Vous vivez des jours heureux dans votre logement que vous louez depuis de nombreuses années. Mais voilà, quelques mois avant le renouvellement de votre contrat de location, votre bailleur vous informe qu’il souhaite mettre en vente ledit logement que vous n’avez aucune envie de quitter.
Dans ce contexte (et selon certaines conditions), vous pouvez exercer votre droit de préemption de locataire qui fait que le locataire est prioritaire en cas de vente du bien qu’il occupe. Avant de détailler les quatre situations où le droit de préemption intervient et où le locataire est donc prioritaire, il est important de mentionner qu’il ne concerne que les logements loués vides et que vous habitez comme résidence principale. Quel est le droit du locataire en cas de vente ?
Les différents cas où le locataire peut être prioritaire en cas de vente
Comme nous venons de le dire, il existe quatre cas très spécifiques où le locataire est prioritaire en cas de vente. Quel est donc le droit du locataire en cas de vente ?
La vente libre de tout occupant
Lorsque le bail arrive à terme et que le bailleur souhaite vendre son bien libre de tout occupant, le locataire est alors prioritaire pour la vente du bien, sauf si le propriétaire souhaite vendre à quelqu’un de sa famille (élargie jusqu’au troisième degré). La procédure que doit effectuer le bailleur est très précise.
Le congé de vente doit être transmis au locataire minimum six mois avant la fin de son bail. Il doit y figurer les mentions légales (prix, servitudes, conditions de vente, etc) et être envoyé au locataire via lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier.
Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou non l’offre de son bailleur. Si au terme de ce délai, le locataire n’a pas répondu ou a transmis une réponse négative, le propriétaire peut alors proposer son bien à d’autres acquéreurs. Le locataire devra quitter les lieux à la fin de son bail.
En revanche, si après le refus le bailleur décide de faire une offre plus basse ou plus avantageuse à d’autres potentiels acheteurs, il doit présenter cette même offre au locataire. Ce dernier a alors un mois à nouveau pour se prononcer sur son second droit de préemption.
Dans le cas où le locataire est favorable (à la première ou à la deuxième offre), il dispose de deux mois pour signer l’acte de vente, ou quatre mois s’il doit demander un emprunt. En respectant les délais, la finalisation de la vente, si elle a lieu, devrait se faire dans les six mois maximum après proposition de l’offre par le bailleur.
Vente de plus de dix logements
Si le propriétaire vend plus de dix logements, le locataire est-il prioritaire en cas de vente ? Dans le cas où le bailleur est une personne morale et qu’il décide de vendre plus de dix logements dans un même immeuble d’habitation, les accords collectifs du 9 Juin 1998 et du 16 Mars 2005 prévoient une procédure de mise en vente particulière.
Le propriétaire souhaitant vendre doit tout d’abord tenir informées les associations de locataires, s’il y en a. Puis, il invite tous les locataires à une réunion d’information qui devra leur permettre de saisir les enjeux d’un tel type de vente. Suite à cette réunion, il adressera un courrier individuel à chaque locataire, en y renseignant les informations propres au logement qui les concerne. Le bailleur devra purger les droits de préemption des différents locataires.
En cas de vente, il faudra se référer aux accords collectifs mentionnés plus haut qui prévoient des dispositions spécifiques pour le locataire (relogement, renouvellement ou prorogation du bail, etc).
Division ou subdivision de l’immeuble
Ce type de vente consiste à diviser un immeuble entier en plusieurs appartements, voire même un seul appartement en plusieurs. Le droit de préemption ne peut s’exercer que si la vente est la première suivant la division ou la subdivision.
Pour être dans son droit, le locataire doit habiter un logement à usage d’habitation principale ou mixte, et être une personne physique de bonne foi (les personnes morales n’ont pas de droit de préemption ici).
Concernant la procédure, nous retrouvons la même que pour la vente d’un bien libre de tout occupant. Une fois l’offre de vente envoyée (avec les mentions légales renseignées sous peine de nullité), le locataire aura deux mois pour y répondre, puis deux mois pour signer l’acte de vente s’il accepte (quatre en cas de demande de prêt).
Le cas de la vente en bloc
Le droit de préemption du locataire s’applique différemment lorsque la vente concerne au moins cinq logements vendus en une seule fois dans l’immeuble où il loue son appartement. Seuls les logements vétustes ou insalubres sont écartés du dispositif.
Dans l’offre de vente rédigée par le bailleur au locataire, il devra figurer les prix et les conditions de vente de l’immeuble en entier mais aussi du logement qu’il occupe. Le propriétaire devra y joindre un diagnostic technique de l’immeuble ainsi que les bases du nouveau règlement de copropriété.
Le locataire dispose alors de quatre mois pour se prononcer, sachant que même s’il refuse, il pourra bénéficier de son bail jusqu’à son terme. S’il accepte, il est à noter qu’il ne peut acheter que son bien, et non l’immeuble en entier.
Le droit de préemption public
Et oui, il n’y a pas que les particuliers qui peuvent exercer leur droit de préemption. Il est aussi possible pour les personnes publiques (l’État, les communes, les collectivités territoriales, etc) d’être prioritaires dans l’acquisition d’un bien. Pour la mise en place de ce droit, des zones de préemption ont été définies.
C’est pour cela que lorsqu’un propriétaire décide de vendre, il doit d’abord se renseigner (seul auprès de la mairie ou via son notaire) afin de vérifier que son bien ne se trouve pas sur une zone de préemption. Si c’est le cas, il devra le déclarer à la personne publique concernée via le document CERFA N°10072 (déclaration d’intention d’aliéner).
À cela, la personne publique peut décider de refuser l’offre, d’acquérir le bien selon les conditions du vendeur, ou de négocier ces conditions de vente avec le propriétaire. Si deux mois s’écoulent sans réponse, on considère que la personne publique renonce au bien.
Enfin, il est à noter que dans presque tous les cas, il est interdit de donner congé à son locataire lorsqu’il s’agit d’une personne de plus de 65 ans possédant de faibles ressources (ou de quelqu’un qui prend en charge à son domicile une personne répondant à ces critères). Pour ce faire, une solution de relogement adaptée devra lui être proposée.