Lors d’une location, la question de la répartition des charges entre le locataire et le bailleur se pose souvent. Et elle n’est d’ailleurs pas toujours maîtrisée. Les deux partis ne sont pas redevables des mêmes charges et le propriétaire bailleur est en droit d’en imputer certaines à son locataire. Mais comment cela fonctionne ? Comment fonctionne la répartition des charges entre locataire et propriétaire ?
Les charges locatives : c’est quoi ?
Les charges locatives sont l’ensemble des charges liées au logement pouvant être payées par le bailleur ou le locataire. En général payées par le locataire, elles peuvent être comprises dans le loyer de celui-ci après estimation du bailleur. Mais le locataire peut aussi se charger de payer les payer avec son propre contrat par exemple pour l’eau et l’électricité. Lorsque la somme est comprise dans le loyer, le bailleur peut faire une régulation annuelle en cas de trop-perçu, et inversement en cas de moins-perçu.
Forfait ou régulation des charges locatives ?
Il existe deux façons de facturer les charges à son locataire : une provision pour charges ou une somme forfaitaire.
Provision sur charge ou avance sur charge
Cette méthode consiste à récupérer le montant des charges en demandant à votre locataire une avance tous les mois. Par la suite, une régularisation de charges se fait chaque année lorsque l’on connaît le résultat total à l’année des charges. C’est la méthode la plus courante notamment dans les locations non-meublées car elle a l’avantage d’être plus équitable. En revanche elle peut être complexe.
La somme forfaitaire
La somme forfaitaire est une méthode beaucoup plus fréquente pour les locations meublées ou les beaux sont plus courts. Avec cette technique, le propriétaire récupère la somme des charges, estimées préalablement, avec un montant fixe ajouté au loyer du locataire. Cette méthode ne donne droit à aucune régulation. Il peut être risqué pour le propriétaire lorsque les charges dépassent le montant estimé. En revanche, cette méthode est plus simple que la première.
Propriétaire, locataire : qui doit payer quelles charges ?
L’ensemble des charges sont à payer par le propriétaire qui peut les refacturer par la suite à son locataire. Mais certaines ne sont pas aux frais du locataire. Le locataire ne doit s’acquitter que des dépenses qui lui sont bénéfiques et utiles. On peut ainsi se renseigner auprès du décret n°87-713 du 26 août 1987 qui liste l’ensemble des charges récupérables.
Les charges que doit payer le locataire
Voici un récapitulatif des charges qui sont aux frais du locataire :
- Ascenseur : électricité, exploitation et les petites réparations ;
- Eau (froide et chaude), chauffage des parties privées et collectives ;
- Installations individuelles (chauffage, eau) ;
- Entretien des parties communes intérieures ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
- Ordures, vitres, fosses d’aisance : tout ce qui touche à l’hygiène ;
- L’ensemble des impôts liés aux taxes d’habitation, taxe de redevance, taxe de balayage, etc.
Les charges que doit payer le propriétaire
- Réparation importante, mise aux normes de l’ascenseur ou ascenseur en panne;
- Installation importante touchant eau et chauffage ;
- Grosses réparations parties communes (peinture par exemple) et extérieur (pelouse, d’élagage, ..);
- Taxes foncières ;
- Dispositifs de sécurité ;
- Honoraires du syndic ;
- Assurance de l’immeuble.
Certains travaux représentent des obligations administratives. Par exemple, les mises aux normes de l’ascenseur, l’installation de portes coupe feu ou l’enfouissement de lignes téléphoniques ou électriques.
Comment fonctionne la régularisation des charges ?
Dans le cas d’une provision sur charge, une régularisation doit se faire chaque année afin d’ajuster les versements du locataire aux réelles dépenses. En cas d’oublie de la part du propriétaire et qu’il fait la demande après la fin de l’année civile, le locataire peut demander un étalement de la dette sur 12 mois. Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour régulariser les impayés :
- Le décompte des charges doit être adressé un mois avant la régularisation au locataire.
- Dans le cas d’une copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires louant leur logement les différents justificatifs permettant d’évaluer la somme.
- Le locataire doit garder pendant 6 mois les pièces justificatives.