“À vendre, très bel appartement lumineux. Son architecture mansardée et ses nombreux placards vous raviront ! Loi Carrez, 82 m “. Cette annonce est alléchante, n’est ce pas ? Quelle est la réelle superficie privative de cet appartement ? Les combles, les placards, les espaces bas sont-ils pris en compte ? Lors d’une vente immobilière d’appartement, pour éviter toute mauvaise surprise concernant la surface habitable, il existe une législation nationale. Il s’agit de la Loi Carrez. Explications et méthode de calcul !
La loi Carrez, c’est quoi ?
En 1996, Gilles Carrez donne son nom à la loi 96 – 1107. Ce texte de loi protège l’acquéreur d’un bien immobilier et lui certifie la surface exacte du bien. Cette loi sanctionne les erreurs de mesure de surface du logement à vendre. Les vendeurs particuliers ou les agences immobilières doivent calculer la superficie privative exacte d’un logement à vendre situé dans un immeuble en copropriété. Cette caractéristique est essentielle pour l’acheteur puisqu’elle conditionne le prix d’achat basé notamment sur la superficie.
Vous devez effectuer le calcul exact des superficies en loi Carrez si :
- vous vendez un bien immobilier de type logement, local commercial ou local professionnel ;
- le logement ou le local commercial se situe dans un immeuble en copropriété ou dans un lotissement ;
- sa surface est d’au moins 8 mètres carrés.
La vente de maisons individuelles n’est donc pas soumise à cette loi. La location n’est pas assujettie à cette loi. Dans ces cas du bail de location, la Loi Boutin s’applique.
La méthode de calcul pour un diagnostic Carrez conforme
Afin d’établir un diagnostic conforme, vous devez considérer plusieurs critères dans la mesure et le calcul de la superficie :
- la surface privative concernée est celle aux planchers ;
- seuls les locaux clos et couverts sont à prendre en compte ;
- les surfaces des murs, des cloisons, des cages d’escalier, des marches, des gaines techniques, embrasures de portes et de fenêtres ne sont pas comptabilisées ;
- la hauteur sous plafond doit être supérieure à 1 m 80 ;
- chaque fraction du bien prise en compte doit avoir une superficie supérieure à 8 mètres carrés ;
- les caves, le garage, la place de parking ne sont pas éligibles ;
- les balcons et les terrasses ne sont pas comptabilisées ;
- les vérandas dont la surface est supérieure à 8 m² sont à compter.
La législation n’astreint pas le vendeur à effectuer ce diagnostic de Loi Carrez via un professionnel. Toutefois, étant donné la complexité des surfaces à calculer ou à déduire, il est intéressant de confier ce mesurage de la surface Carrez à un diagnostiqueur spécialisé, un géomètre ou à une agence immobilière.
Le professionnel outillé d’un télémètre laser et disposant de logiciel de calcul performant vous délivrera une attestation de superficie privative Loi Carrez. De plus, en cas de contestation, sa responsabilité, et non la vôtre, sera engagée. L’attestation est valable de manière illimitée, à condition qu’aucune modification de l’espace ne soit réalisée.
Litiges et Loi Carrez : comment gérer les contestations ?
Vous venez d’acheter un appartement ou une maison en lotissement et vous vous rendez compte que la superficie Loi Carrez annoncée est erronée. Quels sont vos droits ? Sachez que la loi tolère une marge d’erreur de 5 % au bénéfice du vendeur lors d’une vente immobilière.
Deux cas sont possibles, ils dépendent de votre date d’achat, soit la date de signature de l’acte de vente.
Premier cas : vous avez signé moins d’un mois auparavant.
En tant que bénéficiaire, vous intentez une action en nullité de l’acte de vente au plus tard avant l’expiration du délai d’un mois après la signature de l’acte de vente. La vente sera annulée si l’erreur est supérieure au vingtième de la superficie totale.
Deuxième cas : vous avez signé entre un mois et un an auparavant.
Au-delà du délai d’un mois, et avant la fin de la première année, vous ne pouvez plus demander une annulation de la vente. Si l’erreur sur la mesure Loi Carrez est supérieure à 5 %, vous pouvez vous retourner contre le vendeur et demander une diminution du prix de vente et des frais de notaire, indexés sur le prix de vente. Par contre, il n’existe aucun recours si au final la surface est supérieure à celle annoncée.