L’accession à la propriété immobilière constitue un objectif majeur pour nombre de ménages français. Néanmoins, concrétiser ce projet exige une planification minutieuse. Dans cette démarche, la capacité d’emprunt immobilier joue un rôle prépondérant.

Que vous soyez primo-accédant ou investisseur locatif, cet article a pour objectif de démystifier le calcul de la capacité d’emprunt. Il propose une analyse des éléments clés à prendre en compte, des astuces pour optimiser ce calcul et des stratégies concrètes pour concrétiser sereinement votre projet immobilier.

Capacité d’emprunt : le nerf de la guerre pour votre projet immobilier

Avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bien locatif, il est essentiel de comprendre le concept de la capacité d’emprunt immobilier.

La capacité d’emprunt représente le montant maximum qu’une banque est susceptible de vous accorder sous forme de crédit immobilier, en fonction de vos ressources et de vos charges. Ce calcul que l’on appelle le taux d’effort, permet d’évaluer votre capacité à rembourser le crédit sur la durée du prêt, tout en préservant un reste à vivre suffisant pour couvrir vos besoins quotidiens. Il est au maximum de 35 %.

Le reste à vivre est la somme d’argent qui vous restera chaque mois après paiement des mensualités de votre crédit et de vos charges fixes. Il doit être suffisant pour assurer vos dépenses courantes (logement, alimentation, transports, loisirs, etc.) et vous permettre de maintenir un niveau de vie convenable. Il doit être au minimum de 65 %.

Pour les investisseurs immobiliers, connaître et maîtriser sa capacité d’emprunt est essentiel dans la définition de sa stratégie d’investissement.

Elle vous permet :

• D’évaluer votre potentiel d’investissement en déterminant le montant maximum empruntable pour cibler des biens immobiliers dont le prix correspond à votre budget
• Déterminer votre budget d’achat en définissant un budget d’achat réaliste, en tenant compte de l’apport personnel que vous souhaitez mobiliser
• D’optimiser votre rendement locatif en choisissant un bien immobilier financé par un prêt adapté à votre capacité d’emprunt

Capacité d’emprunt : les éléments clés du calcul

La capacité d’emprunt immobilier mesure votre aptitude à rembourser un crédit immobilier tout en préservant un niveau de vie convenable. Le calcul prend en compte vos revenus, vos charges, la réglementation en vigueur en matière d’endettement, le taux d’intérêt du prêt immobilier et votre apport personnel.

• Les revenus nets disponibles constituent la base du calcul, car ils représentent votre capacité de remboursement. Il s’agit de l’ensemble de vos revenus nets d’impôts, incluant les salaires, les revenus locatifs, les pensions de retraite et autres sources de revenus stables.
• Les charges déductibles représentent les dépenses mensuelles fixes qu’il vous faut assumer. Sont pris en compte le loyer ou les mensualités de crédit immobilier en cours, les crédits à la consommation, les charges de copropriété, les impôts locaux, les assurances et autres dépenses fixes.
• Le taux d’endettement maximal est fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il représente le pourcentage de vos revenus que vous ne devez pas dépasser en mensualités de crédit. En 2024, ce taux est de 35%.
• Le taux d’intérêt du prêt immobilier est le taux annuel appliqué à votre crédit immobilier. Ce taux détermine le coût du crédit et influence donc la mensualité que vous allez rembourser.
• L’apport personnel correspond à l’épargne que vous pouvez mobiliser pour financer une partie de votre bien immobilier. Un apport personnel conséquent augmente votre capacité d’emprunt et améliorer les conditions de votre prêt (taux d’intérêt plus bas, assurance moins coûteuse).

Capacité d’emprunt : une formule de calcul complexe nécessitant un accompagnement

Le calcul de la capacité d’emprunt est un processus complexe qui prend en compte plusieurs facteurs et utilise des formules mathématiques :

Capacité d’emprunt nette = (Revenus nets mensuels – Charges mensuelles) * Taux d’endettement maximal admissible / (Taux d’intérêt / 12) * (1 – (1 + Taux d’intérêt / 12)^(-Durée du prêt))

Prenons un exemple concret pour déterminer une capacité d’emprunt avec les valeurs suivantes :

• Revenus nets mensuels : 3.000 € ;
• Charges mensuelles : 1.000 € ;
• Taux d’endettement maximal : 35% ;
• Taux d’intérêt du prêt immobilier : 3% ;
• Durée du prêt immobilier : 240 mois (20 ans).

