Vous êtes propriétaire, et vous souhaitez transmettre à quelqu’un de votre entourage un bien immobilier sous la forme d’un don. Pour ce faire, vous allez devoir estimer le montant de votre donation, et cela peut se révéler être une étape bien difficile lorsqu’on n’est pas agent immobilier. Voici donc quelques pistes qui pourront vous aider à estimer un bien immobilier dans le cadre d’une donation.
Qu’est-ce qu’une donation ?
La donation consiste, pour une personne (le donateur), à transmettre de son vivant et de manière gratuite un bien à une autre personne (le donataire). Les biens concernés par la donation peuvent être des meubles ou des immeubles, même si c’est bien le cas de l’immeuble qui nous intéresse ici.
Cependant, la donation a une limite, et il n’est pas possible de donner n’importe quelle somme à n’importe qui. En effet, elle ne doit pas dépasser la part qui est réservée à certains successeurs.
La donation peut se faire envers n’importe quelle personne, même si elle n’est pas de votre famille. Le donataire doit accepter votre cadeau pour que la donation soit valable. Enfin, une fois effectuée, la donation est en principe irrévocable, sauf dans le cas d’une situation assez funeste : si vous faites une donation à votre enfant direct et qu’il meurt sans descendance, vous bénéficiez du droit de retour, c’est-à-dire que vous récupérer ce que vous avez donné.
Procéder à l’estimation de votre bien immobilier
Afin d’éviter tout problème avec l’administration fiscale, il est important dans le cadre d’une donation d’estimer correctement son bien, notamment pour ne pas le sous-évaluer, car cela pourrait vous causer un redressement fiscal.
La valeur vénale de votre bien immobilier
La valeur vénale est une expression couramment utilisée dans le monde de l’immobilier, bien qu’elle ne repose sur aucune définition légale ou juridique. Pourtant, c’est un terme à connaître puisque l’estimation du bien soumis à la donation doit être réalisée selon sa valeur vénale.
On entend par là que le prix de votre bien doit correspondre à ce qui se trouve sur le même marché immobilier, au moment où vous réalisez l’estimation. Par exemple, si un endroit très prisé perd manifestement de son attractivité depuis un certain temps, vous ne pourrez donc pas fixer un prix en fonction des anciennes caractéristiques du marché. C’est la raison pour laquelle il faut être assez bon connaisseur en la matière pour ne pas se tromper sur l’estimation d’un bien immobilier.
S’informer sur les prix du marché
La première chose à faire pour se faire une idée globale de la valeur de votre bien, c’est de le comparer avec d’autres offres présentes sur le même secteur géographique. Comme si vous souhaitiez acheter dans le coin, consultez les offres qui présentent des biens similaires au votre, ce qui vous permettra de vous projeter dans une fourchette de prix.
Attention tout de même, car tous les biens en vente ne sont pas forcément estimés par des professionnels. Ne tombez pas dans le piège d’une mauvaise évaluation d’un bien immobilier, une erreur souvent commise par les particuliers qui fixent un prix en fonction de leurs désirs ou de la valeur sentimentale de leur logement. Les propriétaires ne se rendent pas toujours compte qu’ils doivent baisser le prix de vente de leur maison pour être cohérents avec la réalité du marché de l’immobilier sur leur secteur.
Avoir recours à un professionnel de l’immobilier
Les prix du marché ne peuvent pas suffire à établir une estimation juste et objective de votre bien immobilier.
En effet, les maisons ou les appartements que vous trouverez ne présenteront jamais des caractéristiques tout à fait similaires à votre maison ou votre appartement. Il faut donc prendre en compte différents critères, comme l’exposition, le nombre de pièces, l’emplacement géographique, et de manière générale, les atouts et les qualités que propose votre bien.
Si l’immobilier est un métier, ce n’est certainement pas par hasard. Pour être certain de ne pas faire d’erreur dans l’estimation de votre bien, il est fortement recommandé de vous adresser à une agence immobilière de votre secteur, où des professionnels aguerris et experts du marché feront ce travail d’évaluation plus rapidement et plus efficacement qu’un particulier que ne s’y connait que peu.
Que se passe-t-il si je sous-évalue mon bien pour une donation ?
Si l’administration fiscale vous soupçonne d’avoir sous-évalué votre bien, volontairement ou pas, elle risque de ne pas être ravie du tout. En effet, les droits de donation sont calculés en fonction de la valeur du bien que vous déclarez, à laquelle sont déduits d’éventuels abattement, selon votre situation. Si vous transmettez une mauvaise estimation de votre bien, il est logique que les droits de donation dont vous vous serez acquitté ne seront pas en adéquation avec la valeur vénale de votre bien.
Le fisc se chargera donc de faire ce même travail d’estimation, en se basant sur les prix du marché par rapport aux caractéristiques de votre bien immobilier, et en déduira un nouveau montant qui fera office de valeur réelle du logement. Sur ce montant, il calculera de nouveau les droits de donation, qui seront majorés puisque vous les verserez avec du retard. Vous n’avez donc aucun intérêt à sous-évaluer volontairement votre bien dans le cadre d’une donation.
Si vous pouvez prouver que vous avez fait réaliser ce travail d’estimation par un professionnel (un agent immobilier), et qu’il s’avère que vous avez retenu le prix annoncé par cet expert, le fisc aura moins tendance à vouloir vous contrarier puisque vous faites alors preuve de bonne foi.
Anticiper la succession
La donation peut être un bon moyen de transmettre son patrimoine de son vivant, afin d’anticiper la succession de manière plus sereine que lors d’une succession normale. Notamment, s’il y a plusieurs héritiers, cela vous permet de régler à l’avance les conflits potentiels : rappelons qu’à votre décès, les successeurs sont propriétaires des biens en indivision jusqu’au partage du patrimoine, ce qui n’est pas toujours une situation facile à gérer.
La donation-partage vous permet de léguer votre patrimoine à vos descendants directs ou indirects, mais ne peut concerner qu’une partie de ce que vous possédez. Lors de votre démarche, vous pouvez choisir d’omettre un ou plusieurs héritiers, comme vous pouvez procéder à un partage inégal de vos biens. Nécessitant l’établissement d’un acte notarial, la donation-partage est soumise à des frais de notaire qui varieront selon la valeur des biens que vous voudrez transmettre.