L’année 2023 aura été marquée par un ralentissement du marché immobilier français, notamment en raison du durcissement des conditions de financement et de la tension qui caractérise actuellement le marché locatif. Face à ce contexte, les investisseurs doivent adapter leur stratégie pour profiter des opportunités qui se présentent en 2024. Quels sont les critères à prendre en compte pour réaliser un bon placement immobilier ? Quelles sont les villes les plus prometteuses ? Voici quelques éléments de réponse.
Sommaire
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER : L’ANALYSE DU MARCHE
Pour établir vos futures stratégies d’investissement immobilier, il est essentiel de vous concentrer sur les deux domaines clés de l’analyse : la performance du marché en 2023 et ses perspectives pour 2024.
Performance du marché en 2023
Le marché immobilier 2023 a été contrasté, avec des disparités entre les régions, les types de biens et les segments de clientèle. Il a connu une baisse significative du volume de transactions, passant de plus d’un million de ventes de logements à 890 000, accusant un recul de près de 20 % par rapport à 2022.
Le prix de l’immobilier en France a également marqué une pause. À Paris, le prix au mètre carré dans l’ancien est repassé sous la barre des 10 000 €. Et dans de nombreuses villes de France, la tendance baissière se poursuit, avec des reculs – sur 1 an – de l’ordre de 8,6 % à Bordeaux et de 8,1 % à Lyon.
Ces évolutions s’expliquent en partie par la hausse des taux d’emprunt, laquelle a impacté le marché locatif.
Quant à l’offre de biens immobiliers proposés à la location, l’effet conjugué du calendrier des interdictions liées à la réforme du DPE (les passoires thermiques) et de l’érosion du taux de rotation a contribué à la réduire de 18 %, entraînant par la même occasion une hausse des loyers de 3,2 % sur 1 an.
Perspectives du marché 2024
En 2024, la baisse du prix de l’immobilier hexagonal devrait être en moyenne de – 4 %, notamment en raison de l’accumulation de biens à vendre. Elle pourrait aussi se traduire par un rallongement de la durée de commercialisation des biens.
Le volume des transactions immobilières devrait diminuer jusqu’à se limiter à 800.000 ventes, soit une baisse de l’ordre de 10 %.
Les taux immobiliers devraient se stabiliser autour de 4,5 % en raison de la maîtrise de l’inflation et d’une politique monétaire plus souple. L’apport personnel exigé par les banques devrait se maintenir autour de 35 %. L’octroi de crédits pourrait être cependant facilité grâce à la régénération des marges bancaires consécutives à l’importante hausse des taux de ces derniers mois.
Le durcissement des conditions de financement et la tension qui caractérise actuellement le marché locatif devraient continuer de peser.
Mais les corrections du marché ont toujours permis aux investisseurs immobiliers les plus informés, et les mieux conseillés, de surperformer. Ils trouveront des opportunités d’investissement intéressantes, notamment dans les villes où la demande locative est forte et où les prix de l’immobilier sont relativement bas.
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER : LES STRATEGIES D’INVESTISSEMENT EN 2024
En 2024, le marché immobilier offre des opportunités d’investissement intéressantes, mais les investisseurs immobiliers doivent également être conscients des risques associés à l’investissement immobilier.
Opportunités d’investissement
Les investisseurs immobiliers peuvent trouver des opportunités intéressantes dans les villes où la demande locative est forte et où les prix de l’immobilier sont relativement bas.
Pour choisir la ville où investir, il faudra se renseigner sur son dynamisme économique, démographique, culturel et touristique, ainsi que sur ses projets d’aménagement, de transport ou d’écologie.
En région parisienne :
- Saint-Denis, qui accueillera une partie des épreuves des Jeux olympiques de 2024 et bénéficiera du Grand Paris Express, est une option à prendre en compte.
Dans les grandes villes de province :
- Bordeaux et Nantes, qui disposent d’un marché locatif dynamique, porté par une population étudiante et jeune ;
- Toulouse, qui profite de son rayonnement dans les secteurs de l’aéronautique, du spatial, de la santé et du numérique ;
- Montpellier, qui bénéficie de deux gares et d’un aéroport, affiche une croissance démographique de 1,7% par an depuis 10 ans et compte plus de 70 000 étudiants.
Les investisseurs immobiliers peuvent également se tourner vers les villes moyennes, telles que Limoges, Angers, ou encore Le Mans, qui offrent des prix de l’immobilier attractifs et une demande locative encore forte.
Risques d’investissement
Bien qu’étant considéré à risque modéré, l’investissement immobilier ne s’improvise pas. Et les investisseurs doivent être conscients des dangers associés à leur entreprise. Pour 2024, il convient d’anticiper les risques qui sont liés à :
- Des conditions de financement très strictes, ce qui peut rendre l’investissement immobilier difficile pour les investisseurs qui ne disposent pas d’un apport important ;
- Un marché immobilier soumis à une forte tension locative, ce qui peut entraîner des difficultés pour trouver des locataires ;
- Une réglementation, qui peut changer rapidement et avoir un impact significatif sur le marché immobilier.
Pour réussir son investissement, il faudra tenir compte de plusieurs facteurs déterminants :
- La rentabilité locative qui dépend de la demande locative, du niveau des loyers et du coût du crédit ;
- La revalorisation du bien qui dépend de la qualité du bien, de son emplacement, de son potentiel de rénovation et de l’évolution du marché immobilier local ;
- Les avantages fiscaux qui offrent des réductions d’impôt ou des amortissements en fonction de la durée de location, du type de bien ou du montant des travaux ;
- Les aides financières qui permettent de diminuer le coût de l’investissement ou d’augmenter le financement.
L’investissement immobilier restera intéressant en 2024 malgré les risques associés. Il impose de s’intéresser au bilan contrasté de 2023 et nécessite de bien se renseigner sur les perspectives et les prévisions du marché, ainsi que sur les caractéristiques des villes où l’on souhaite acheter.
Pour vous accompagner dans votre projet, n’hésitez pas à contacter un professionnel de l’immobilier qui saura vous conseiller et vous orienter vers les meilleures opportunités.