sortir de l indivision

Vous avez réalisé un achat immobilier à plusieurs et avez acheté un bien en indivision avec votre famille ou en couple, ou bien vous vous retrouvez propriétaire d’un bien en indivision suite à un héritage. Aujourd’hui, parce que vous vous séparez, ou simplement parce que vous ne désirez plus gérer ce bien, vous souhaitez sortir de l’indivision.

Bonne nouvelle, l’article 815 du Code Civil vous y autorise complètement puisqu’il stipule bien que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Cependant, il existe plusieurs manières de s’en extirper, et certaines conditions sont à respecter. C’est ce que nous voyons tout de suite dans cet article.

Les possibilités pour sortir de l’indivision

Vendre le bien en indivision

Lorsque vous désirez quitter l’indivision, vous devez en informer les autres participants qui ne pourront, de toutes les manières, pas vous retenir. S’ils décident alors, eux aussi, de se séparer de leurs parts du bien concerné, vous pouvez d’un commun accord mettre en vente le bien avec les autres coïndivisaires, puis vous partager les gains récoltés, à hauteur des droits que chacun possédait dans l’indivision. La vente du bien met alors fin naturellement à l’indivision, et tout le monde est libre de repartir de son côté.

Opter pour le partage

Dans ce contexte, les participants à l’indivision se partagent les biens entre eux, en répartissant les lots de manière proportionnelle aux parts de chacun. Tout le monde devient alors seul propriétaire de ce qu’il possède, et il n’y a plus d’indivision. Avant de se lancer dans le partage des lots, trois étapes doivent être respectées :

  • Estimer la valeur des biens : il est grandement conseillé de faire appel à un professionnel pour statuer sur la valeur des biens de l’indivision afin de procéder à un partage équitable et de protéger les intérêts de chacun. L’estimation des biens sera faite en fonction de leur valeur au moment du partage.
  • Solder les comptes : si l’un des propriétaires a effectué des travaux d’amélioration sur un des biens de l’indivision, augmentant ainsi sa valeur, il aura droit à être indemnisé à hauteur des frais engagés. Dans le cas inverse, un indivisaire peut devoir de l’argent s’il a dégradé un logement de l’indivision, s’il a habité dans le logement, ou s’il a perçu des loyers avant le partage.
  • Procéder au partage : une fois les biens de l’indivision estimés et les comptes soldés, il est maintenant temps de procéder au partage. Il doit correspondre aux droits de chacun dans l’indivision. Si ce partage ne peut pas honorer la valeur des parts de chacun, celui ou ceux qui se retrouveront lésés dans cette transaction pourront demander une « soulte », c’est-à-dire une indemnisation que devra verser ceux qui auront récupéré plus que nécessaire.

Le partage des biens en indivision n’est pas forcément facile, car les lots sont définis selon les droits possédés par chacun, mais ne permettent pas toujours de satisfaire tous les indivisaires. Entre la maison en bord de mer et le grand terrain perdu dans la Creuse, il y a fort à parier que cela entraîne quelques désaccords. Il faudra donc procéder à un tirage au sort si aucun accord n’est trouvé entre les indivisaires dans la répartition des lots.

Vendre ses parts

Il arrive que seule une personne souhaite quitter l’indivision, et que ce ne soit pas le cas des autres participants à l’indivision. Dans ce cas, il peut décider de revendre ses parts. Cependant, ceux qui restent dans l’indivision auront un droit de préemption sur la vente; en d’autres termes, ils seront prioritaires pour racheter les parts de celui qui souhaite partir.

Dans les faits, il est très rare de parvenir à revendre ses parts dans le cadre d’une indivision à un parfait inconnu, et ce pour une raison simple : cet inconnu se retrouvera à son tour dans l’indivision, et devra gérer un bien avec d’autres personnes qu’il ne connaît pas, ce qui est loin d’être une situation confortable.

De manière évidente, si les participants n’étaient que deux dans l’indivision, et que le deuxième coïndivisaire rachète les parts de celui qui souhaite partir, cette transaction met fin à l’indivision, laissant la pleine propriété à celui qui décide de conserver le bien.

Concrètement, comment mettre en place la sortie de l’indivision ?

Nous avons vu qu’une personne souhaitant quitter une indivision ne peut pas être contrainte d’y rester. Voyons la réglementation qui encadre cette sortie et les conditions qu’elle pose.

Une solution à l’amiable

Lorsque tout le monde est d’accord, cela facilite forcément les choses. Dès lors que les participants de l’indivision s’entendent sur le partage ou la vente du bien, ils peuvent eux-mêmes l’organiser, bien que le passage par un notaire soit obligatoire si c’est un bien immobilier, afin d’obtenir un acte liquidatif, officialisant les conditions posées dans le cadre de la sortie de l’indivision.

Le recours judiciaire

Il peut aussi arriver que les personnes au sein de l’indivision ne soient pas d’accord entre elles sur les modalités de partage ou de vente. Dans ce cas, un recours à la justice s’impose, même si elle reste toujours déconseillée de part la lenteur de ce type de démarche. Si vous êtes pressé de sortir de l’indivision, ce ne sera clairement pas la meilleure des solutions !

C’est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent dans ce contexte. Une fois saisi, il pourra prendre trois types de décisions : maintenir l’indivision pendant une durée de cinq ans maximum, procéder au partage par tirage au sort, ou bien mettre aux enchères les biens concernés lorsque le partage se révèle impossible.

Sortir d’une indivision est donc tout à fait faisable et prévu par la loi, même si certaines conditions et démarches doivent être respectées. Au cas où tous les coïndivisaires ne sont pas d’accord, il faudra malheureusement avoir recours à la justice, qui ne prendra pas forcément la décision qui convient à tout le monde, et qui peut mettre un certain temps à statuer.  Si vous souhaitez sortir à tout prix et au plus vite d’une indivision, il est donc largement recommandé de s’arranger à l’amiable avec les autres participants, quitte à y laisser parfois quelques plumes.