fur et à mesure du remboursement du prêt, permettant à l’emprunteur de récupérer la gestion de son épargne sans attendre le remboursement total du prêt.
Cas particulier de l’investissement locatif
Dans le cas d’un projet d’acquisition d’un logement destiné à la location et si l’acquéreur dispose d’une assurance-vie ou d’une épargne suffisante, il est possible de négocier avec l’organisme prêteur un crédit in fine, c’est à dire que seuls les intérêts font l’objet de paiements réguliers avec le capital remboursé en fin de contrat sur une garantie liée à un nantissement.
Les avantages sont nombreux, outre les incitations fiscales d’un investissement locatif. Ainsi les loyers perçus sont généralement plus importants que le montant du paiement des intérêts du prêt, assurant des revenus immédiatement après la mise en location. De plus, l’épargne continue au cours des années d’augmenter en capitalisant son rendement.
Pour le remboursement in fine du prêt, l’emprunteur aura la possibilité de liquider cette épargne pour le remboursement de ce prêt, tout en gardant les bénéfices engrangés de cette épargne.