Que ce soit en raison d’une séparation, d’un divorce, ou d’un héritage, et que vous souhaitez devenir seul propriétaire d’un bien immobilier en jeu, vous devez tout savoir sur le rachat de soulte.
Si vous êtes en instance de divorce, de séparation, que vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien en indivision, ou que vous venez d’hériter collectivement d’une maison, pour devenir seul propriétaire, cela n’est pas automatique. En effet, il faut réaliser un rachat de soulte, c’est-à-dire acheter une soulte aux autres propriétaires. Mais qu’est-ce qu’une soulte, et son rachat ? Quel est son montant ? Comment financer un rachat de soulte ?
Sommaire
Définition d’un rachat de soulte
Lorsqu’un bien immobilier est possédé par plusieurs personnes, chacun de ces derniers, nommé indivisaires, ont en leur possession une « quote-part ». En quelques sortes, cette quote-part représente un pourcentage du bien, proportionnel à la valeur possédée par chacun. Elle est déterminée par les propriétaires en cas de bien d’un couple, ou par le défunt en cas de décès, et de succession.
Étant donné que chacun possède une partie du bien, l’un des indivisaires doit payer une compensation financière aux autres, afin d’acquérir la pleine propriété du bien, et racheter les parts des autres : c’est la soulte. C’est pourquoi on parle de rachat de soulte, par le rachat des parts de chaque propriétaire pour devenir l’unique possesseur du bien immobilier.
Les situations communes de rachats de soulte
Cette pratique se fait dans deux cas majoritairement. D’une part, le rachat de soulte se fait communément lors d’un divorce. En effet, lorsqu’un bien est partagé entre les deux conjoints, le rachat de soulte par un des deux divorcés s’imposent le plus souvent.
Si les deux souhaitent vendre le bien immobilier, le montant de la vente sera redistribué aux époux, proportionnellement aux parts possédées, et leurs apports. Si l’un des deux souhaitant le conserver, il doit effectuer un rachat de soulte, en rachetant les parts de l’autre. Ce dernier se verra désolidarisé des prêts, en effectuant la démarche afin que la banque acte cela, sous peine de continuer à être rattaché aux prêts.
D’autre part, le rachat de soulte est commun dans des situations d’héritage. Si le bien est en indivision, plusieurs personnes de la famille peuvent devenir propriétaires, ou souhaiter abandonner ses parts. Si ces parts ne sont pas définis par le défunt, un compromis doit être trouvé. Dans tous les cas, un des héritiers peut effectuer un rachat de soulte, en rachetant les parts de l’ensemble des héritiers, pour devenir unique propriétaire.
Le calcul du montant d’un rachat de soulte
Afin de déterminer le montant d’un rachat de soulte qui sera validé par un notaire, diverses considérations sont à prendre en compte :
– La valeur du bien ;
– La part de chaque propriétaire ;
– Le montant du prêt immobilier qui est en cours.
D’une part, la valeur actuelle du bien au moment du rachat de soulte doit être prise en compte. Cette valeur n’est pas la valeur d’achat. Elle sert de référence financière pour déterminer la part de chaque propriétaire. Pour déterminer cette valeur financière, il est possible de se prêter les services d’une agence immobilière, afin de disposer d’une attestation de valeur. Vous pouvez aussi le réaliser seul, en réalisant quelques recherches, et par un accord à l’amiable entre les divers propriétaires. Mais attention, si cette estimation n’est pas cohérente, ou en déséquilibre, le notaire pourra effectuer une contre-évaluation.
D’autre part, les parts possédés par chaque propriétaire sont à prendre en compte. La soulte sera proportionnelle aux parts de chacun. Si quatre personnes possèdent chacune 25 % d’un bien de 1 million de valeurs, un des membres souhaitant racheter le bien, doit donc verser 250 000 € aux trois autres.
Enfin, si le bien est encore à crédit, cet aspect est aussi à prendre en compte. Le propriétaire, après les rachats de soulte, devra s’acquitter du crédit, tandis que le crédit à payer restant doit être soustraite de la valeur du bien.
Des frais, et des solutions de financement liés à un rachat de soulte
Une fois le montant de la soulte déterminé, le propriétaire voulant effectuer ce rachat doit avoir en tête, qu’en plus de ce montant, des frais existent. En effet, comme toute procédure, le rachat de soulte entraîne des changements administratifs, et des frais de procédure soutirés par l’ensemble des acteurs qui seront utiles. Le notaire, qui validera obligatoirement la procédure, prendra des frais, soit environ 2 % à 8 % de la valeur du bien. Votre banque pour la désolidarisation, et une agence immobilière ou un réseau immobilier éventuellement pour estimer la valeur du bien, ou modifier le crédit en cours vont aussi entraîner des frais. Enfin, des frais de droit de partage existent, et correspondent à une taxe sur la vente effective d’une soulte ; son montant est d’environ 2 % à 5 % de la valeur nette du bien.
En outre, des solutions de financement existent afin d’au mieux réaliser un rachat de soulte. S’il n’est pas possible d’effectuer le rachat de suite des parts de chacun des indivisaires, il est nécessaire d’effectuer un nouveau crédit immobilier, comme un prêt immobilier simple, ou un prêt personnel hypothécaire. Comme pour tout crédit, il sera nécessaire de présenter des garanties financières vis-à-vis de la somme à payer. Votre banque étudiera votre solvabilité, et votre capacité à effectuer de manière cohérente ce rachat de soulte. Le montant de ce prêt comprendra la valeur de la soulte, le capital restant à payer, d’éventuelles pénalités de remboursement anticipé, et des frais bancaires.
Il est fortement conseillé de se tourner vers un courtier en crédit immobilier, même si cela entraînera d’autres frais. Il vous permettra de monter correctement votre dossier, et de vous aider à vous tourner vers la meilleure solution, comme le regroupement de crédits. Cette décision permet de regrouper l’ensemble de vos crédits en un seul prêt à taux unique.
