Depuis 2014, la loi Pinel est un pilier en matière d’investissement locatif. Elle permet aux investisseurs de réduire leurs impôts avec la mise en location d’un logement. Pour bénéficier du dispositif Pinel, il est impératif de respecter les obligations qui incombent aux propriétaires bailleurs et au locataire.

Puisqu’elle engage des avantages fiscaux, cette loi doit nécessairement être encadrée pour éviter les inégalités. Ainsi, vous pouvez défiscaliser chaque année 2% du montant d’achat durant les neuf premières années, et 1% jusqu’à la douzième. Découvrez en profondeur les conditions de la loi Pinel concernant les ressources des locataires et des obligations de l’investisseur.

Sommaire

Quelles conditions doit respecter le propriétaire ?

Avant d’acheter un bien immobilier, l’investisseur doit connaître les obligations qui lui incombent pour bénéficier de la défiscalisation. Ainsi, l’accès à ce dispositif est bien règlementé. Une piqure de rappel est nécessaire :

Le bien loué doit être obligatoirement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
La durée du bail de location est impérativement de 6, 9 ou 12 ans ;
Le logement doit atteindre une certaine performance énergétique ;
Le logement ne doit pas être meublé ;
Le locataire doit y loger à titre de résidence principale ;
L’investissement doit être réalisé au sein d’un bâtiment d’habitation collectif ;
Ne pas acheter le bien en société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés, seul l’achat en SCI à l’impôt sur le revenu étant possible.

Si vous décidez d’investir dans l’immobilier, sachez que la loi limite l’investissement à deux logements par an avec un montant maximum de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Aussi, la défiscalisation et donc, la mise en place de la loi Pinel court à compter de la date de la signature du bail locatif.

Ainsi, selon la durée de la location dans le cadre de la Loi Pinel, le montant de la réduction l’impôt varie. La réduction fiscale peut être de maximum 36 000 € sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 12 ans.

Le plafond des ressources du locataire

Les conditions du locataire

À l’instar des obligations du propriétaire, la loi fixe également des plafonds concernant les ressources des locataires. Ceux-ci ont été modifiés en 2018 pour une meilleure adaptation à l’évolution du marché immobilier. Ainsi, le revenu du locataire ne doit pas dépasser un certain seuil pour être éligible à la loi Pinel.

Le propriétaire peut louer à un membre de sa famille. Cependant, ce dernier ne doit pas faire parti de son foyer fiscal. Il doit également se conformer aux plafonds des ressources. En tout état de cause, vous êtes en mesure de demander les justificatifs nécessaires au locataire. Ainsi, l’avis d’imposition de l’année antérieure permettra de connaître le montant de son revenu fiscal.

Calcul du plafond des ressources

Le plafond des ressources est calculé en fonction de la zone et de la situation du locataire. La composition du foyer a donc une importance fondamentale dans le calcul des plafonds autorisés. Concernant ces barèmes, plus le foyer s’agrandit, plus le plafond des revenus est haut.

Les plafonds de revenus en 2021 sont les suivants :

Pour une personne célibataire, le montant des ressources est plafonné à :

38 377 € en A bis et A ;
31 280 € en B1.

En couple, le foyer devra avoir des revenus inférieurs à :

57 357 € en A bis et A ;
41 772 € en B1.

Pour les personnes seules ou en couple ayant une personne à charge :

75 188 € en A bis ;
68 946 € en A ;
50 233 € en B1.

Pour les personnes seules ou en couple ayant deux personnes à charge :

89 769 € en A bis ;
82 586 € en A ;
60 643 € en B1.

Pour les personnes seules ou en couple ayant trois personnes à charge :

106 807 € en A bis ;
97 766 € en A ;
71 340 € en B1.

Pour les personnes seules ou en couple ayant quatre personnes à charge :

120 186 € en A bis ;
110 017 € en A ;
80 399 € en B1.

Concernant la majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième :

+ 13 390 € en A bis ;
+ 12 258 € en A ;
+ 8 969 € en B1.

