Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Si vous hésitez à vous lancer, le calcul de la rentabilité de votre placement immobilier peut vous convaincre de concrétiser votre projet. Pour réaliser un investissement avec un rendement locatif intéressant, il est nécessaire de porter une attention particulière à l’emplacement du logement.
Est-il situé dans un quartier où la demande locative est forte ? Est-il bien desservi par des transports en commun ? Si vous avez sélectionné plusieurs appartements ou maisons dans une localité attractive, il ne vous reste plus qu’à calculer la rentabilité de ces biens afin de réussir votre entrée dans l’immobilier locatif.
Pour ce faire, il vous faut distinguer la rentabilité brute de la rentabilité nette et comprendre ce qu’est le rendement locatif.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Le rendement locatif tend à mesurer la performance de votre investissement immobilier. Il vous faut établir un ratio entre ce que vous rapporte votre bien, c’est-à-dire la somme des loyers sur une année et ce qu’il vous coûte. Il s’agit du prix d’achat, du crédit, des frais d’entretien ainsi que des taxes. Il faut donc penser à tout cela lors d’une estimation immobilière.
Calculer la rentabilité brute d’un bien immobilier
Afin d’obtenir la rentabilité brute, vous devez définir le prix de revient de votre investissement. Il comprend le prix d’achat, les honoraires d’agence, les frais de notaire ainsi que le coût de la réalisation d’éventuels travaux de rénovation. Par exemple, vous faites l’acquisition d’un appartement dont le prix de revient est de 160 000 €. Puis, vous le mettez en location pour un loyer mensuel de 660 €. Le calcul à effectuer est le suivant : 660 x 12 / 160 000 x 100 = 4,95 %.
Calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif
Pour établir la rentabilité nette, il est nécessaire de retirer du loyer annuel :
- la taxe foncière ;
- les charges non récupérables sur le locataire ;
- les dépenses liées aux travaux et à l’entretien ;
- les assurances souscrites comme la garantie contre les loyers impayés ;
- les frais de gestion locative.
Si votre appartement acheté à 160 000 €, vous rapporte 7 920 € de loyers annuels et que l’ensemble de vos charges s’élèvent à 1 680 €, il convient d’effectuer le calcul suivant : 7 920 – 1 680 = 6 240. Puis, il suffit de diviser par le prix d’achat : (6 240 / 160 000) x 100 = 3,9 %. Par ailleurs, il existe une rentabilité encore plus précise, il s’agit de rentabilité nette nette qui s’obtient en retirant le montant des impôts.
En outre, des dispositifs de défiscalisation vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf, vous pouvez profiter de la loi Pinel ou du dispositif Censi-Bouvard. En revanche, si vous préférez opter pour l’ancien et réaliser des travaux, le dispositif Denormandie vient encourager la rénovation du bâti dans plus de 200 communes.
Rentabilité locative : quel bien privilégier ?
Les petites surfaces
La rentabilité nette oscille souvent entre 2 et 7 %. Force est de constater qu’elle est corrélée au type de logement que vous choisissez. En effet, les petites surfaces se révèlent plus rentables que les grandes. En immobilier locatif, si vous optez pour un studio, vous risquez de subir un fort turn-over. Cependant, un rendement plus élevé vient compenser ce risque avéré. Grâce à la méthode Larcher, vous parvenez à mieux cerner le rendement locatif de votre investissement.
Généralement, on considère que les charges et les dépenses dévolues à votre placement immobilier représentent 25 % du loyer annuel. Ainsi, en reprenant l’exemple de l’appartement acheté 160 000 € et loué à 660 € par mois, le calcul est le suivant : 660 x 9 / 160 000 x 100 = 3,71 %. Si vous préférez investir dans des surfaces plus grandes, vous devez savoir qu’en faisant le choix d’une maison ou d’un grand appartement, votre rentabilité au mètre carré sera moindre.
Par exemple, vous louerez facilement à une famille qui s’inscrit dans la durée. De facto, vous privilégiez la sécurité au détriment d’une plus forte rentabilité. Enfin, il existe une solution intermédiaire concernant l’immobilier locatif : il s’agit des deux pièces et des trois pièces. Dans ce cas, vous conjuguez la stabilité des locataires avec la faible vacance locative.
Bien chosir l’emplacement
Si vous souhaitez réussir votre investissement dans l’immobilier locatif, le critère de la rentabilité n’est pas le seul à prendre en considération. En effet, le choix de l’emplacement est déterminant. Investir dans une zone très tendue, où l’offre de logements est inférieure à la demande locative vous assure une meilleure valorisation sur le long terme.
Cependant, méfiez-vous d’une estimation immobilière trop élevée. Les hypothèses de renchérissement des loyers ou d’augmentation du prix lors de la revente sont parfois surestimées. Privilégiez un quartier en expansion, une zone bien desservie par les transports et pourvue de commerces ! N’hésitez pas à sélectionner plusieurs annonces dans un même secteur afin de pouvoir tenter une négociation sur un bien dont l’estimation immobilière aurait été surévaluée !