Calcul de votre capacité d’emprunt dans cet exemple :

En appliquant les valeurs de notre exemple, la capacité d’emprunt nette est de (3.000 € – 1.000 €) * 0.35 / (0.03 / 12) * (1 – (1 + 0.03 / 12)^(-240)) soit environ 126.217 €.

Les frais annexes et l’apport personnel ne sont pas pris en compte dans notre exemple.

Mieux vaut être accompagné par un professionnel de l’immobilier pour déterminer votre capacité d’emprunt. Il saura vous mettre en contact avec un courtier en prêt immobilier ou un conseiller financier qui pourra vous proposer des simulations personnalisées et vous accompagner dans la recherche du meilleur prêt immobilier pour votre situation.

Vous pouvez aussi utiliser un simulateur de capacité d’emprunt en ligne. De nombreux sites internet proposent des simulateurs gratuits qui vous permettent de calculer votre capacité d’emprunt en quelques minutes.

Les autres facteurs pris en compte par la banque

Le montant final accordé par la banque peut différer car celle-ci prendra en compte d’autres facteurs tels que :

• Votre situation professionnelle : Le type de contrat (CDI, CDD, intérim) et l’ancienneté dans l’entreprise influencent la perception du risque par les banques. Un CDI stable offre généralement une meilleure capacité d’emprunt.
• Votre âge et votre situation familiale : Les jeunes emprunteurs et les familles avec enfants peuvent bénéficier de conditions d’emprunt plus favorables, notamment grâce à des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété.
• Vos antécédents de crédit et d’endettement : Un historique de crédit sain, sans impayés ni incidents de remboursement, est un élément positif pour la banque. Un endettement déjà élevé peut limiter la capacité d’emprunt.
• Les caractéristiques de votre projet immobilier : Le type de bien (résidence principale, investissement locatif), sa localisation, son état et sa valeur influencent la décision de la banque. Un bien immobilier situé dans une zone à forte demande et en bon état peut faciliter l’obtention d’un prêt.
• Votre apport personnel : Il est important de noter que l’apport personnel n’est pas pris en compte dans notre exemple. Si vous disposez d’un apport, vous pourrez emprunter un montant plus important et/ou obtenir un meilleur taux d’intérêt.

Précisons enfin qu’il convient de prendre en compte les frais annexes (frais de notaire, frais de dossier, etc.) dans votre budget global.

Quelles stratégies pour augmenter votre capacité d’emprunt ?

Augmenter sa capacité d’emprunt peut permettre d’accéder à des biens immobiliers plus attractifs ou de financer un projet plus ambitieux. Voici quelques stratégies pour améliorer votre capacité d’emprunt :

• Augmentez vos revenus :
  • Recherchez un emploi mieux rémunéré ou une promotion professionnelle.
  • Développez une activité complémentaire ou créer une entreprise.
  • Optimisez les revenus locatifs d’un bien immobilier déjà détenu.

• Diminuez vos charges :
  • Négociez les contrats de téléphonie, internet, assurance, etc.
  • Réduisez les dépenses superflues (sorties, loisirs, abonnements).
  • Consolidez les crédits en cours pour obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.

• Optimiser votre apport personnel :
  • Épargnez régulièrement sur un compte dédié.
  • Vendez des biens de valeur (véhicule, objets de collection).
  • Bénéficiez d’un prêt familial ou d’un don.

 

La capacité d’emprunt immobilier est un élément clé pour réussir votre projet d’investissement. Comprendre les facteurs qui l’influencent et mettre en place des stratégies pour l’améliorer sont essentiels pour optimiser vos chances de succès.

N’hésitez pas à utiliser des simulateurs de capacité d’emprunt en ligne pour obtenir une estimation rapide. Cependant, pour une évaluation précise de votre situation, il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier qui saura vous orienter et vous mettre en relation avec un courtier en prêt immobilier ou un conseiller financier.