Lors d’une vente immobilière, vous devrez signer un compromis ou une promesse de vente. Dans laquelle seront mentionnées de multiples informations et clauses sur le bien immobilier en question et sur vos moyens de financer votre projet immobilier. Une de ces clauses est la condition suspensive. Grâce à celle-ci, vous pouvez annuler la vente si des circonstances extérieures la rendaient impossible, la raison la plus courante étant le refus de prêt bancaire.
Quel est le principe d’une condition suspensive ?
Selon l’article 1304 du Code Civil, une condition suspensive regroupe les clauses qui permettent à un acheteur potentiel de pouvoir annuler une vente sans avoir de pénalité. La plupart du temps, un acheteur peut bénéficier de la condition suspensive lorsque celui-ci voit sa demande de prêt refusée. Cela lui permet donc d’annuler la vente, pour laquelle il n’a pas le financement nécessaire, et d’être remboursé intégralement par le vendeur s’il avait au préalable versé un dépôt de garantie.
D’autre part, il est important de savoir que si vous demandez un crédit immobilier, vous êtes dans l’obligation de préciser dans le compromis de vente une condition suspensive selon l’article L313-4 du code de la consommation. Par contre, si vous n’avez pas besoin de demander un crédit immobilier pour financer votre achat immobilier, sachez qu’il n’est pas obligatoire d’ajouter une condition suspensive à votre compromis de vente. Vous avez toujours la possibilité par la suite si finalement, vous avez besoin d’un prêt bancaire de réaliser un avenant en y ajoutant une condition suspensive obligatoire en cas de crédit immobilier.
La condition suspensive protège donc l’acheteur, mais n’est pas toujours avantageuse pour le vendeur, car même si le crédit immobilier de l’acheteur a été refusé, celui-ci peut alors faire appel à un autre financement (proches, famille, ou autres organismes de prêts). Par contre, si cela ne fonctionnait pas, il devrait alors s’acquitter de pénalité pouvant s’élever à plus de 10 % du prix de la vente. De plus, l’autre désavantage est que le vendeur ne peut remettre son bien immobilier en vente que lorsque l’acheteur aura clairement renoncé à sa proposition d’achat.
Les différents types de condition suspensive
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- La condition suspensive d’obtention de prêt : il s’agit de la plus courante. Elle est quasi systématiquement utilisée lors d’un achat immobilier nécessitant un financement à l’aide d’un prêt bancaire.
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- La condition suspensive d’obtention de permis de construire : pour cette clause, il est essentiel de décrire précisément votre projet immobilier dans la promesse de vente afin de pouvoir faire valoir vos droits si le permis de construire n’était finalement pas accordé.
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- La condition de non-exercice de son droit de préemption par la commune : la vente n’est possible qu’en l’absence de droit de préemption des services de l‘urbanisme de la commune où se trouve le bien convoité.
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- La condition suspensive pour changement d’usage d’un bien : cette condition est importante à préciser si vous souhaitez transformer un local commercial en logement ou vice-versa. Cela demande des autorisations spécifiques qu’il faut être sûr d’obtenir pour pouvoir mener à bien votre projet.
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- La condition suspensive de vente en cascade : cette dernière doit être faite avec l’accord du vendeur. Cette clause vous permet alors d’annuler la vente si en contrepartie, vous n’arriviez pas à vendre votre bien immobilier actuel dans les délais impartis dans la promesse de vente.
Quels éléments doivent être mentionnés dans la promesse de vente pour une condition suspensive d’obtention de prêt?
Pour que votre condition suspensive soit valable, il faut mentionner impérativement certains éléments clés :
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- le montant à emprunter (achat et travaux éventuels de rénovation);
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- le taux du prêt ;
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- la durée de l’emprunt ;
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- le délai maximal autorisé pour remplir les conditions énoncées précédemment (la durée varie souvent entre 45 et 60 jours le temps que les organismes de prêt donnent leur réponse).
Quelles démarches effectuer pour bénéficier d’une condition suspensive ?
Pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive, vous devez transmettre au vendeur, avant la fin du délai imparti dans le compromis de vente, le document qui atteste du refus de prêt de votre organisme bancaire, ou de toute autre clause qui n’aurait pas été respectée et qui figurait dans la promesse de vente.