defiscaliser avec la loi pinel

La loi Pinel permet à tous ceux qui désirent acheter un logement neuf dans le but de le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions.

Quels sont les objectifs de la loi Pinel en 2021 ?

La loi Pinel a été mise en place par le gouvernement pour relancer le logement et favoriser la construction de programmes immobiliers neufs destinés à être loués. Mise en place en 2014 puis renouvelée jusqu’en décembre 2021, elle a été de nouveau reconduite jusqu’en décembre 2024. Elle s’inscrit dans la même lignée que d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Cosse. Ses principaux objectifs sont :

  • encourager l’investissement des Français dans des logements neufs à destination locative ;
  • offrir une possibilité d’investissement clé en main pour des foyers fortement fiscalisés ;
  • stimuler la construction de logements neufs dans certaines zones tendues, c’est-à-dire où la demande locative est forte ;
  • développer l’offre de logements locatifs à des loyers abordables.

Le zonage de la loi Pinel

Le but du gouvernement est notamment de construire des logements neufs dans des zones où la demande locative est plus forte que l’offre. Ainsi, cinq zones ont été déterminées en fonction des besoins spécifiques en logements à louer et des prix des logements.

La zone A : L’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, l’agglomération de Genève côté français, et d’autres communes où les prix des logements sont particulièrement élevés.

La zone A bis : Paris même et 76 communes appartenant aux Yvelines, aux Hauts-de-Seine, à la Seine-Saint-Denis et au Val-d’Oise.

La zone B1 : Certaines agglomérations dans lesquelles les prix des logements sont assez élevés, la Grande Couronne de Paris excepté la zone A et A bis, et certaines agglomérations de Corse.

La zone B2 : Le centre-ville de certaines agglomérations dont le prix des logements est élevé en Grande Couronne et en Corse, non situées dans les zones précédentes.

Zone C : Le reste de la France.

En 2021, les zones ont été resserrées, les zones B2 et C sortent du dispositif sauf dérogation spéciale.

Pourquoi réaliser un investissement avec la loi Pinel en 2021 ?

Bénéficier d’une réduction d’impôt

Pour le contribuable français qui veut investir dans l’immobilier, la loi Pinel a pour objectif de rendre les conditions d’acquisitions avantageuses. Le futur propriétaire pourra ainsi bénéficier d’une défiscalisation intéressante. Celle-ci sera proportionnelle à la durée pendant laquelle il s’engage à louer son bien. Le premier engagement est de 6 ans, avec deux possibilités de prolongation de trois ans supplémentaires.

  • pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % ;
  • pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % ;
  • Pour un engagement de 12 ans la réduction d’impôt sera de 21 %.

La loi Pinel permet d’économiser jusqu’à 63 000 euros d’impôts maximum

En 2023, les taux vont changer. Ils vont passer à 10,5%, 15% et 17,5%. En 2024, dernière année où l’on pourra profiter de ce dispositif, ils seront de 9%, 12% et 14%. Pour les logements à haute performance énergétique, les taux resteront inchangés.

Se constituer un patrimoine

L’investissement dans la pierre est le placement préféré des Français. Grâce à la loi Pinel et à la réduction d’impôt qu’elle engendre, l’apport nécessaire pour une acquisition peut être peu important ou même être nul.

La période est d’ailleurs assez bénéfique, puisque les prêts immobiliers ont actuellement un taux d’intérêt très bas. Ces deux faits cumulés ont pour conséquence un effort d’épargne limité et la rentabilité de votre placement intéressante. Ce patrimoine pourra ensuite être transmissible.

Préparer sa retraite

Dans l’optique d’acheter un appartement pour effectuer un placement, beaucoup ont en vue une amélioration de leur future retraite. L’avantage fiscal du dispositif vous permet de réduire votre imposition lors de vos dernières années d’activité. Les loyers perçus augmenteront vos revenus lors de ces dernières années de travail, puis viendront augmenter vos futures pensions de retraite qui seront fatalement inférieures à votre salaire. À l’expiration de la période légale, et lors de l’entrée en retraite, le propriétaire pourra continuer à louer son bien pour toucher les loyers, l’habiter lui-même en tant que résidence principale ou secondaire, ou encore le revendre en faisant une plus-value.

