Votre famille s’agrandit et vous venez d’acquérir un appartement plus grand ? Vous changez de région et vous avez trouvé une nouvelle maison ? Autant de projets enthousiasmants qui ne doivent pas se transformer en mauvaise opération financière. En effet, si vous avez trouvé votre nouvelle résidence avant d’avoir vendu l’ancienne, vous allez devoir recourir à un prêt relais. Deux cas de figure se présentent : si le prix de votre achat immobilier est inférieur ou égal à la valeur du bien que vous allez revendre, ce sera un prêt relais sec.
S’il est supérieur, ce sera un prêt relais adossé au crédit immobilier nécessaire pour acquérir le nouveau bien. Pour le prêt relais, la banque va analyser votre dossier comme elle le ferait pour un crédit immobilier classique et elle va étudier votre situation financière (vos revenus et vos charges).
La mensualité du crédit relais sera intégrée dans vos charges et la banque calculera votre taux d’endettement et votre reste à vivre. L’obtention d’un crédit relais n’est pas automatique, vous devrez satisfaire aux exigences de la banque.
Avantages et risques du prêt relais
En pratique, la banque va vous avancer les fonds pour l’achat de votre nouveau bien en attendant que vous ayez cédé l’ancien. Le montant du prêt relais représente le plus souvent 50 à 70 % de la valeur du bien à vendre. Ce montant sera plus élevé si vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre ancien logement. La durée du crédit est courte, généralement un an, renouvelable une fois. En attendant la vente du bien, vous réglerez des intérêts d’emprunt et des primes d’assurance couvrant le risque décès et l’invalidité.
Lorsque vous aurez effectivement vendu votre ancien bien, vous rembourserez le prêt relais. Le crédit relais évitera ainsi d’avoir à trouver un logement à louer après la vente du bien et avant l’acquisition d’une nouvelle résidence. Autant de dépenses de déménagement évitées.
Mais le crédit relais n’est pas sans risque, car il doit être intégralement remboursé au terme prévu, même si le bien n’est pas vendu (par exemple s’il est proposé trop cher à la vente, ou s’il n’y a pas d’acheteur pour ce type de bien). La réussite d’un prêt relais passe par une bonne estimation du prix et de la chance de vente rapide de l’ancien logement. La banque peut accepter de prolonger le prêt pour quelques mois si elle estime que le bien peut être vendu rapidement (baisse du prix, travaux réalisés…).
A défaut le crédit relais sera transformé en crédit long terme qui viendra s’ajouter aux autres crédits (crédit sur l’ancien bien, crédit sur le nouveau bien). Votre plan de financement s’en trouvera alourdi et l’opération de crédit relais se révèlera coûteuse au final.
Le taux du prêt relais
Le taux du crédit relais est plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique. Le taux moyen pratiqué au 2ème trimestre 2021 pour les prêts relais a été de 2,20 %. Le taux maximal autorisé par la Banque de France est de 2,93 % (taux d’usure au 1er juillet 2021 pour les crédits relais). Le taux dépend de la banque à laquelle vous vous adressez et de la qualité de votre dossier.
Le coût total du crédit relais comprend le taux et les frais de garantie du prêt, le coût des assurances décès et invalidité et varie selon le mode de règlement des intérêts. Vous pouvez demander un prêt relais avec franchise partielle (vous règlerez chaque mois les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance décès-invalidité) ou demander un prêt relais avec franchise totale (les intérêts sont réglés en totalité au moment de la vente de l’ancien bien, seules les primes d’assurance sont payées tous les mois).
Cette dernière formule coûte plus cher car les intérêts se capitalisent et viennent s’ajouter au capital emprunté (vous payez des intérêts sur des intérêts).
Prêt relais : demander des chiffrages à la banque ou les réaliser en ligne
Avant tout projet d’acquisition d’un nouveau bien, il est recommandé de demander à la banque des simulations de prêt relais et des calculs de mensualités. Vous pouvez aussi réaliser ces simulations et ces calculs en ligne.
Dans ce cas il faut correctement renseigner le type (appartement, maison) et la valeur du logement à acheter et le type et la valeur du logement à vendre, le montant de l’apport personnel, le montant du capital restant dû pour le prêt du bien qui va être vendu… Vous saurez ainsi si vous êtes éligible au prêt relais, et vous connaîtrez le coût réel de votre nouveau projet immobilier.