Les zones éligibles au dispositif Pinel

Les zones en loi Pinel

La France est découpée en plusieurs zones qui sont les suivantes : A, A bis, B1, B2 ou C. Pour bénéficier de la loi Pinel, le logement dont vous avez fait l’acquisition doit se situer dans les zones A, A bis ou B1. Les dernières ne font pas l’objet d’une réduction fiscale. En effet, les zones constituent des repères où l’offre est inférieure à la demande de logements.

Les zones éligibles sont affiliées aux lieux suivants :

Zone A bis : elle concerne Paris, et les villes les plus recherchées des Hauts-de-Seine, des Yvelines, Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (pour réaliser votre projet immobilier à Vitry-sur-Seine, Ivry-sur-Seine, Alfortville ou bien leurs environs dans ce département) ;
Zone A : elle concerne l’Ile-de-France, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, les villes de la Côte d’Azur et celles situées à la fontière franco-suisse ;
Zone B : elle comprend Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, Strasbourg et les viles limitrophes de la Zone A.

Les plafonds des loyers en loi Pinel

Parmi les obligations du propriétaire pour la mise en location de son logement, il y a le respect du prix du loyer. En effet, vous devez vous conformer à des loyers plafonnés au mètre carré pour être éligible au dispositif Pinel. À l’instar du locataire qui ne doit pas dépasser un certain revenu, vous ne devez pas dépasser un certain seuil pour la location de votre bien immobilier. Les plafonds des loyers en loi Pinel 2021 sont les suivants :

17,55 € au m² en A bis ;
13,04 € au m² en A ;
10,51 € au 2² en B1.

Pour calculer le prix du loyer, vous devez prendre en considération la zone dans laquelle se trouve votre logement. Ensuite, vous adapterez votre prix du loyer au mètre carré selon cette zone. Découvrez aussi notre article sur la location de logement Pinel pour les personnes qui bénéficient d’APL.

Loi Pinel : une aide locative pour les foyers à revenus modestes ?

Un dispositif plus avantageux

La mise en place du dispositif Pinel apporte des changements par rapport à la loi Duflot. En effet, cette loi permet au propriétaire de louer son logement à ses ascendants ou descendants. La loi Duflot ne le permettait pas. Les zones ont également été élargies pour permettre à plus de foyers modestes de disposer de logements.

À titre de comparaison, la loi Duflot instaurait un taux de réduction d’impôts toujours égal à 18%. Le dispositif Pinel est venu modifier cette condition en rendant variable ce taux en fonction de la durée de location. Enfin, alors que la loi Duflot avait fixé la durée du bail à 9 ans, la loi Pinel l’a rendue variable : 6,9 ou 12 ans.

Ces changements ont été apporté dans le but d’améliorer la défiscalisation du propriétaire bailleur. Mais ce n’est pas le seul objectif. La loi Pinel permet également aux foyers à faibles ressources d’accroître leurs chances de trouver un domicile.

Une meilleure accessibilité au logement

L’enjeu de la loi Pinel créée en 2014 est incontestablement économique. En effet, la réduction d’impôt peut être conséquente pour l’investisseur. Mais elle a également un objectif social. En France, trop de foyers se voient touchés par la crise des logements.

Généralement, ce sont les foyers à faible revenus qui subissent ce phénomène. C’est souvent le cas des célibataires avec enfants à charge, des étrangers ou encore des demandeurs d’emploi. En ce sens, le dispositif Pinel permet la construction de nouveaux logements en faveur de ces foyers. En plus de permettre une réduction fiscale pour l’investisseur, les familles modestes peuvent bénéficier de logements décents. En conséquence, la loi crée une contrepartie entre le propriétaire bailleur et le locataire.

À Paris, à Lyon ou bien à Marseille, ce sont dans les zones où les loyers sont les plus élevés que les foyers les plus modestes demeurent. C’est pour cette raison que la loi Pinel intervient avec le zonage. Ainsi, les ménages ayant des revenus confortables n’ont pas accès au dispositif Pinel. La priorité étant donnée aux plus défavorisés.

Dans un contexte de fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, le dispositif Pinel tente d’améliorer les conditions de vie de chacun et promet des avantages certains. Investir en Pinel, c’est donner la chance aux ménages à faible revenus de se loger.