Possibilité de louer à sa famille

Contrairement à l’ex loi Duflot, les futurs propriétaires pourront louer leur bien à leur famille, en particulier à leurs enfants, en bénéficiant des avantages fiscaux, à condition que ceux-ci ne fassent plus partie du foyer fiscal de leurs parents.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel ?

Pour pouvoir investir avec ce dispositif particulièrement avantageux, certaines conditions concernant l’investisseur, le logement et le locataire doivent être remplies.

Les conditions relatives à l’investisseur

Pour pouvoir prétendre à l’investissement selon la loi Pinel, l’investisseur doit être majeur et imposable en France. Il ne doit pas être âgé de plus de 65 ans (car il est difficile d’obtenir un prêt à cet âge), même si cela n’est pas réellement imposé. Sa situation professionnelle doit être stable, et il doit être solvable, c’est-à-dire ne pas avoir un taux d’endettement supérieur à 33 %.

Il est à noter que pour qu’un investissement loi Pinel soit intéressant, il faut être imposable à hauteur de 2 500 euros par an minimum.

L’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant une période définie, 6 ans, 9 ans ou 12 ans, ces périodes définissant le taux de réduction d’impôt accordé.

Les conditions relatives au logement

Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Les conditions sont nombreuses.

Son état

Le logement doit être neuf, rénové ou réhabilité s’il a été construit il y a plus de 15 ans, ou en VEFA (vendu en l’Etat futur d’achèvement). Le bien doit être achevé dans les 30 mois suivant la DOC (Déclaration d’Ouverture du Chantier) et loué au maximum dans les 12 mois qui suivent la remise des clés.

Un investissement loi Pinel implique le respect de critères liés à la performance énergétique. Il doit respecter les normes de construction BBC 2005 pour les logements dont le permis de construire a été obtenu avant 2013 et RT 2020 (réglementation thermique) qui a remplacé la RT 2012 si le permis de construire a été obtenu après 2013. Ces habitations consomment jusqu’à trois fois moins d’énergie qu’un logement ancien mal isolé. Les locataires le savent et recherchent ce genre de logement. La réglementation de la loi Pinel va dans le sens des directives instaurées par le Grenelle de l’environnement.

Il doit être loué nu (non en meublé), et en tant que résidence principale.

Sa localisation

Le logement doit se situer dans une zone éligible, soit A, A bis et B1. Les deux autres zones ne faisant plus partie du dispositif, sauf dérogation spéciale.

Le loyer

Un des buts de ce dispositif étant de rendre la location accessible au plus grand nombre, c’est-à-dire de proposer des logements dits « intermédiaires », un plafond de loyer devra être respecté. Les loyers seront fixés par rapport à la surface et en fonction de la zone.

  • pour la zone A, le plafond est de 13,04 euros par m² ;
  • pour la zone A bis, le plafond est de 17,55 euros par m² ;
  • pour la zone B1, le plafond est de 10, 51 euros par m².

Ces taux sont corrigés par des coefficients multiplicateurs, selon que la surface est petite ou grande (inférieure ou supérieure à 38 m²).

Conditions relatives à l’investissement lui-même

  • L’investissement est plafonné à 300 000 euros par foyer fiscal ;
  • il ne doit pas dépasser 5 500 euros par m² ;
  • les investissements sont limités à deux par an dans la limite des 300 000 euros ;
  • la réduction d’impôt ne doit pas dépasser les 10 000 euros par an et par foyer (plafond des niches fiscales) ;
  • la réduction d’impôt ne peut pas être reportée d’une année sur l’autre.

Dans quelle ville investir avec la loi Pinel en 2021 ?

Avant de vous lancer dans un investissement Pinel, il est important de réfléchir à certains points dont un des plus importants est la localisation. Pour une parfaite réussite de votre projet, il va falloir déterminer la ville dans laquelle vous voulez investir. Vous devrez prendre en compte la situation du marché immobilier local, l’attractivité de la ville sur les différents plans, industriel, culturel et estudiantin. Plus une ville est attractive, plus vous aurez de chance de louer rapidement votre bien. Lorsque vous sélectionnerez votre bien, renseignez-vous aussi sur le réseau de communication et sur les différents services de proximité qui l’entourent.

Toulouse, la ville n°1 pour investir

Cette ville bénéficie d’un fort dynamisme économique et d’une attractivité sans précédent. Elle attire toujours plus de population et voit de nombreux quartiers être restructurés.

