Le syndic désigne le mandataire du syndicat de toutes les copropriétaires. Il s’occupe en réalité de la gestion de la copropriété qu’il soit un professionnel ou non. Il répond à certaines obligations réglementaires même si on note parfois des abus et des pratiques contraires aux textes. Des mesures existent dans tous les cas pour un changement de syndic après un vote en Assemblée Générale ou même une action en justice.
Sommaire
Quelques pratiques abusives provenant des syndics
Le premier des abus les faux ou vrais forfaits dénommés “tout compris”. Leur but est de limiter en réalité les prestations particulières en les mettant dans le forfait annuel. L’argument avancé par le syndic est de rendre prévisible le coût annuel des charges. Une fausse pratique qui se caractérise par de faux avantages commerciaux, un surcoût comparativement au contrat classique et des myriades de facturations de plus. Le syndic conclut de fameux contrats.
Le deuxième abus concerne le compte unique imposé. Les syndics dissuadent les copropriétaires lors du vote en Assemblée Générale d’avoir un compte séparé. Ils promettent un meilleur contrôle sur les comptes et une véritable sécurisation des fonds. Les faux comptes séparés sont proposés par des banques au bénéfice des syndics. Ils se servent du coup des fonds pour d’autres destinations.
Les copropriétaires doivent pouvoir choisir non seulement la banque de leur choix mais aussi ouvrir un compte séparé. Le troisième abus relève des clauses abusives dans les contrats étudiés. Il s’agit des mauvaises informations livrées aux copropriétaires, les facturations illicites, l’organisation d’un un vote en Assemblée en dehors des horaires d’ouvertures, des frais de chèques, des prélèvements impayés, la rémunération pour des travaux décidés en AG et autres. Les syndics s’arrogent des prestations floues ou inintelligibles pour le consommateur. Ils induisent également les copropriétaires en erreur lors de la conclusion de certains contrats. Les autres pratiques abusives des syndics sont entre autres les frais privatifs sur un copropriétaire, les tarifs excessifs des prestations exceptionnelles et une gestion financière et administrative désastreuse.
Une violation des dispositions des lois ALUR et ELAN
Les missions du syndic face à la copropriété en raison des pratiques abusives sont détournées de leurs objectifs. Les abus des syndics vont à l’encontre de toutes les obligations réglementaires. Les syndics violent les réformes imposées par la loi ALUR et la loi ELAN. La loi ALUR exige du syndic de copropriété la mise à disposition des différents copropriétaires de tous les documents en rapport à la gestion financière et administrative de l’immeuble. Un espace en ligne doit être dédié à cela sauf en cas d’interdiction par vote en Assemblée Générale. La loi ELAN met l’accent sur les relations entre le syndic et le conseil syndical. Le syndic doit remettre désormais au conseil syndical les pièces concernant la gestion financière et administrative de l’immeuble. La demande doit être faite dans un délai d’un mois.
Des mesures probables pour venir à bout des abus du syndic de copropriétés
Des mesures concrètes peuvent permettre de lutter efficacement contre les abus des syndics. Il s’agit de l’instauration nécessaire d’un compte séparé, de la standardisation d’un contrat type tout compris, du plafonnement des frais privatifs et de la résiliation annuelle possible du contrat de syndic.
Pour éviter les surfacturations, les copropriétaires doivent veiller à organiser leur AG dans le forfait de base et les heures ouvrables. Les copropriétaires doivent faire attention aux frais de gestion supplémentaires pour les archives. Le législateur à travers l’article 33 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété dispose que les archives soient gérées dans le cadre d’une gestion courante. La vigilance est exigée pour ce qui est des surfacturations pour la déclaration de sinistre.
Les assurances de mauvaise foi facturent des honoraires sous la forme d’un pourcentage sur les indemnités d’assurance ou au forfait. La tenue du carnet d’entretien est incluse dans la gestion courante. Les honoraires pour la réalisation des travaux importants doivent être décidés en AG. Les détails sont à exiger sur les forfaits administratifs pour éviter les clauses abusives. Les photocopies hors de prix sont à décourager.
La gestion du contentieux en cas d’abus du syndic de copropriétés
La faute de gestion engage la responsabilité du syndic. Le syndic doit garantir le bon état des logements, faire respecter le règlement de la copropriété et assurer une meilleure gestion des parties communes de l’immeuble. La faut de gestion doit être prouvée par toute preuve.
En cas de faute grave débouchant sur une infraction réprimée par les dispositions du Code pénal, des sanctions pénales peuvent être prononcées contre le syndicat. C’est le cas des délits financiers comme la dissimulation de fonds, l’escroquerie ou l’abus de confiance. Il est possible de mettre fin à l’exercice de tout syndic fautif en cours de mandat. La révocation du syndic émane soit d’une faute grave ou d’un défaut sérieux d’action.
Les missions du syndic face à la copropriété prennent ainsi fin avant l’échéance du terme de même que les obligations réglementaires. Il est procédé ainsi à un changement de syndic.
