Investir dans un patrimoine immobilier en restant soi-même locataire ? C’est possible. Que cette démarche soit un parti pris ou dictée par le manque de ressources financières, ce choix a des avantages. Mieux encore : il est accessible pour tous les budgets.
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Propriétaire et locataire : investir dans l’immobilier ancien
Le choix de l’immobilier détermine la rentabilité locative de votre bien et la plus-value à la revente. L’immobilier ancien classique est le premier choix des acquéreurs car il existe sur le marché une importante variété de choix. L’immobilier est qualifié d’ancien s’il a déjà été habité, a déjà fait l’objet d’une première vente ou bien si la construction est achevée et livrée depuis plus de cinq ans. Le bâtiment ancien a l’avantage d’être disponible immédiatement puisque la maison est déjà construite.
Il est recommandé de faire attention à l’emplacement du bien, le quartier et l’environnement direct. Par ailleurs, si le prix de départ est en général plus accessible qu’un logement neuf, les frais comme les travaux potentiels, les charges de copropriété, les prestations de notariat… etc peuvent augmenter les coûts. Dans l’immobilier ancien, le propriétaire qui consent à réaliser des travaux de réhabilitation ou de rénovation peut demander un prêt à taux zéro si la rénovation coûte au moins 25 % du prix d’acquisition du bien.
Par ailleurs, pour un investissement à destination locative, le coût des travaux engagés peut être déduit des loyers. Enfin, la loi Pinel, auparavant réservée aux habitats neufs, est maintenant une option d’aide pour les propriétaires de logements anciens.
Acheter un logement dans le cadre de la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui soutient l’offre locative neuve. Elle profite aussi aux ménages modestes qui peuvent louer un logement de qualité, grâce à un système de plafonnement de loyer. La loi Pinel donne droit à une réduction d’impôts sur le revenu pour les personnes fiscalement domiciliées en France et qui acceptent de mettre leurs logements en location.
La loi Pinel est applicable dans les zones A, A bis et B1. Elle concerne les logements neufs ou en état futur d’achèvement, les logements que l’on fait construire, les bâtiments en réhabilitation, les locaux transformés en logements. Enfin, comme mentionné précédemment, la loi Pinel s’applique pour les bâtiments anciens. Une condition cependant: le coût des travaux de rénovation doit être à hauteur d’au moins 25 % du prix d’acquisition. Le prix de revient est plafonné à 300 000 euros pour un prix maximum de 5 500 euros par mètre carré.
En termes de gains, ce dispositif Pinel réduit les impôts sur le revenu de 12 %, de 18 % ou de 21 %, en fonction de la durée de la location. Cela représente une économie de 36 000 à 72 000 euros sur vos impôts. Cependant, le non-respect de l’engagement de location expose le locataire à une obligation de remboursement de ces avantages fiscaux. Bref, un logement Pinel ne peut être utilisé comme résidence principale si la période de location déclarée n’est pas expirée.
Patrimoine immobilier: investir dans les SCI
L’investissement immobilier locatif peut aussi se faire dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI). Dotée d’une personnalité juridique, la SCI s’occupe des patrimoines immobiliers et épargne aux investisseurs de régler les diverses procédures administratives. Le contrat d’une SCI doit au moins associer deux personnes.
Les bénéfices locatifs sont partagés proportionnellement à l’apport personnel : il en est de même pour les pertes éventuelles. La SCI permet de sauvegarder le patrimoine personnel des associés en cas d’opérations infructueuses ou de pertes financières: le patrimoine de la société est distinct de celui des associés.
La SCI facilite aussi la transmission du bien d’une génération à l’autre, à travers la donation des parts sociales. Enfin, il est possible de vendre ses parts sociales dans l’avenir, en respectant les dispositions statutaires diverses de la SCI. Ainsi, vous pouvez rester locataire et investir dans une SCI: une façon d’arrondir les fins de mois et de préparer l’avenir.
Être locataire et propriétaire d’un garage
Acheter un garage, un box ou un parking est un investissement qui ne connaît pas la crise immobilière. Il est recommandé d’acheter le bien dans une grande agglomération, et de préférence en centre-ville. Le rendement locatif est souvent appréciable car il est de 5% en moyenne dans les grandes villes.
Or, l’apport personnel est moins important que lors de l’acquisition d’un logement. Autre avantage non-négligeable: ce type de local ne nécessite pas de gros investissements d’entretien. Toutefois, si le bien fait partie d’une copropriété, le propriétaire doit participer aux charges collectives liées aux parties communes.