Paris

Même si les prix de l’immobilier restent encore très élevés, Paris attire toujours les investisseurs. La capitale est tellement attractive que la demande en location est toujours très forte, surtout dans la périphérie proche (étudiants, travailleurs, étrangers).

Bordeaux

Bordeaux est une ville très convoitée actuellement par de nombreux locataires pour sa douceur de vivre et sa proximité avec Paris, à deux heures en TGV. Les investisseurs pourront facilement y acquérir un appartement neuf.

Et encore…

Bien d’autres villes sont actuellement attractives et sont des destinations très prisées par ceux qui veulent s’installer. Elles regroupent souvent toutes les conditions pour réussir un investissement locatif Pinel. En voici quelques-unes : Aix-en-Provence, Biarritz, Caen, Chambéry, Clermont-Ferrand, Dijon, Lyon, Lille, Marseille et bien d’autres.

Faire une simulation pour votre futur investissement Pinel

Vous trouverez sur internet de nombreux sites vous permettant de faire une simulation Loi Pinel en ligne pour savoir si vous êtes éligible à cet investissement, et quelle serait votre réduction d’impôt. Au cours de cette simulation, on vous demandera en particulier le montant de votre impôt, votre statut professionnel, votre situation familiale, si vous êtes actuellement propriétaire, locataire ou hébergé, votre lieu d’habitation actuel, votre date de naissance, votre capacité d’investissement initial.

Selon d’autres simulations, vous pourrez calculer l’effort mensuel à consentir pour un investissement locatif Pinel, à partir du prix immobilier envisagé, et savoir immédiatement quelle serait votre réduction d’impôt. Vous trouverez notamment un calculateur d’économie d’impôts, un calculateur de loyers Pinel, ou encore un simulateur loi Pinel Outremer, pour vous aider à réfléchir et élaborer votre projet.

Un conseil d’experts analysera, grâce à cette simulation Loi Pinel, votre situation et vous indiquera si vous êtes éligible à ce dispositif. Si c’est le cas, on vous proposera parmi les programmes immobiliers neufs les produits les plus adaptés à votre cas.

La loi Pinel dans l’ancien 2021 ou loi Denormandie

Une nouvelle loi Pinel Ancien a vu le jour en janvier 2019, suite au terrible accident survenu à Marseille en 2018 où des immeubles vétustes s’étaient effondrés. Cet amendement a été mis en place pour inciter les contribuables français à investir dans des logements anciens à rénover pour les mettre en location et lutter contre le parc immobilier vétuste.

La loi Denormandie vient simplifier la loi Pinel ancien. Elle complète le dispositif Pinel et remplace le dispositif Cosse depuis 2019. Cette nouvelle loi de défiscalisation immobilière vise à favoriser la réhabilitation de l’ancien dégradé, notamment en centre-ville. C’est un dispositif de réduction fiscale qui intervient après un investissement locatif. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’on rénove un logement ancien.. .

Les locataires des logements Pinel

Afin de destiner les logements neufs à une certaine tranche de population, le niveau de ressource des locataires d’un logement Pinel est plafonné. Ces logements sont dans des zones spécialement tendues au niveau de la location. Ils s’adressent à une population ne pouvant pas prétendre aux logements sociaux, mais qui ont du mal à trouver un logement à louer dans le parc privé du fait de leurs faibles revenus. C’est pourquoi des plafonds de ressources des locataires ont été déterminés.

La loi impose donc au propriétaire de louer son bien Pinel à un locataire ayant des revenus modestes. Si cette condition n’est pas respectée, il ne pourra pas avoir droit à la réduction d’impôt. Des redressements sont même prévus.

C’est pourquoi le propriétaire devra vérifier le montant des revenus du futur locataire avant de signer le bail (revenu fiscal). Ces plafonds dépendent de la zone où se situe l’appartement et de la situation familiale du locataire. Ils sont pris en compte au moment où le bail est signé. Les augmentations de revenus survenant ensuite ne rentrent pas en ligne de compte.

Quid de la revente d’un logement loi Pinel ?

Si la loi Pinel permet d’acheter un appartement donnant droit à une défiscalisation, il y a des restrictions concernant la revente.

Passées les périodes d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, la loi ne s’applique plus. Vous pouvez alors revendre votre bien. Cependant, Il n’est pas possible de revendre son bien pendant les périodes d’engagement, excepté dans des cas particuliers qui concernent le propriétaire ou son conjoint :

  • la perte d’emploi ;
  • un accident ou une maladie entraînant une invalidité ;
  • le décès du propriétaire.

