Propriétaire, il peut arriver que vous ayez besoin de récupérer une maison ou un appartement loué afin de l’habiter vous-même, ou pour l’un de vos proches. Dans ce but, comment pouvez-vous effectuer la résiliation du bail que vous avez signé pour ce logement ?
Dans tous les cas, la reprise du logement doit avoir un « caractère réel et sérieux » et être effectuée pour une résidence principale, occupée au moins 8 mois par an. Le logement ne pourra servir de résidence secondaire ni être remis en location.
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La démarche pour récupérer un logement
Vous devez avertir votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Attention, la date de congé considérée est celle où le locataire retire le recommandé et non pas celle de votre envoi. S’il prend son temps au-delà du préavis ou ne la retire pas, vous n’avez pas de recours.
Il peut être plus prudent de faire effectuer cette procédure par un huissier. Vous pouvez aussi donner le courrier en main propre à votre locataire, contre récépissé, pour les baux postérieurs à la loi Alur du 27 mars 2014. Dans le cas d’un logement vide, cette démarche doit être effectuée au moins 6 mois avant la fin du bail, et 3 mois pour un logement meublé. Cette lettre doit être délivrée à chacun des signataires du bail, s’ils sont plusieurs. Sans cela, votre démarche sera nulle et non avenue et vous ne pourrez pas récupérer le bien.
Si vous avez acquis ce bien occupé par le locataire et que son contrat court encore moins de trois ans, la résiliation du bail ne peut avoir lieu qu’après un renouvellement par tacite reconduction au moins une fois.
Comment notifier la résiliation du bail au locataire ?
C’est le bailleur qui édite ce courrier, c’est-à-dire :
- vous si vous l’êtes en votre nom,
- la SCI familiale si c’est elle qui possède le bien,
- un membre de l’indivision propriétaire.
Ce courrier indique que vous souhaitez reprendre le logement dans le but d’y habiter. Vous donnez le nom, le prénom et l’adresse de la personne qui l’occupera, pour que le locataire puisse vérifier que cette personne est bien autorisée par la législation à le faire.
Depuis 2014, la loi Alur exige que vous précisiez le lien de parenté qui existe entre cette personne et vous. Vous devez aussi mentionner le caractère réel et sérieux de votre décision en expliquant le motif de la reprise (raison professionnelle par exemple). Fournir la notice d’information qui concerne les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire, mise à jour par l’arrêté du 29 mai 2015, est une autre obligation.
L’article 15 de la loi du 15 juillet 1989 donne les détails que vous devez respecter. Il précise également quelles personnes parmi vos proches sont autorisées à bénéficier de cette reprise.
Qui peut en être bénéficiaire ?
Les personnes qui peuvent bénéficier de la reprise du logement pour en faire leur résidence principale sont clairement définies :
- votre conjoint
- votre concubin notoire depuis au moins un an
- votre partenaire d’un PACS enregistré à la date du congé
- vos ascendants
- vos descendants ou ceux de votre conjoint, de votre concubin depuis un an ou de votre partenaire de PACS
- un associé de la SCI familiale
- un membre de l’indivision
Toute autre personne qui ne présenterait pas l’un de ces liens avec vous ne peut être candidate à la reprise du logement. C’est pourquoi vous devez être attentif et précis dans votre courrier sur ce point.
Attention au congé frauduleux
L’occupation du logement en tant que résidence principale, le choix des bénéficiaires et les procédures citées sont les conditions à respecter. Si toutes les conditions sont remplies et la procédure suivie dans le respect des lois, le bail prend fin à son échéance et vous pouvez récupérer votre logement. Si vous n’avez pas respecté le préavis ou le contenu du congé, le locataire est susceptible de s’opposer et de ne pas donner suite à votre injonction.
Si ce sont les conditions, par exemple concernant le bénéficiaire, ou si la reprise ne s’effectue pas conformément aux indications, alors votre congé peut être considéré comme frauduleux. Votre locataire peut aller en justice pour faire annuler votre congé ou obtenir réparation. Les tribunaux lui donnent raison dès lors qu’un des critères n’a pas été rempli. En ce cas, vous risquez une amende pénale jusqu’à 6000 € et 30000 € pour une personne morale. Vous êtes redevable de dommages et intérêts envers le locataire et devez l’indemniser.
Il est assez délicat d’estimer dans quel délai et pour quelle durée vous devez occuper le logement. La jurisprudence s’exerce au cas par cas. Elle considère qu’un délai est raisonnable s’il compte quelques semaines ou quelques mois. Un délai de 2 ans a été jugé excessif à la cour d’appel de Nîmes le 15 janvier 2008. On considère que 2 ans d’occupation correspondent à une durée normale, mais une durée de 5 mois a été acceptée par la cour d’appel de Toulouse le 23 juin 1998.
Les cas où la résiliation du bail n’est pas autorisée
Il existe des locataires dits « protégés », pour qui cette résiliation du bail ne sera pas possible. Ce sont les personnes de plus de 65 ans ou qui hébergent une personne de plus de 65 ans. Ils doivent également disposer d’un revenu cumulé inférieur à des plafonds définis chaque année par l’arrêté du 28 décembre 2018.
Si vous pouvez leur proposer un logement situé à moins de 5 km, présentant des prestations équivalentes et un loyer inférieur ou égal, cette protection n’est plus applicable. Cependant, vous en êtes exempté et pouvez récupérer le logement si vous êtes également âgé de plus de 65 ans et dans les mêmes conditions de ressources.