Depuis quelques années, nous entendons souvent parler de l’encadrement des loyers qui est une mesure établie dans la loi sur le logement, que l’on appelle désormais loi Alur, soutenue par Cécile Duflot. Alors qu’elle a été mise en suspens dès 2017, nous commençons à en entendre à nouveau parler dans la loi ELAN depuis 2019.
Concrètement, en quoi consiste l’encadrement des loyers ? Qui peut en profiter ? Quelles sont les limites à ne pas dépasser ?
Quels sont les objectifs des plafonds d’encadrement des loyers ?
Le propriétaire est réputé pour être libre de fixer le montant du loyer du logement mis en location. Cependant, nous nous sommes aperçus que dans des zones tendues, certains propriétaires n’hésitaient pas à outrepasser les limites du raisonnable. Le locataire, qui cherche désespérément un logement dans cette zone, va donc parfois être contraint d’accepter de payer un prix exorbitant pour se loger. Le principal objectif est donc d’empêcher le propriétaire d’augmenter les loyers en suivant la loi de l’offre et de la demande.
C’est à la commune que revient le choix, ou non, d’appliquer la loi ELAN sur son territoire. Dans ce cas, elle doit définir un loyer de référence qui prend en compte l’âge, le type de location et le nombre de pièces. Le propriétaire n’a pas le droit de fixer un loyer supérieur de plus de 20 % à ce loyer de référence. Si un locataire se rend compte qu’il paie beaucoup plus que ce qui est prévu, il peut demander à ce que son loyer soit révisé à la baisse par la justice. Pour éviter les abus entre chaque changement de locataire, le bailleur a l’obligation d’inscrire sur le nouveau bail combien le dernier locataire payait.
Le Ministère de logement a mis en place une plateforme en ligne qui permet de vérifier que votre commune applique la mesure et que votre loyer est conforme à la législation. On estime que 30 % des loyers parisiens ont baissé grâce à cette loi.
Quelles sont les limites de l’encadrement des loyers ?
Bien entendu, il y a des exceptions. L’encadrement des loyers ne peut pas s’appliquer sur un logement qui est loué pour la première fois, qui a été inoccupé pendant plus de 18 mois et qui a des options supplémentaires comme un jardin ou une vue incroyable. Le problème de la loi est qu’elle se base uniquement sur des biens basiques qui n’ont rien de “particulier”.
La réalisation de travaux
De même, si votre bailleur a effectué des mises aux normes les 6 derniers mois et qu’il a financé des travaux d’un montant supérieur à 50 % des loyers de l’année passée, il n’est pas obligé d’appliquer le plafonnement des loyers.
Un loyer sous-évalué
Si l’ancien locataire payait un loyer sous-évalué, le propriétaire peut décider librement de l’augmenter de 50 % maximum.
Les logements sociaux et conventionnés
L’encadrement des loyers n’est pas applicable aux logements sociaux conventionnés qui sont déjà soumis à des plafonds fixés par la loi afin de permettre à tous l’accès au logement.
Les communes où l’encadrement de loyers n’est pas applicable
Dans les communes où le droit n’est pas applicable pour le moment, le bailleur est libre. Cependant, il peut être dans l’obligation de devoir payer une taxe s’il vous facture un loyer supérieur à 41,37 euros charges comprises par m². Il doit alors revoir son prix total à la baisse ou calculer une réduction de charges.
Encadrement de loyers : une annulation administrative à Paris et à Lille
En 2017, le Tribunal administratif a décidé de rejeter l’application des mesures dans la commune de Lille et de Paris. Selon lui, la mesure doit s’appliquer dans toute l’agglomération pour l’égalité.
Depuis 2018, ce sont les communes qui décident elles-mêmes si elles veulent ou non appliquer le dispositif. Elles peuvent aussi librement choisir les zones qui sont concernées. Depuis juillet 2019, l’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur dans tout Paris.