La vente par adjudication d’un bien immobilier signifie en réalité la vente aux enchères publiques de ce bien, à la différence d’une vente réalisée par une agence immobilière ou entre particuliers. Par définition ouverte à tous, le bien immobilier est ainsi mis en vente au plus offrant. Un officier public ou un juge attribue le bien au terme de la mise aux enchères à l’adjudicataire, l’enchérisseur le plus offrant ayant porté la dernière enchère, soit le prix le plus élevé.
Les principes généraux de la vente par adjudication
Vente aux enchères à la demande du vendeur
Une vente aux enchères d’un bien immobilier peut être réalisée à la demande du vendeur. C’est alors une adjudication amiable ou volontaire appelée vente notariale, nécessitant le consentement de tous les acteurs de la vente (dans le cas d’une indivision notamment). Elle est organisée au sein d’une chambre des notaires.
Vente aux enchères judiciaire
Contrairement à la vente par adjudication à la demande du vendeur, la vente aux enchères judiciaire, qui est elle ordonnée par un juge, est donc forcée. Elle intervient généralement pour des biens à vendre suite à des saisies ou licitations (lorsque les biens sont détenus en indivision par des indivisaires ne s’étant pas entendus pour la vente). Celle-ci se déroule au tribunal de grande instance.
Les points communs dans les deux cas
Ces deux types de vente par adjudication présentent cependant des similitudes. Le prix final du bien, au contraire d’une vente classique, n’est pas déterminé au départ par le vendeur, il dépendra du montant des enchères portées. On considère que l’acquéreur est celui qui aura porté la dernière enchère la plus élevée pour le bien, déterminant ainsi son prix. Plusieurs acquéreurs sont en concurrence pour remporter le bien, dont le prix de départ ou mise à prix, est fixé en tant qu’enchère minimale pour acquérir le bien.
Une vente par adjudication est strictement régie par le principe de la concurrence des enchères. Tous les potentiels acquéreurs souhaitant réaliser un achat par adjudication sont mis en concurrence, et ce, en toute transparence. La transparence des enchères est en effet le deuxième grand principe de la vente par adjudication. N’est considéré comme valable selon le code pénal, qu’un achat par adjudication porté à la connaissance de tous les hypothétiques enchérisseurs.
Protection de la vente par adjudication de l’entrave aux enchères
Les ventes aux enchères sont strictement protégées par le Code pénal. Est considéré comme entrave tout fait de troubles, violences, menaces et voies de fait visant à entraver la liberté des enchères, et le fait de limiter les enchères en écartant un enchérisseur par tout moyen frauduleux, entente, promesse ou don. Le délit d’entrave aux enchères, à sa liberté et à son bon déroulé est donc sanctionné pénalement selon l’article 313-6 du Code pénal, à une amende à hauteur de 22 500 € et six mois d’emprisonnement.
Comment se déroule la vente par adjudication d’un bien immobilier ?
Si un bien mis aux enchères suscite votre intérêt, vous devez vous rendre sur les lieux de la vente, en général la chambre des notaires pour une vente notariale, le jour de la vente par adjudication. Avant que la vente ne débute, vous devez justifier de votre identité, remettre un chèque de consignation, et signer une autorisation d’enchérir. La personne habilitée à tenir la vente annonce la mise à prix au début de la séance, puis tous les acquéreurs peuvent enchérir en levant simplement la main.
Le président de la séance annonce les prix qui augmentent, puis lorsque les potentiels acquéreurs cessent d’enchérir, c’est le dernier de ceux-ci qui remportent le bien au terme de l’adjudication. Le dernier acquéreur devient propriétaire immédiat du bien, et il doit s’affranchir du règlement du bien sous 45 jours.