Dans ces trois cas, la revente du bien n’entraîne pas le remboursement des avantages fiscaux par le propriétaire ou ses ayants droit. En dehors de ces cas, la revente d’un bien Pinel avant la fin de la période d’engagement, de six ans minimum, entraîne donc des sanctions, à savoir le remboursement des avantages fiscaux.

L’investissement immobilier a clairement le vent en poupe et pour l’encourager davantage, il existe plusieurs dispositifs incitatifs dont le plus connu est la loi Pinel. Elle a un impact significatif sur la décision de se lancer dans l’immobilier locatif. Mais de quoi s’agit-il réellement et quels sont ses avantages ? Nous vous le faisons découvrir dans les lignes qui suivent.

Loi Pinel 2021 : de quoi parle-t-on ?

Pour connaître la genèse de la loi Pinel, il faut remonter au 1er septembre 2014, date à laquelle elle a été mise en place, en substitution de la loi sur le logement de Cécile Duflot. Inscrit dans le code général des impôts (CGI), le dispositif Pinel permet de défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif. Son principe reste assez simple et se base sur des avantages fiscaux, qui bien que plafonnés, restent conséquents.

Sans surprise, la défiscalisation avec la Loi Pinel est soumise à diverses conditions. En premier lieu, en tant qu’investisseur, vous devez vous engager à acheter un bien immobilier neuf et à le mettre en location sur une durée minimale de 6 ans.

La mise en location peut être reconduite par intervalles de 3 ans par deux fois, ce qui au final, donne des durées locatives de 6, 9 et 12 ans au maximum. La réduction sur les impôts est proportionnelle à la durée de mise en location et s’élève à mesure qu’elle augmente. Elle est de :

  • 12 % sur 6 ans,
  • 18 % sur 9 ans,
  • 21 % sur 12 ans.

Précisons que le calcul de la réduction d’impôt est fait en considérant un double plafond :

  • 300 000 € pour le montant nécessaire à l’acquisition ou à la construction du bien
  • 5 500 €/m²

Sur cette base, l’avantage fiscal est limité à 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans et 63 000 € sur douze ans. Cette limitation est logique sachant que la loi Pinel est assujettie aux règles des niches fiscales.

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Pour prétendre à un avantage fiscal propre au dispositif Pinel, il ne suffit pas de mettre en location un logement neuf, diverses conditions doivent être réunies. En tout premier lieu, le logement doit être mis à disposition du locataire en tant que résidence principale durant toute la durée de mise en location.

Dès l’acquisition du bien ou la fin des travaux, un délai d’un an vous est accordé pour vous mettre en quête d’un locataire. Soulignons toutefois que le locataire en question doit correspondre à un certain profil.

Il existe en effet des plafonds de revenus au-delà desquels des contribuables ne peuvent bénéficier du dispositif Pinel et réaliser un investissement immobilier. Les plafonds de ressources varient en fonction des zones Pinel : zone A, zone A bis, zone B1 ou zone B2. Dans une même zone, les plafonds sont variables pour une personne seule, ou en couple. Ils sont aussi déterminés par le nombre de personnes à charge par foyer fiscal. Le dispositif Pinel est aussi caractérisé par des loyers plafonnés suivant un indice au mètre carré souvent mis à jour en début d’année.

Défiscalisation en loi Pinel : pour booster les investissements dans l’immobilier locatif

S’il est vrai que de plus en plus de contribuables investissent dans l’immobilier, la demande locative reste forte, surtout dans certaines régions. C’est en cela que la loi Pinel trouve tout son sens, dans la mesure où elle ouvre la voie à de nouveaux investisseurs. Elle permet aussi d’avoir un accès plus facile au crédit immobilier, puisque les mensualités des prêts peuvent être épongées en partie par les revenus locatifs.

Autre avantage indéniable de la loi Pinel : la possibilité de louer votre bien à vos enfants ou à vos parents, pour peu qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal. Outre les avantages fiscaux qu’il procure, ce dispositif de défiscalisation est l’idéal pour se constituer un patrimoine immobilier, tout en profitant de revenus passifs durant la période de mise en location. Si vous envisagez d’investir en immobilier locatif neuf, pensez à prendre conseil auprès d’un spécialiste de l’immobilier.

2021-09-17