sci familiale et succession

Bien que l’idée ne soit pas forcément réjouissante, il arrivera un jour où vous laisserez la place aux futures générations, et il est normal de se demander comment leur transmettre votre patrimoine sans qu’ils y laissent une bonne partie en frais de succession. Bonne nouvelle : il est possible d’anticiper cette situation de votre vivant en créant une Société Civile Immobilière familiale, qui facilite la transmission de patrimoine à moindre coût en cas de décès.

Petit rappel de la démarche de succession immobilière classique

Lorsqu’une personne propriétaire d’un bien immobilier décède, les prioritaires dans l’héritage sont l’époux(se) et les enfants (ou petits-enfants) du défunt, excepté s’il a rédigé un testament qui spécifie d’autres dispositions (dans les parts à donner à chacun).

Les héritiers possèdent alors les biens immobiliers légués sous le régime de l’indivision, ce qui veut dire qu’ils peuvent facilement se séparer de ce patrimoine, puisque la loi prévoit que personne ne peut être forcé à rester dans une indivision.

D’autre part, si le défunt était en concubinage ou PACSÉ (donc pas marié), son partenaire n’hérite du bien en indivision que s’ils l’avaient acheté ensemble. Dans tous les cas, les héritiers du bien peuvent demander à cette personne de quitter le logement : soit parce qu’ils le possèdent en pleine propriété à la mort du propriétaire, soit parce qu’ils ont simplement décidé de le vendre dans le cadre de l’indivision, auquel cas le partenaire du défunt pourra exercer son droit de préemption pour conserver le bien.

La création d’une SCI

Monter une Société Civile Immobilière n’est pas une démarche si facile, et il vous faudra être accompagné par un professionnel (notaire ou avocat) afin d’en rédiger les statuts. Il est important de noter que la création d’une Société Civile Immobilière peut coûter entre 1000 et 3000 euros, en plus des obligations administratives qu’elle impose.

Les statuts de la société permettent de cadrer son fonctionnement, cette étape ne doit donc pas être prise à la légère. Ils définissent les clauses particulières et désignent le gérant de la société (il peut y en avoir plusieurs), qui lui-même devra prendre en charge la tenue administrative de la SCI (tenue des comptes, assemblées générales annuelles, encaissement des loyers, etc).

Quels sont les avantages de la SCI par rapport à l’indivision ?

Dans la transmission du patrimoine immobilier

La SCI permet d’organiser et d’anticiper la transmission de son patrimoine à faible coût fiscal, en procédant à la donation successive de parts sociales à ses descendants. Cette démarche est très intéressante économiquement puisqu’elle évite aux héritiers de s’acquitter des droits de succession.

En pratique, un parent peut transmettre l’équivalent de 100 000 euros tous les quinze ans à ses descendants tout en étant exonéré de droits de donation. Il peut donc procéder à cette démarche de son vivant, jusqu’à transmettre entièrement le patrimoine immobilier. Au moment du décès, si tout a déjà été transmis, il n’y aura pas de droits de succession à payer pour les enfants qui hériteront.

Dans le cas où les parents souhaiteraient transmettre plus de 100 000 euros tous les quinze ans, ils pourront tout de même faire des économies sur les droits de donation puisque les parts sociales du patrimoine immobilier subissent une décote de 10 à 15%, ce qui n’est pas le cas lorsqu’un bien est détenu en indivision. Cela est encore plus vrai si la SCI a dû emprunter pour acquérir son patrimoine immobilier, l’abattement appliqué étant calculé en fonction des dettes de la société.

Pour protéger son concubin ou partenaire de PACS

Comme nous l’avons vu plus haut, dans le cadre d’une succession « normale », le concubin ou partenaire de PACS du défunt n’hérite pas et peut potentiellement être délogé par les successeurs (s’il possède avec eux le bien en indivision, il pourra exercer son droit de préemption au cas où les héritiers veuillent vendre).

Pour y pallier, et si cela est prévu dans les statuts de la SCI, il est possible que les deux partenaires se partagent les parts de la société comme suivant : chacun détient 50% des parts en usufruit, et 50% en nue-propriété, ce qui veut dire qu’ils le possèdent en pleine propriété à deux.

Si le décès d’un des partenaires survient, le partenaire restant récupère les parts d’usufruit du défunt : il possède alors 100% des parts en usufruit, et n’est plus obligé de quitter le logement si les enfants le demandent.

À chaque problème sa solution

Ceci étant dit, les parents peuvent émettre des réserves quant au fait de transmettre entièrement leur bien immobilier de leur vivant, surtout s’ils l’occupent. Si des conflits familiaux venaient à éclater, les descendants pourraient en toute légalité leur demander de quitter leur logement. Les parents, pour se protéger de cette éventualité, peuvent alors procéder à un démembrement de propriété.

Cela leur permet de ne léguer que la nue-propriété de leur vivant, c’est-à-dire que les descendants ne peuvent ni habiter ni percevoir des loyers dudit logement. Au décès des parents, les héritiers récupèrent l’usufruit et possèdent alors le bien en pleine propriété.

Les parents sont aussi susceptibles de craindre la dilapidation anticipée du patrimoine en le cédant de leur vivant. Là encore, les statuts de la SCI les protègent à condition qu’ils aient été correctement rédigés. Le gérant étant généralement un parent, il pourra veiller à conserver ses biens immobiliers, au moins jusqu’à ce qu’au moment de la succession. En effet, c’est le Code Civil qui prévoit cette possibilité en n’exigeant pas du gérant de la SCI de posséder des parts dans la société.

Dissolution de la SCI

Les héritiers peuvent aussi décider de dissoudre la SCI lorsqu’ils en sont associés. Ils devront alors se plier à des démarches administratives en conséquence, et se partageront l’argent restant après épurement des dettes de la société.

Ils devront ensuite se mettre d’accord sur la répartition des biens détenus par la société (restitution au propriétaire, vente, attribution à un associé). Si les associés ne trouvent aucun accord, c’est la justice qui sera saisie pour statuer sur ce partage.

La SCI familiale est donc une alternative économique plus qu’intéressante lorsqu’il s’agit de prévoir la transmission d’un patrimoine immobilier. Cependant, pour une réelle efficacité, la rédaction des statuts doit se faire de manière méticuleuse afin d’anticiper chaque situation.